Knight Frank: каждый пятый лот бизнес-класса реализуется через эскроу

По итогам 2019 года на рынке жилой недвижимости бизнес-класса практически каждый пятый лот реализуется по новым правилам. Кроме того, за 2019 год разрешение на ввод в эксплуатацию получили еще 40 объектов, что в полтора раза превышает результаты 2018 года, говорится в сообщении компании Knight Frank. Растут и цены: средневзвешенная цена и средний бюджет предложения составили 286 тыс. руб./кв. м и 22,3 млн руб., что на 6% и 8% выше показателей 2018 года.

На конец 2019 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы экспонировалось 12,2 тыс. лотов общей площадью 950 тыс. кв. м, при этом половина всего предложения представлена в проектах 9 застройщиков. За год объем предложения сократился на 16%. Основной причиной данного тренда является низкая активность застройщиков по выводу новых проектов на рынок: в течение 2019 года продажи стартовали всего в 15 новых проектах, а также в 20 корпусах в составе уже строящихся комплексов. Замедление темпов вывода новых объектов заметно не только на фоне результатов 2018 года, когда продажи были открыты в рекордных 25 новых проектах, но и в сравнении с данными за 2017 год, в течение которого на рынок вышли 19 жилых комплексов.

Фокус внимания девелоперов сместился в сторону завершения строительства уже вышедших проектов: так, за 2019 год разрешение на ввод в эксплуатацию получили 40 объектов, что в полтора раза превышает результаты 2018 года (РВЭ получено на 25 объектов), отмечают в Knight Frank.

В связи с этими двумя факторами изменилась и структура предложения по стадии строительной готовности: на конец 2019 года каждый 4 лот предлагался в сданном корпусе. На начальной стадии строительства представлено всего 6% суммарного объема предложения (16% за аналогичный период 2018 года).

Переход на проектное финансирование и продажи через эскроу-счета также оказали влияние на рынок: не все застройщики смогли быстро перестроиться на новые правила реализации, перенося и откладывая старт продаж своих проектов на более поздние сроки. Тем не менее на конец 2019 года с использованием эскроу-счетов реализуется 18% общего объема предложения, а именно 16 проектов.

Лидером по объему предложения бизнес-класса на протяжении длительного периода остается Западный административный округ с долей в 23%. Самый динамичный прирост (+4 п. п. до 12%) предложения отмечен в Южном округе, где в продажу в течение года вышли 6 новых проектов, 3 из которых являются масштабными: ЖК RiverSky (Ingrad), ЖК «Квартал на набережной NOW» (Tekta Group) и Nagatino i-land (ГК «Эталон Инвест»). Несмотря на преимущественно промышленную ориентацию в прошлом, южное направление сейчас активно развивается и застраивается, в том числе и инфраструктурными объектами.

На фоне снижения объема предложения на рынке новостроек бизнес-класса, изменения его структуры, а также постепенного перехода на проектное финансирование, растут ценовые показатели: по итогам года средневзвешенная цена и средний бюджет предложения составили 286 тыс. руб./кв. м и 22,3 млн руб., что соответственно на 6% и 8% выше показателей конца 2018 года.

Минимальный бюджет предложения стартует от 5,4 млн руб. Объем доступного предложения бизнес уровня в бюджете до 10 млн руб. за год сократился более чем в 2 раза и составил всего 6% (в 2018 году – 11%).

При этом под конец года рост цен несколько замедлился – за IV квартал 2019 года средневзвешенная цена увеличилась всего на 0,4%. Кроме того, многие девелоперы для стимулирования продаж объявили скидочные акции, приуроченные к Новому году.

Округом-лидером по годовому росту средневзвешенной цены предложения является Северо-Восточный административный округ – за год прирост здесь составил 12% в связи с вводом в эксплуатацию 2 масштабных проектов. На 10% выросла средневзвешенная цена в Восточном, Западном и Южном административных округах.

Несмотря на рост цен, спрос на жилье бизнес-класса стабильно оставался на высоком уровне практически в течение всего 2019 года – общее количество сделок составило 15 тыс. шт., что превысило результаты 2018 года на 5%. Наибольшим спросом пользовались лоты в диапазоне от 10 до 20 млн руб. (53%) и в диапазоне площадей от 60 до 90 кв. м (38%). При этом на 11 п. п. увеличилась доля сделок с привлечением ипотечного кредитования – до 42%, что связано как с ростом «входного порога» на рынок жилья бизнес-класса, так и со снижением ипотечной ставки к концу 2019 года.