За 2019 год площадь обанкротившихся проектов выросла почти на 2 млн кв. м
Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» о решении проблем обманутых дольщиков
Начало 2020 года ознаменовалось такой новостью, как повышение площади проблемного жилья на 11%. Статистикой поделился «Дом.рф», при этом количественный рост, по данным сведениям, составил 1,8 млн квадратных метров, до 18,7 млн кв. м. О том, много это или мало и как государство решает проблемы обманутых дольщиков, рассказывает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Для начала – немного о критериях, согласно которым объект попадает в статистику. В России реестра обманутых дольщиков фактически больше нет. Его заменил Реестр проблемных объектов. Кроме того, региональные реестры объединены в единый Федеральный реестр, данные из которого можно получить на сайте «Наш дом.рф». Реестр проблемных объектов отличается более низким порогом отнесения домов к категории проблемных. Для попадания в «черный список» достаточно на 6 месяцев нарушить сроки строительства или сроки передачи объекта долевого строительства. Если посмотреть на цифры, то «банкротными» являются только 12 млн кв. м из 18 млн, остальные 6 млн - это просрочки. Не факт, что вся просроченная «квадратура» окажется в банкротстве. Кроме того, традиционно в декабре происходит скачок ввода домов в эксплуатацию, поэтому уже в конце января статистика по просроченным домам может быть улучшена.
По причинам, отмеченным выше, вопрос о возможном количестве обманутых дольщиков во многом спекулятивен, так как цифры могут существенно разниться в зависимости от способа подсчета. В конце 2019 года говорили о 200 тыс. человек. Но, на мой взгляд, корректнее будет считать не людей, а квадратные метры, ведь квартира, как правило, покупается на семью из нескольких человек. При этом решение проблемы заключается в достройке просроченных объектов, что возвращает нас к количеству квадратных метров, которые необходимо возвести. Поэтому подсчет по квадратным метрам более информативный, чем «по головам».
Теперь можно взглянуть на статистику по проектам в стадии банкротства, и ситуация не безоблачна. За 2019 год банкротная «квадратура» увеличилась почти на 2 млн кв. м, с 10 до 12 млн кв. м. Во многом такую тенденцию сформировала реформа долевого строительства. Формально застройщики были поставлены перед выбором - работать по эскроу-счетам либо достраивать по старым правилам, если это возможно. Граница между двумя вариантами проходила на уровне 30% строительной готовности дома. Первыми в зону риска попадали компании, которые не смогли достраивать объекты на прежних условиях и не получили проектного финансирования для работы по новому механизму. Однако закон имел небольшое «окошко» в виде возможности обеспечить привычный формат через договора уступки права требования. Определенная часть строителей пошла по этому пути.
В итоге компании, которые могли рассчитывать на сохранение работы по старым правилам, получили необходимые разрешения до 1 октября 2019 года. Те, кто пошел в «договора уступки», выполнили всю подготовительную часть до 1 июля 2019 года. Остальные обязаны использовать эскроу- счета, также все новые проекты автоматически стартуют с эскроу. Соответственно, в сложной ситуации оказываются только те застройщики, которые не захотели или не успели сохранить старые правила и не сумели обеспечить своему проекту банковское финансирование. В любом случае рынок приходит в равновесное состояние. Старые способы привлечения средств дольщиков будут постепенно вытесняться эскроу-счетами, а этот механизм в свою очередь обеспечивает значительно большую надежность для конечных покупателей.
Параллельно государство принимает шаги по снижению банкротной «квадратуры». Для достройки проблемных объектов в России создана связка из Федерального Фонда защиты прав дольщиков и «Специальные проекты Фонда защиты прав дольщиков». Обе структуры находятся в государственной собственности. Фонд выступает инвестором, а «Специальные проекты» будут застройщиком. Также во многих регионах созданы региональные фонды защиты дольщиков. Начало положено, поэтому можно ожидать постепенного улучшения статистики. Однако вопрос в другом – сколько времени потребуется для решения проблемы? Ответ упирается в объемы финансирования. Суммарные затраты на достройку всех объектов оцениваются в 500 млрд руб., а это требует немалых ресурсов.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
