«Инком»: треть квартир на вторичном рынке Москвы - неликвид
К концу 2019 года окончательно оформилось разделение вторичного рынка столицы на три отдельных сегмента, абсолютно разных в плане конъюнктуры. В числе прочего, они существенно отличаются друг от друга по доле лотов, экспонируемых с завышенной ценой предложения: 95% в премиум-классе, 70% в категории двух- и трехкомнатных объектов масс-маркета и 50% в сегменте однокомнатных квартир и наиболее бюджетных «двушек», говорится в сообщении «ИНКОМ-Недвижимость».
Причем если в последнем, где сосредоточена сейчас наиболее высокая покупательская активность, объекты порой реализуются с превышением реальной рыночной стоимости, то в более дорогостоящих сегментах неадекватные запросы продавцов являются серьезным препятствием для развития товарооборота.
Специалисты компании подчеркивают, что описанную ситуацию усугубляют изменения, произошедшие за последний год в поведении продавцов и покупателей на вторичном рынке жилья. Так, еще прошлой осенью в масс-маркете на «вторичке» главенствующую позицию занимали именно продавцы. При зафиксированном тогда ажиотажном спросе, вызванном действием нескольких основополагающих факторов (в том числе уменьшением доходности банковских вкладов и повышением доступности ипотеки, завершением периода снижения цен, реализацией отложенного спроса и увеличением числа консервативных инвесторов), объем ликвидного предложения в массовых сегментах был недостаточным для удовлетворения потребностей покупателей. В результате именно продавцы диктовали условия покупателям, которые были сильно ограничены в выборе жилплощади, а также в возможности торга. Однако на данный момент позиции этих участников рынка недвижимости изменились кардинальным образом: из-за продолжающегося экономического кризиса и падения платежеспособности населения превышение спроса над предложением наблюдается лишь в крайне узкой категории самых бюджетных объектов. Что же касается другого, более широкого сегмента масс-маркета – двух- и трехкомнатных квартир, – то здесь соотношение спроса и предложения совершенно иное: лишь один покупатель на три-четыре подобных варианта. В итоге сейчас лидерство на вторичном рынке принадлежит покупателям, в то время как продавцам приходится ориентироваться на их ценовые запросы.
Подробнее о завышенных ожиданиях собственников жилья рассказал Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»: «На рынке всегда есть продавцы, считающие, что они ориентируются в вопросах установления цены гораздо лучше, чем профессиональные риэлторы, однако в обстановке, когда условия диктует покупатель, неадекватная оценка своего предложения и нежелание идти на уступки как никогда грозят долгим простоем, даже в масс-маркете. В практике нашей компании нередки случаи, когда к нам обращаются клиенты из разряда «сам себе продавец», предлагая реализовать их квартиру, чья реальная стоимость составляет 10 млн рублей, скажем, за 15 млн рублей. После долгих споров с риэлторами, убеждающими снизить цену, продавец соглашается на это – но опускает ценник не до нужного уровня, а до 13 млн рублей. И он не слушает никакие доводы специалистов по поводу того, что никто не купит его жилплощадь за такую сумму, повторяя свой любимый девиз – «давайте попробуем». Проходит месяц, ни звонков, ни просмотров нет, собственник обвиняет в этом несчастливую судьбу, риэлторов, покупателей – в общем, всех, кроме себя, однако со скрипом соглашается на снижение цены, теперь уже до 12 млн рублей. И через несколько месяцев, преодолевая себя, продавец выходит на реальную стоимость в 10 млн рублей, квартира в итоге продается за 9,8 млн рублей. Дисконт получается небольшим, но в действительности снижение цены от первоначально заявленной продавцом суммы составляет около 25%. А если бы квартира экспонировалась по изначальной цене 15 млн рублей, согласно «хотелкам» собственника, то он потерял бы еще больше времени до выхода на сделку».
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Специалисты компании, наблюдая за коррективами, которые сложившаяся ситуация внесла в поведение продавцов на «вторичке», отмечают усиление тенденции, характерной для западного рынка недвижимости, когда именно собственники, а не покупатели, берут на себя оплату услуг риэлторов и оформления сделки. Кроме того, эксперты предполагают, что в будущем на вторичном рынке жилья распространится еще один западный тренд: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения недвижимости, указываемую в объявлении о продаже.
Между тем, в «ИНКОМ-Недвижимость» выделяют на вторичном рынке жилья столицы определенную группу маловостребованных объектов (30% от общей экспозиции), зависающих в продаже мертвым грузом, более того, их собственники также крайне медленно идут на ценовые уступки. Это трех-, четырех- и более комнатные квартиры значительных площадей (порой больше 100 кв. м), бизнес-класса и выше, стоимостью от 20 млн рублей. Если говорить о старом жилищном фонде, то чаще всего такие объекты экспонируются в строениях, ранее считавшихся престижными, – в «сталинках», цековских домах и т.п. Именно в этой группе наблюдается максимальный для вторичного рынка разрыв между спросом и предложением: на 50 лотов приходится лишь один потенциальный покупатель. Подобное жилье не выдерживает конкуренции с равноценными квартирами в новостройках, не исключая уже перешедших на вторичный рынок. Одно из преимуществ новых домов – более удобные планировки, в том числе общего пространства, в отличие от т.н. коридорно-кабинетной системы, встречающейся в номенклатурных домах (расширенные коридоры и небольшие комнаты). Кроме того, покупатели все чаще отдают предпочтение новым вариантам жилья – скажем, квартирам евроформата, владельцы которых формально отказываются от некоторых комнат ради расширения общего помещения, выполняющего функции холла, гостиной, столовой и кухни. Также современные дома оборудованы паркингами, отличаются благоустроенной придомовой территорией, а их жильцы не сталкиваются с проблемой изношенности коммуникаций, характерной для устаревшего жилфонда. Соответственно, без снижения цены предложения, причем иногда довольно значительного, собственники дорогостоящих квартир больших площадей, расположенных в несовременных зданиях, не имеют шанса выйти на сделку.