В конце сентября сразу три российских застройщика – «Группа ЛСР», ГК «Самолет» и ГК «Инград» – заявили о выходе на открытые рынки ценных бумаг и начале процедуры привлечения инвестиций через выпуск облигаций. В перспективе такой способ заимствования может стать более выгодным для строительных компаний, чем проектное финансирование, говорится в сообщении компании «Метриум».

27 сентября ПАО «Группа ЛСР» провело предварительное размещение облигаций, в результате которого сформировало объем предложения в 7 млрд руб. по ставке 8,5% годовых. В октябре сбор заявок на трехлетние закладные на общую сумму 3 млрд руб. проведет группа компаний «Самолет». А совет директоров ГК «Инград» утвердил программу эмиссии ценных бумаг и намерен выпустить четвертую серию объемом почти 50 млрд руб. Челябинский застройщик АПРИ «Флэй Плэнинг» также планирует привлекать средства на новый подмосковный проект на долговых рынках. Тренд актуален и для региональных застройщиков –на биржу вышла ижевская компания «Талан-Финанс», разместив бумаги в объеме 1 млрд руб. И для девелоперов коммерческой недвижимости – ФПК «Гарант-Инвест» выпускает уже пятую волну облигаций объемом 6 млрд руб.

Такой механизм привлечения денег стал особенно актуален для застройщиков жилья с 1 июля 2019 года, когда вступили в силу поправки в законодательство о долевом строительстве, предусматривающие обязательное использование эскроу-счетов всеми девелоперами, привлекающими средства граждан. Ранее строительные компании могли оперировать «бесплатными» деньгами по договорам долевого участия. С запуском обязательного механизма эскроу выход на бондовые рынки становится привлекательным способом привлечения средств наравне с банковскими кредитами.

В перспективе выплаты по облигациям для застройщиков с высоким рейтингом могут достигать от 6% до 8% годовых от номинала. Например, Группа ЛСР, получившая рейтинг агентства «Эксперт РА» ruA (умеренно высокий уровень финансовой надежности), открыла книгу заявок с первоначальной ставкой от 8,6% годовых. Но интерес инвесторов к бумаге оказался достаточно высоким, что позволило снизить ставку до 8,5%. Рейтинги от BBB и ниже позволят привлекать деньги инвесторов с вероятной ставкой от 9,5-10,5%. В то время как процентная ставка по проектному финансированию сегодня начинается от 10%, а за счет комиссий и скрытых платежей может достигать и 20%.

«Компании, разместившие облигационные займы, получают дополнительный источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Кроме того, облигационная ставка в недвижимости будет снижаться вместе с ростом доверия инвесторов к надежности рынка. Для сравнения – инвестиции в девелопмент Европы и США одни из самых низкодоходных (3-4%), так как являются наименее рискованными».

В настоящее время наблюдается мировой тренд по росту инвестиций в жилую недвижимость. По данным аналитиков, за первое полугодие 2019 года институциональные инвестиции в жилой сектор увеличились на 9%, а за 5 лет – на 56%, достигнув объема 110 млрд долларов. Сектор жилья сегодня готов предлагать максимальные прибыли инвесторам при минимальных рынках.

В настоящий момент большинство новых эмитентов среди компаний-девелоперов предлагают процентные ставки от 8,5% при рейтингах A (+/-) и от 10% при рейтингах BBB или BBB+ (стабильный). Такая высокая доходность при умеренных рисках интересует и отечественных институциональных инвесторов, например, пенсионные фонды, которые готовы рассматривать облигации застройщиков в составе инвестиционного портфеля.

«Уже в среднесрочной перспективе облигационные займы в недвижимости могут сравняться по показателям привлечения денежных средств с остальными финансовыми инструментами, прежде всего с банковскими кредитами, – считает Мария Литинецкая. – По итогам этого года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб. Этой отметки рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 году. Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов. Выход строительных компаний на этот путь привлечения средств повлечет за собой первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит – и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию».

Актуальные проекты компании Группа ЛСР (ноябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.от 6 691 703 руб.
Нахабино ЯсноеИстринский районСдан--
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.от 7 975 440 руб.
Neva Residence4 кв. 2023 г.от 10 056 320 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 14 917 194 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 5 966 671 руб.
Ленинградка 58Москва, Северный округ, район Головинский, м. Балтийская МЦК1 кв. 2021 г.от 27 214 110 руб.
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Борисовоот 8 895 747 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные проекты компании Инград (ноябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ПреображениеМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК4 кв. 2021 г.--
МиловидноеЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 4 960 180 руб.
Новое ПушкиноПушкинский район, г. Пушкино4 кв. 2027 г.от 4 824 340 руб.
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2024 г.от 5 176 860 руб.
ОдинградОдинцовский район, г. ОдинцовоСданот 7 854 790 руб.
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 22 131 300 руб.
TopHillsМосква, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная2 кв. 2023 г.от 12 400 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все