Столичный рынок новостроек благополучно переживет переход на проектное финансирование и эскроу-счета 1 июля 2019 г. Просто потому, что, по оценке Москомстройинвеста, большая часть московских проектов никуда не перейдет - квартиры в них будут продаваться по старым, то есть ныне действующим правилам. Это значит, что искусственно созданный покупательский ажиотаж скоро закончится, а переизбыток предложения останется, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В понедельник, 22 апреля, председатель правительства РФ Дмитрий Медведев подписал разработанное Минстроем постановление о критериях достройки проектов без эскроу-счетов. Документ опубликован на сайте правительства РФ.

Согласно документу, после 1 июля 2019 г. продавать квартиры в строящихся домах не по эскроу можно будет в проектах, готовых не менее чем на 30% и проданных по ДДУ не менее чем на 10%. Кроме того, предусмотрен ряд понижающих коэффициентов. Если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуется передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то для освобождения от эскроу достаточно готовности в 15% (коэффициент 0,5). Для проектов застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, при условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов РФ, используется коэффициент 0,2. То есть объектам таких застройщиков достаточно иметь шестипроцентную готовность. Сейчас системообразующими застройщиками являются две компании — группы ПИК и ЛСР. Такой же коэффициент – 0,2 - применяется для объектов застройщиков, взявших на себя обязательства по достройке проблемных объектов.

Критерии освобождения от эскроу были разработаны в рамках декабрьских поправок к 214-ФЗ. Напомним, в конце прошлого года неожиданно для рынка был принят закон, по которому с 1 июля 2019 г. через счета эскроу должны продаваться все строящиеся дома – даже те, реализация которых началась до этой даты. При этом в законе была сделана оговорка, что проекты, соответствующие определенным критериям, смогут сохранить прежнюю схему финансирования и продажи. Каким именно критериям, должно было определить правительство.

Исходя из разработанных Минстроем критериев, около 60% проектов, которые сегодня возводятся в Москве, и после 1 июля 2019 г. будут достраиваться и реализовываться по «старой схеме», сообщил 19 апреля заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на ежегодной конференции ИД «Коммерсантъ» «Апрельские тезисы рынка недвижимости 2019».

Порядка 30% московских проектов, по оценке Москомстройинвеста, должны будут перейти на эскроу-счета.

«Ещё у 10% проектов - пограничная ситуация, где есть основание полагать, что к моменту вступления изменений по переходу на эскроу-счета строители доведут свою строительную готовность до тех критериев, которые будут определять схему дальнейшего финансирования проектов», - отметил Гончаров.

Так что, по всей видимости, реформа долевого строительства не коснется примерно 70% московских новостроек. Да и большая часть из оставшихся 30% тоже, скорее всего, не уйдет с рынка и более или менее беспроблемно перейдет на проектное финансирование. Во всяком случае, по словам того же Александра Гончарова, заявки на получение финансирования по счетам эскроу подали все московские застройщики – включая тех, кому банковские кредиты, очевидно, не понадобятся, потому что их объекты соответствуют критериям Минстроя.

Конечно, факт подачи заявки не означает, что она непременно будет удовлетворена банком, однако и сами банкиры отмечают хорошее качество заявок от московских застройщиков и высокий процент их одобрения. Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов объясняет это компетентностью финансовых департаментов столичных компаний и повышенной рентабельностью местных проектов. «В субъектах федерации диапазон рентабельности проектов - 10-30% в зависимости от проекта, у большей части – 10-20%. В Москве – от 20%: 20-30-40%. У проекта с более высокой рентабельностью, естественно, больше шансов получить проектное финансирование, потому что устойчивость такого проекта к изменению цен выше», - объяснял Бессонов на пресс-конференции 29 марта.

В принципе, все это – очень хорошие новости для московского рынка недвижимости. 1 июля 2019 г. не встанут стройки, лишенные финансирования, обманутых дольщиков не прибавится, люди будут покупать квартиры на привычных условиях. В общем, коллапс, который мог бы привести к уходу с рынка значительной части проектов, не случится. Но это значит, что и проблема избыточных объемов предложения никуда не денется.

Напомним, в преддверии изменения правил игры застройщики набрали рекордное количество новых площадок – в первой версии поправок в 214-ФЗ о переходе на эскроу предполагалось, что все объекты, которые получат разрешение на строительство до 1 июля 2019 г., будут жить по старым правилам.

В результате только за I полугодие 2018 г. столичные компании получили разрешения на строительство 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в I полугодии 2017 г.

По итогам 2018 г. объемы нового строительства между Третьим транспортным кольцом и МКАД выросли в полтора раза по сравнению с 2017 г. и 2015 г. и в 1,8 раза - относительно 2016 г. (см. обзор рынка новостроек Москвы в 2018 г. от «ИРН-Консталтинг»).

По данным Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья. Рынок затоварен: как сообщил в конце февраля на Финансовом форуме по недвижимости директор bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.

И это несмотря на то, что спрос пока растет. Его стимулирует информационный фон – застройщики пугают покупателей резким ростом цен в связи с переходом на проектное финансирование. И, благодаря созданному таким образом ажиотажу, заявленная стоимость метра в новостройках действительно увеличивается, по крайней мере, в массовых сегментах (см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе»).

Насколько подорожает стройка из-за реформы 214-ФЗ – отдельный вопрос. Цифры называются самые разные – от 4 до 30 и более процентов. Но в любом случае, себестоимость строительства и цена продажи – это разные вещи, которые на московском рынке недвижимости уже давно напрямую не коррелируют. Стоимость жилья в столице определяется рынком, то есть соотношением уровня платежеспособного спроса и объемов предложения.

Ситуация со спросом после 1 июля может измениться не в лучшую сторону: искусственный всплеск покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ведь фундаментальных, экономически обоснованных причин для увеличения продаж нет: доходы населения падают с 2014 г., а ипотека, поддерживавшая рынок в предыдущие годы, начла дорожать: в феврале средняя ставка достигла максимума за последние полтора года.

Недостаток спроса могло бы уравновесить снижение объемов предложения в случае тотального перехода рынка на проектное финансирование. Процентов 10-20 проектов его бы, вероятно, просто не пережило. Однако, судя по утвержденным премьер-министром критериям, власти все же выбрали мягкий сценарий реформы отрасли, не предполагающий остановки строек и прочих негативных явлений.

Конечно, избыточные метры все равно рассосутся через год-два: как уже было сказано выше, столичные девелоперы за последние годы получили все разрешения на строительство, которые могли, и еще несколько лет вряд ли будут заинтересованы в запуске большого количество новых проектов. Тем более что их уже точно придется продавать через эскроу. Поэтому к 2020-2021 гг. на рынке, скорее всего, установится умеренный, на уровне инфляции, восходящий ценовой тренд - как и прогнозироровал IRN.RU на основе теориии циклов.

Однако в ближайшей перспективе, после 1 июля 2019 г., московский рынок может столкнуться со снижением спроса на фоне остающихся огромными объемов предложения. Поэтому не исключено, что к концу года ценовой прирост последних месяцев будет постепенно нивелирован за счет увеличения размера скидок и глубины торга. Прежде всего, в высокобюджетных сегментах – бизнес-классе и «квазиэлитке», апартаментах, где предложение сильнее всего превышает спрос. Более доступные для населения эконом- и комфорткласс дно рынка, скорее всего, уже прошли.

Также по теме:

Цены на новостройки в Москве, Новой Москве
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 329 361 руб.
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 768 814 руб.
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.от 13 482 556 руб.
Дом MALEVICHМосква, Северо-Восточный округ, район Отрадноеот 10 363 500 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 531 765 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2022 г.от 24 338 772 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве