Переход на эскроу-счета увеличит долю квартир «на котловане» - ГК «А101»
Критерии Банка России для кредитования заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу, сняли все ключевые риски, на которые указывало профессиональное сообщество, считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников на Седьмом форуме финансовых директоров строительной отрасли в Москве.
Как рассказал эксперт ГК «А101», одно из основных требований – вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта. Для получения достаточного уровня кредитоспособности объем таких вложений до получения первого транша по кредиту должен составлять 10-15% от инвестиционной стоимости, а для хорошего уровня – больше 15%.
«По сути, любой девелопер должен вложить 15% от суммы, необходимой на реализацию проекта - например, направить деньги на покупку земли и изменение вида ее разрешенного использования. Если цена участка ниже необходимого, можно вложить остальную часть в проектирование или другим способом дать понять банку, что эти деньги пойдут на реализацию проекта. Это нормальная рыночная модель в любом бизнесе. В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%», - приводит слова Трубникова пресс-служба ГК «А101».
Он пояснил, что на практике стоимость земли и смена вида разрешенного использования в пределах крупных городов в общей стоимости реализации проекта только начинается от 15%, а в хороших локациях в центральной части городов может доходить до 30%. В этом случае оценка девелопера со стороны банков повышается, поскольку маржинальность проекта будет явно высокой. При этом банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%.
Дмитрий Трубников отметил, что механизм перехода на проектное финансирование увеличит среднюю стоимость квадратного метра жилья примерно на 10%, но не за счет возросшей финансовой нагрузки на девелопера, а за счет исчезновения с рынка предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра.
«При условии высокого уровня рентабельности проекта, а также при существенном превышении суммы накоплений на эскроу-счетах над суммой выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0,01%. Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра. С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты и так были рискованными для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить», - сказал эксперт ГК «А101».
Частично компенсировать рост стоимости квадратного метра, по мнению Дмитрия Трубникова, призван один из важнейших критериев определения качества проекта – доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию. Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего - не менее 70%. Это вынудит всех участников рынка начинать продажи «на котловане», то есть по более низким ценам, а заодно даст банкам средства на предоставление проектного финансирования.
«По сути, застройщикам выгодно начинать продажи как можно раньше, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета. В прежних условиях так в основном поступали системные девелоперы при реализации масштабных проектов – для привлечения достаточного объема денег на стройку. И если качество предложения отвечало требованиям покупателей, продать 70% квартир в доме на ранней стадии строительства для таких проектов было обычным делом. А вот намеренно придерживать продажи, чтобы потом поднять ценник «за стадию», больше не получится – более высокая ставка «съест» всю выгоду. Поэтому в новых условиях объем предложения на котловане, скорее всего, заметно вырастет по сравнению с нынешней ситуацией, хотя мы предполагали обратное», - подчеркнул эксперт.
