Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость: смысл есть

По крайней мере в целях диверсификации инвестиционного портфеля

Благодаря снижению ставок по банковским вкладам в предыдущие месяцы недвижимость вновь становится достаточно привлекательным инвестиционным инструментом. Но только для консервативных инвесторов, заинтересованных в диверсификации своего портфеля, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В 2000-е гг., когда цены на недвижимость в Москве росли астрономическими темпами, столичные метры представляли огромный интерес для спекулятивных инвесторов. Купив квартиру на ранней стадии строительства дома, можно было перепродать ее с прибылью 50%, а то и 200% после завершения стройки. Однако падение цен на жилье в результате кризисов 2008 и 2014 гг. практически уничтожило этот вид инвесторов – вместе с верой в «вечно дорожающий» московский метр.

Но вкладывать средства в недвижимость можно не только для того, чтобы много и быстро заработать (или наоборот, если случится очередной экономический катаклизм и/или застройщик обанкротится), но и с целью получения относительно небольшого, но регулярного дохода. Речь идет о покупке объектов для сдачи в аренду, своеобразном «квартирном депозите».

Консервативного инвестора, который «заходит» в актив на длительный срок, не сильно волнует динамика цен на недвижимость в ближайшие год-два. Потому что он понимает - в долгосрочной перспективе, через 10-20 лет, его объект обязательно прибавит в цене, по крайне мере в рублях. Хотя бы за счет инфляции.

Конечно, в 2014-2016 гг., когда доходы по настоящим, банковским депозитам превышали 10-15% годовых, квартирные аналоги, которые в лучшем случае могли дать 4-6% («грязными»), представляли интерес только для убежденных противников банковской системы. Помимо низкой доходности, недвижимость значительно уступает вкладам по уровню ликвидности и, кроме того, сам процесс сдачи объекта в аренду отнимает немало времени и сил. А если поиск арендаторов и другие организационные вопросы поручить агентству, то придется пожертвовать частью и без того скромного дохода.

Однако по мере снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ постепенно ползли вниз и ставки по вкладам. Если в декабре 2014 г. средняя максимальная ставка топ-10 банков по рублевым депозитам физлиц, по данным ЦБ, составляла 15,635%, то летом текущего года ставки в крупных банках опустились до 3-5%, что сделало инвестиции в недвижимость достаточно привлекательной альтернативой банковским депозитам. Особенно для обладателей больших накоплений - ведь в случае банкротства банка государство в лице АСВ возмещает лишь 1,4 млн руб.

Конечно, в перспективе доходность вкладов может вновь увеличиться. Собственно, ставки уже растут: Сбербанк, «Альфа-банк», ВТБ и др. предлагают до 7-8% годовых в рамках акций. Однако это все равно сравнимо с доходностью от аренды. Но главное - надо понимать, что ставки в экономике растут на фоне повышения рисков (прежде всего санкционных). А в такой ситуации наиболее разумной стратегией для инвестора будет максимальная диверсификация портфеля. И недвижимость вполне может быть одной из составляющих этой диверсификации.

Естественно, имеется в виду готовая недвижимость, которая не несет рисков недостроя и может сразу или почти сразу начать приносить арендный доход. Подходящих вариантов достаточно не только на вторичном, но и на первичном рынке, где из-за дисбаланса спроса и предложения в последние несколько лет значительно выросло количество готовых новостроек - см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».

Для сдачи в аренду лучше всего покупать одно-двухкомнатные квартиры в недорогих, но современных домах в пешей доступности от метро в районах со сложившейся инфраструктурой. Такие лоты оптимальны в плане соотношения цены входа и потенциальной доходности и могут приносить до 7% годовых («чистыми» - 5-6%). Доход от сдачи в аренду дорогого жилья обычно не превышает 3%, поэтому, если есть средства, которые хочется вложить именно в недвижимость, целесообразнее купить несколько бюджетных квартир в разных локациях, чем одну элитную.

В качестве арендного бизнеса подойдут и апартаменты. Как правило, они дешевле квартир аналогичного качества в той же локации, при этом стоимость аренды апартаментов примерно такая же, как и квартиры. Однако статус апартаментов до сих пор законодательно не урегулирован, а содержать их дороже, чем официальное жилье. Поэтому перед покупкой такой недвижимости надо особенно тщательно просчитывать потенциальные доходы и расходы и проверять правоустанавливающие документы.

В принципе, для максимизации прибыли имеет смысл рассмотреть инвестиции в коммерческую недвижимость. Например, качественные торговые помещения (стрит-ретейл) в хороших локациях могут приносить своим владельцам до 10% годовых. Однако рынок аренды коммерческой недвижимости существенно более волатильный, чем рынок аренды жилья, и острее реагирует на любые экономические катаклизмы. Соответственно, риск простоя коммерческих объектов выше, а возможная просадка в цене в случае срочной продажи – больше.

Кроме того, коммерческие помещения, как правило, дороже квартир – как из-за большей площади, так и по причине более высокой цены метра. Если небольшую студию в отдаленных районах Москвы можно купить уже за 3,5 - 4 млн руб., то интересный для арендаторов стрит-ретейл обойдется в десятки миллионов. Так что коммерческая недвижимостью – это, скорее, актив для состоятельных инвесторов, а для частников с относительно небольшими капиталами больше подойдут инвестиции в жилье.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8264 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 192 445
до 30 110 071 руб.
Узнать подробнее
ЖК Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный Площади : 28 - 120 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 3 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.17 мкр.2, уч.2Е, к.18 мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 679 104
до 20 409 600 руб.
Узнать подробнее
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 107 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте