«Монополизация» рынка новостроек Москвы – следствие продуманной политики крупных столичных застройщиков, которые расширяют свою долю на рынке, предлагая покупателям привлекательный по цене и достойный по качеству продукт. Девелоперам, желающим побороться за свой кусок пирога, придется делать то же самое, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Спрос на столичные новостройки стабильно растет. В 2016 г. количество зарегистрированных московским управлением Росреестра договоров долевого участия в строительстве жилья увеличилось на 81,6%, а в 2017-м показатель прибавил еще 52,2%. Казалось бы, при такой динамике спроса у девелоперов не может быть проблем с продажами, но на деле выходит иначе. Во-первых, покупателей на рынке все равно меньше, чем квартир - спасибо строительному буму последних трех лет (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»; «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%»; «В 2015 г. объем предложения вырос на 62%, а объем поглощения – на 9% по сравнению с 2014 г.»).

Во-вторых, спрос распределяется далеко не равномерно. По данным «Метриум групп», в 2017 г. 30% всех сделок в «старой» Москве было заключено в 10 проектах из более чем 300 жилых комплексов и апартаментов, представленных на рынке. Если считать не в проектах, а в девелоперах, то концентрация спроса еще более выражена: в 2017 г. на 10 крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья пришлось 56% зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья, тогда как в 2016 г. девелоперы топ-10 заключили 48% ДДУ, подсчитали в ЦИАН. Первое место по числу сделок второй год подряд занимает поглотившая «Мортон» ГК ПИК, следом идут «Самолет Девелопмент», Urban Group, «А101 Девелопмент», «Гранель», ФСК «Лидер», МИЦ, Группа ПСН, MR Group и Ingrad.

Хорошую статистику в плане заключенных ДДУ обеспечивают именно застройщики-лидеры: за год у компаний из топ-10 продажи увеличились на 54%, а у остальных игроков рынка – только 3%. Если в 2016 г. 50% сделок приходилось на 11 застройщиков, то в 2017 г. - на семь.

Конечно, успех этих девелоперов в значительной степени обусловлен высокими объемами строительства – рейтинги компаний-лидеров спроса и предложения во многом совпадают. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) на 1 марта 2018 г., абсолютным лидером по объемам текущего строительства в московском регионе является ГК ПИК (3,39 млн кв. м жилья в стройке). На втором месте – ФСК «Лидер» с 781 087 кв. м, на третьем - Urban Group (762 442 кв. м), на четвертом - «Группа ЛСР» (715 595 кв. м). Замыкает топ-5 «Самолет-Девелопмент», которая возводит в московском регионе 704 413 кв. м жилья. Места с шестого по десятое занимают, соответственно, МИЦ (694 388 кв. м), MR Group (656 637 кв. м), Ingrad (613 697 кв. м), «Гранель» (606 980 кв. м), «Донстрой» (599 864 кв. м). «А101» (540 847 кв. м) и ПСН (536 159 кв. м) расположились на 11-м и 12-м местах.

Но дело не только в большом количестве производимых квадратных метров. Хотя бы потому, что доля в спросе у лидеров рынка значительно больше, чем в предложении: на топ-10 компаний по числу сделок приходится лишь 34% строящегося жилья. Высокие темпы продаж у данных застройщиков во многом объясняются тем, что они продают наиболее привлекательные по соотношению цены и качества проекты (от 3 млн руб. за квартиру в пределах МКАД – см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в феврале 2018 года»).

Таким образом, в результате кризиса перепроизводства новостроек в московском регионе, усугубленного стагнацией платежеспособного спроса, выиграли те компании, которые смогли предложить рынку оптимальное соотношение цены и качества. И не случайно, что бенефициарами стали крупные застройщики – именно они имеют возможность и желание строить и продавать жилье дешевле.

Себестоимость строительства снижается за счет масштаба: крупный холдинг может не привлекать сторонних генподрядчиков и проектировщиков, а создать собственных, организовать производство стройматериалов и закупать их с огромными скидками, сократить расходы на управление и маркетинг (в расчете на метр продаваемой площади), приобретать землю дешевле и т.п.

Так как большие компании много строят, то и продавать им надо тоже много и быстро. А значит - недорого. Благодаря огромным объемам строительства и продаж большие девелоперские компании готовы довольствоваться достаточно скромной маржой, зарабатывая не на сверхприбылях, а на обороте.

Соответственно, путь к успеху в нынешних непростых экономических условиях – рост оборотов, снижение себестоимости строительства без потери качества и, за счет этого, уменьшение цен для покупателей. То есть та самая «революция по Форду», о которой неоднократно писал www.irn.ru. Те компании, которые не в состоянии это сделать, могут стать и уже становятся «жертвами» своих более эффективных «коллег».

Этот процесс чреват монополизацией рынка, бьют тревогу некоторые эксперты. Но пока о монополии говорить рано: на 10 застройщиков приходится лишь чуть более половины рынка. Есть отрасли, где игроков намного меньше – например, сотовая связь. В принципе, для поддержания конкурентной среды московскому региону достаточно десятка крупных девелоперов и 20-30 средних, которые занимаются проектами, неинтересными большим компаниям в силу скромного объема. Поэтому если даже вступление в силу 218-ФЗ, который существенно ужесточает требования к девелоперским компаниям, ускорит консолидацию рынка, катастрофы не случится.

В среднесрочной перспективе уровень концентрации спроса и предложения на рынке будет зависеть от готовности застройщиков «старой школы» последовать примеру прогрессивных компаний, то есть оптимизировать все внутренние процессы и научиться зарабатывать на обороте, а не на росте цен. Если таких застройщиков «новой волны» будет много, то проблема решится сама собой.

Также по теме:

Актуальные проекты упомянутых компаний (май 2021)

КомпанияПроектРасположениеГКЦена за квартиру
MR GroupМетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 8 136 940 руб.
MR GroupMaison RougeМосква, Центральный округ, район Тверской, м. Менделеевскаяот 54 224 400 руб.
ПИКВолжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2023 г.от 5 547 750 руб.
ФСКРежиссерМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 15 369 902 руб.
ПИККольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 6 532 680 руб.
MR GroupПавелецкая СитиМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская1 кв. 2024 г.от 13 953 338 руб.
ФСКДвижение. ТушиноМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская4 кв. 2021 г.от 7 070 586 руб.
ФСКСкандинавскийМытищинский район, г. МытищиСданот 13 586 520 руб.
А101Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 4 933 849 руб.
ПИКБелая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 4 116 420 руб.
ПИКМичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 6 612 900 руб.
ПИКВосточное БутовоЛенинский район4 кв. 2022 г.от 3 587 760 руб.
ПИКGreen parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 7 044 895 руб.
MR GroupDiscoveryМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино4 кв. 2020 г.от 5 284 160 руб.
ПИКОдинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2023 г.от 3 953 790 руб.
ПИКЯсеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская4 кв. 2020 г.от 7 923 600 руб.
MR GroupDiscovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино2 кв. 2021 г.от 5 853 854 руб.
ПИКРимского-Корсакова 11Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное4 кв. 2020 г.от 14 100 240 руб.
ФСКРихардМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская1 кв. 2022 г.от 17 644 920 руб.
MR GroupЖилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 12 195 800 руб.
ПИКМихайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект4 кв. 2022 г.от 6 559 620 руб.
А101Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 5 199 855 руб.
ПИКЖулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы3 кв. 2022 г.от 5 132 050 руб.
ПИКМитино паркКрасногорский район, г. Красногорск2 кв. 2021 г.от 9 489 120 руб.
ПИКСтоличные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 6 949 360 руб.
ПИКБольшая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 6 798 470 руб.
MR GroupCity BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино2 кв. 2023 г.от 7 950 969 руб.
ПИКПеровское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2022 г.от 5 738 550 руб.
ФСКРимскийЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 6 475 040 руб.
ФСКПоколениеМосква, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2019 г.от 7 013 104 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все