Ужесточением требований к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% ЦБ страхуется от банковского кризиса, который может возникнуть из-за значительного снижения стоимости залоговых объектов. То есть, фактически, Центробанк опасается просадки цен на жилье на 20%, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Согласно опубликованному Банком России проекту изменения риск-параметров по ипотечным кредитам, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, менее 10% — с коэффициентом 200%, кредиты на финансирование участия в долевом строительстве — 150%. Новые нормативы начнут действовать с 2018 г.

Как отмечается в обзоре рейтингового агентства Moody's, эти меры ЦБ направлены на превентивную минимизацию кредитных рисков на быстрорастущем рынке ипотеки.

Ужесточение затронет в первую очередь банки со значительной долей ипотеки в кредитных портфелях: ВТБ24, «Возрождение», «Абсолют Банк» и «ДельтаКредит». В меньшей степени введение норм отразится на Райффайзенбанке, Сбербанке, банке «Санкт-Петербург», Россельхозбанке и Газпромбанке, пишет РБК со ссылкой на обзор рейтингового агентства.

Банки не скрывают, что из-за поправок ЦБ им придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку таких кредитов, пишет газета «Ведомости». Так, «Дельтакредит» может увеличить минимальный первоначальный взнос с нынешних 15 до 20%, а Росевробанк - поднять ипотечные ставки, в частности, по кредитам с небольшим первоначальным взносом.

Таким образом, директивы ЦБ снижают доступность ипотеки для населения, что, по сути, идет вразрез с политикой президента и правительства в данном вопросе. При этом никаких признаков того, что власти собираются менять свою ипотечную политику, нет.

Например, 14 ноября премьер-министр Дмитрий Медведев в очередной раз заявил о дальнейшем снижении ипотечных ставок. «Это означает возможность роста жилищного сектора и решения важнейшей социальной проблемы — проблемы получения жилья, приобретения жилья», — подчеркнул Медведев на пресс-конференции в Маниле по итогам Восточноазиатского саммита и саммита АСЕАН (цитата по ИА «Интерфакс»).

Учитывая политический вектор на развитие ипотеки, единственной причиной для ужесточения требований ЦБ к первоначальному взносу по ипотечным кредитам может быть необходимость предотвращения банковского кризиса из-за существенного снижения цен на жилье.

Ведь основная функция первоначального взноса - защита банковской системы от конъюнктуры рынка. Соответственно, величина начального взноса должна покрывать возможную просадку цен. Тогда банки особо ничем не рискуют: в случае дефолта заемщика они при продаже залоговой квартиры покроют тело кредита, а потери от снижения стоимости недвижимости понесет только заемщик в рамках своего начального взноса.

«Пока цены на жилье все время росли, все сквозь пальцы смотрели даже на нулевой начальный взнос. Но нынешние директивы ЦБ означают, что банк рассматривает возможность просадки цен до 20% даже не как потенциально возможную, а скорее как вполне реальную или даже неизбежную. Поэтому и запрещает выдавать ипотеку с начальным взносом менее 20%», - подчеркивает руководитель IRN.RU.

Примечательно, что www.irn.ru также прогнозирует падение стоимости недвижимости на 20-30% к 2020 г. (см. «Цены на жилье достигнут дна к 2020 году»). Прежде всего в Москве и Подмосковье, где все еще не ликвидирован ценовой пузырь, надувшийся за годы докризисного изобилия, а предложение в разы превышает спрос. Кроме того, серьезная просадка цен (но не такая глубокая, как в столице) грозит Сочи и Петербургу, где разрыв между стоимостью жилья и доходами потенциальных покупателей тоже значителен, хотя и меньше, чем в московском регионе. (См. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?».)

При этом именно Москва, Подмосковье и Петербург являются лидерами по объемам выдачи ипотеки. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за девять месяцев 2017 г. в этих трех регионах выдали ипотеки на 347,7 млрд руб. Это более трети от общего объема кредитов, предоставленных населению за данный период (1,29 трлн руб.). Так что принятые ЦБ меры вполне целесообразны и своевременны.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
OPUSМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая4 кв. 2025 г.2-5-комнатные квартиры площадью 56 - 234 м2
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
EVOг. РеутовСкидки до 15 000 р/м2.
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. НовоясеневскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтарт продаж новой очереди
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние ЛихоборыСкидка 9%!
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
OPUSМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтарт продаж
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяСкидка 15% + дополнительные 3%!
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидка 15%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийСкидка 20%!
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяСкидка 15%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСкидка 15%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 20%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидка 15%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидка 15%.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все