Ужесточением требований к ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% ЦБ страхуется от банковского кризиса, который может возникнуть из-за значительного снижения стоимости залоговых объектов. То есть, фактически, Центробанк опасается просадки цен на жилье на 20%, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Согласно опубликованному Банком России проекту изменения риск-параметров по ипотечным кредитам, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, менее 10% — с коэффициентом 200%, кредиты на финансирование участия в долевом строительстве — 150%. Новые нормативы начнут действовать с 2018 г.

Как отмечается в обзоре рейтингового агентства Moody's, эти меры ЦБ направлены на превентивную минимизацию кредитных рисков на быстрорастущем рынке ипотеки.

Ужесточение затронет в первую очередь банки со значительной долей ипотеки в кредитных портфелях: ВТБ24, «Возрождение», «Абсолют Банк» и «ДельтаКредит». В меньшей степени введение норм отразится на Райффайзенбанке, Сбербанке, банке «Санкт-Петербург», Россельхозбанке и Газпромбанке, пишет РБК со ссылкой на обзор рейтингового агентства.

Банки не скрывают, что из-за поправок ЦБ им придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку таких кредитов, пишет газета «Ведомости». Так, «Дельтакредит» может увеличить минимальный первоначальный взнос с нынешних 15 до 20%, а Росевробанк - поднять ипотечные ставки, в частности, по кредитам с небольшим первоначальным взносом.

Таким образом, директивы ЦБ снижают доступность ипотеки для населения, что, по сути, идет вразрез с политикой президента и правительства в данном вопросе. При этом никаких признаков того, что власти собираются менять свою ипотечную политику, нет.

Например, 14 ноября премьер-министр Дмитрий Медведев в очередной раз заявил о дальнейшем снижении ипотечных ставок. «Это означает возможность роста жилищного сектора и решения важнейшей социальной проблемы — проблемы получения жилья, приобретения жилья», — подчеркнул Медведев на пресс-конференции в Маниле по итогам Восточноазиатского саммита и саммита АСЕАН (цитата по ИА «Интерфакс»).

Учитывая политический вектор на развитие ипотеки, единственной причиной для ужесточения требований ЦБ к первоначальному взносу по ипотечным кредитам может быть необходимость предотвращения банковского кризиса из-за существенного снижения цен на жилье.

Ведь основная функция первоначального взноса - защита банковской системы от конъюнктуры рынка. Соответственно, величина начального взноса должна покрывать возможную просадку цен. Тогда банки особо ничем не рискуют: в случае дефолта заемщика они при продаже залоговой квартиры покроют тело кредита, а потери от снижения стоимости недвижимости понесет только заемщик в рамках своего начального взноса.

«Пока цены на жилье все время росли, все сквозь пальцы смотрели даже на нулевой начальный взнос. Но нынешние директивы ЦБ означают, что банк рассматривает возможность просадки цен до 20% даже не как потенциально возможную, а скорее как вполне реальную или даже неизбежную. Поэтому и запрещает выдавать ипотеку с начальным взносом менее 20%», - подчеркивает руководитель IRN.RU.

Примечательно, что www.irn.ru также прогнозирует падение стоимости недвижимости на 20-30% к 2020 г. (см. «Цены на жилье достигнут дна к 2020 году»). Прежде всего в Москве и Подмосковье, где все еще не ликвидирован ценовой пузырь, надувшийся за годы докризисного изобилия, а предложение в разы превышает спрос. Кроме того, серьезная просадка цен (но не такая глубокая, как в столице) грозит Сочи и Петербургу, где разрыв между стоимостью жилья и доходами потенциальных покупателей тоже значителен, хотя и меньше, чем в московском регионе. (См. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?».)

При этом именно Москва, Подмосковье и Петербург являются лидерами по объемам выдачи ипотеки. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за девять месяцев 2017 г. в этих трех регионах выдали ипотеки на 347,7 млрд руб. Это более трети от общего объема кредитов, предоставленных населению за данный период (1,29 трлн руб.). Так что принятые ЦБ меры вполне целесообразны и своевременны.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Май город-курортЛенинский районСданот 5 711 200 руб.от 4.5%
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 12 302 700 руб.от 0.1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская4 кв. 2020 г.от 10 935 000 руб.от 4.7%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.от 1.2%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2023 г.от 9 145 680 руб.от 0.1%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 8 382 860 руб.от 5.85%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 6 490 202 руб.от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 872 500 руб.от 0.5%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 10 230 700 руб.от 5.85%
Зорге 9Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Полежаевская2 кв. 2022 г.от 8 127 500 руб.от 0.9%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское1 кв. 2021 г.от 6 556 000 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 7 883 070 руб.от 6%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка1 кв. 2022 г.от 5 400 000 руб.от 0.1%
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 10 243 291 руб.от 3.2%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 205 600 руб.от 0.1%
FreshМосква, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская1 кв. 2022 г.от 10 106 280 руб.от 0.1%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2023 г.от 6 566 250 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 724 860 руб.от 5.85%
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 566 руб.от 1.2%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 4 862 667 руб.от 2.55%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все