Если Центробанку в 2017 г. удастся приблизиться к целевому уровню по инфляции, то пропорционально упадут и ставки по ипотечным кредитам. А значит, уже примерно через год обычная, не субсидируемая государством ипотека, возможно, будет стоить столько же, сколько сейчас – льготная. А может быть, и меньше, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Во второй половине октября целый ряд банков объявил о снижении ипотечных ставок. Величина снижения составила от нескольких десятых процента до 1% годовых. Сбербанк, крупнейший игрок на отечественном ипотечном рынке, сократил ставки на 0,5-1%, банк ВТБ24, второй по объемам кредитования, - на 0,5%. Теперь кредит на покупку готового или строящегося жилья в рамках стандартного предложения ВТБ24 можно оформить по ставке 13,1% годовых в рублях, по программе «Ипотека с государственной поддержкой» - по ставке 11,4% годовых. В Сбербанке рублевый кредит на покупку готового и строящегося жилья в Москве и еще 18 регионах РФ можно получить под 11,5–13% годовых (для нельготных категорий заемщиков), а в рамках госпрограммы – под 11,4%.

Ставки падают на фоне снижения стоимости фондирования для банков: 19 сентября ЦБ опустил ключевую ставку на 0,5%, до 10%, в связи с «замедлением инфляции в соответствии с прогнозом и снижением инфляционных ожиданий при сохранении неустойчивой экономической активности».

Это седьмое снижение ключевой ставки за последние два года. Напомним, 15 декабря 2014 г. Банк России повысил ключевую ставку до 17% годовых для борьбы со спекуляциями на валютном рынке, однако уже с 30 января 2015 г. приступил к снижению показателя.

По мере снижения ключевой ставки сокращается и разрыв между ставками по обычной и льготной ипотеке. Если в апреле 2015 г., когда заработала госпрограмма, кредиты на вторичном рынке предлагались под 14-16% годовых и льготная ипотека со ставкой 12% была фактически единственным реальным вариантом для подавляющего большинства заемщиков, то сейчас, например, в Райфайзенбанке можно взять коммерческий кредит под 11,9%. В среднем по рынку спрэд между ставками по ипотеке с господдержки и программами банков сократился до менее чем 1,5 п.п., говорится в отчете АИЖК по итогам августа. И это явно не предел.

Очередное сокращение ключевой ставки ЦБ, а следовательно, и ставок по ипотеке, может произойти в I-II квартале 2017 г. Главным условием для уменьшения ключевой ставки, да и вообще главной целью своей политики мегарегулятор считает снижение инфляции – информер с указанием текущего и целевого показателей даже вынесен на главную страницу сайта ЦБ. По прогнозу Банка России, в сентябре 2017 г. годовая инфляция должна составить около 4,5%, а к концу 2017 г. - достичь целевого уровня в 4%.

Если у ЦБ все получится, в 2018 г. средняя ставка по ипотечным кредитам в России, возможно, опустится ниже 10% с нынешних 12,4%, заявил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник 12 октября, выступая на форуме «Россия зовет!».

Конечно, гарантий снижения инфляции до желаемого ЦБ уровня никто не дает. «Сохраняются риски того, что инфляция не достигнет целевого уровня 4% в 2017 г. Это связано главным образом с инерцией инфляционных ожиданий и возможным ослаблением стимулов домашних хозяйств к сбережениям», - признает сам мегарегулятор.

Однако основания для веры в успех политики ЦБ имеются. По итогам 2015 г. официальный уровень инфляции составлял 12,9%, в сентябре 2016 г. – 6,4%. В конце июля впервые за последние пять лет была зафиксирована дефляция: за неделю с 26 июля по 1 августа индекс потребительских цен, по данным Росстата, снизился на 0,1%.

Министр финансов Антон Силуанов полагает, что инфляция в России по итогам 2016 г. может быть ниже прогноза Минфина. «Инфляцию мы оцениваем в этом году на уровне 5,8%, исходя из расчета декабрь к декабрю (2015 г. к 2016 г.). Хочу сказать, что это самая низкая будет инфляция за последние годы. Возможно даже, она сложится и ниже нашего прогноза», - заявил министр, выступая в Госдуме в октябре. (Цитата по ИА «Интерфакс».)

И даже если Центробанку не удастся полностью выполнить поставленную задачу, и инфляция к концу 2017 г. сократится не до 4%, а, скажем, только до 4,5-5%, то ключевая ставка, по всей видимости, все равно уйдет заметно ниже 10%. Динамика ВВП оставляет желать много лучшего, а снижение ключевой ставки – один из способов стимулирования экономического роста.

Ключевая ставка потянет за собой и ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Так что уже примерно через год ставки по рыночной, несубсидируемой ипотеке могут опуститься на 1,5-2-2,5%, до уровня, на котором в настоящее время находятся ставки по льготным кредитам, или даже ниже.

Аналогичного мнения придерживаются и банкиры. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, в следующем году ипотеку можно будет взять по ставке менее 11% годовых. «Мы надеемся, что это снижение ставок до конца года приведет к тому, что в следующем году уже субсидии со стороны государства не потребуются», - отметил Греф на встрече с президентом Владимиром Путиным в начале августа.

При этом надо понимать, что удешевление рыночной ипотеки до льготного уровня не приведет к взрывному росту спроса на квартиры, даже если застройщики постараются снизить ставки еще на пару процентов в рамках собственных программ. Основным критерием доступности жилья для покупателей является его стоимость, а не ставки по кредитам. А цены на столичные квартиры до сих пор в разы превышают возможности местного населения. В мире жилье принято считать доступным, если стоимость метра примерно равна среднему ежемесячному доходу. В Москве цена 1 кв. м на вторичном рынке в настоящее время составляет 170-175 тысяч рублей по индексу IRN.RU, а среднедушевые денежные доходы – около 55 тыс. руб. в месяц, по данным Мосгорстата.

В таких условиях существенный рост спроса возможен только при условии обвала ипотечных ставок до 3-4% годовых. Однако при российской стоимости заемных средств западный уровень ставок по кредитам невозможен в принципе.

Также по теме:

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
ФинскийЩелковский район, г. Щелково1 кв. 2024 г.--от 0.1%
ДесяткаРаменский район, г. Раменское2 кв. 2024 г.от 4 285 208 руб.от 0.1%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 531 765 руб.от 0.1%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2022 г.от 24 338 772 руб.от 0.1%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк3 кв. 2025 г.от 13 482 556 руб.от 0.1%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 768 814 руб.от 0.01%
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская1 кв. 2023 г.от 19 150 747 руб.от 4.7%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 329 361 руб.от 0.1%
Дом MALEVICHМосква, Северо-Восточный округ, район Отрадноеот 10 363 500 руб.от 4.1%
В Зеленограде 901БМосква, Зеленоградский округСдан--от 4.65%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2025 г.от 7 066 490 руб.от 0.01%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 987 373 руб.от 1.01%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 247 886 руб.от 1.01%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 089 426 руб.от 0.51%
Бунинские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 287 800 руб.от 1.01%
Дзен-кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское4 кв. 2024 г.от 6 779 872 руб.от 1.01%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все