Внеочередной пересмотр кадастровой оценки земли и недвижимости в случае значительного падения цен на рынке – мера правильная. Но, во-первых, это надо делать задолго до того, как снижение цен достигнет 30%, а во-вторых, возможно, имеет смысл сразу кардинально уменьшить кадастровую оценку, чтобы вопрос о ее пересмотре из-за падения рынка вообще никогда не вставал, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На днях газета «Коммерсантъ» сообщила о том, что законопроект «О государственной кадастровой оценке» планируется доработать. В рамках совещания у первого вице-премьера Игоря Шувалова с участием представителей Минэкономики, Минфина, Росреестра, правительств Москвы, Подмосковья, Татарстана, а также Российского союза промышленников и предпринимателей МЭР было поручено проработать вопрос о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости в случае падения рынка более чем на 30%. В качестве основного варианта рассматривается проведение в таких случаях внеочередной оценки недвижимости в регионе, где будет зафиксировано такое падение.

Из-за существенного роста кадастровой стоимости земли и недвижимости в последние десять лет сейчас, когда цены падают, кадастровая оценка нередко оказывается выше рыночной. Такая ситуация очень вредна прежде всего для строительной отрасли, так как многие затраты застройщиков – налоговые отчисления, арендные платежи – привязаны к кадастру. Кроме того, важен сам факт официального признания того, что земля стала стоить дешевле, потому что в нынешних условиях строить жилье себе не в убыток девелоперы смогут только при условии снижения стоимости участков, отмечает Олег Репченко.

Однако муниципальные власти совершенно не заинтересованы в корректировке кадастра, которая приведет к снижению доходов бюджета. Поэтому, скорее всего, даже в случае принятия соответствующего законопроекта процесс будет идти с большим скрипом. Тем более что критерий для пересмотра кадастра предлагается размытый.

Во-первых, непонятно, как будет рассчитываться средняя стоимость квадратного метра и динамика этого показателя. В зависимости от структуры выборки и методики подсчета средняя цена метра может получиться очень разная. Недвижимость ведь не биржевой товар, рынок мозаичен: среднерыночное падение цен на 30% означает, что стоимость конкретных квартир/офисов снизилась в диапазоне 10-50%. При этом отдельные объекты могут дорожать и на падающем рынке… Таким образом, у муниципальных властей, при желании, всегда будет возможность заявить, что рынок упал недостаточно сильно и ничего пересматривать не нужно.

Во-вторых, важно, какая статистика будет учитываться при определении глубины падения рынка. Ориентироваться на цены купли-продажи, фиксируемые в официальных договорах, довольно проблематично – в них все еще нередко указывают заниженную стоимость недвижимости, с целью ухода от налогов. Опираться на цены предложения тоже достаточно сложно: и на первичном, и на вторичном рынках продавцы не любят открыто пересматривать заявленные цены, предпочитая давать покупателям скидки, если уж за желаемую сумму продать объект невозможно. Например, в 2015 г., когда, абсолютно очевидно, ситуация на рынке уже была достаточно тяжелой, цены предложения на вторичном рынке жилья Москвы упали примерно на 10% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»), при этом скидки на квартиры достигали 25% - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». Соответственно, к тому времени, когда собственники решатся открыто снизить заявленные цены на 30%, рынок, по всей видимости, будет уже в глубоком кризисе.

«Снижение цен на недвижимость в пределах 10% - это несильная коррекция, 15-20% - значительная. Снижение заявленных цен на 30% означает падение рынка процентов на 50% с учетом скидок. Начинать помогать экономике явно надо намного раньше, чем дело дойдет до такого», - считает руководитель www.irn.ru.

В принципе, нет никакой необходимости жестко привязывать кадастровую оценку к рынку. Конечно, пока рыночные цены на недвижимость росли, эта идея казалась чиновникам очень привлекательной – предполагалось, что таким образом можно обеспечить постоянный рост доходов казны. Загвоздка в том, что недвижимость может не только дорожать, но и дешеветь, с соответствующими последствиями для бюджета.

Конечно, возвращаться к расчету налогов и сборов исходя из крайне медленно меняющейся инвентаризационной стоимости недвижимости, которая может отличаться от рыночной в 10-100-1000 раз, не стоит. Но почему бы не сделать кадастровую оценку в два-три раза ниже рыночной, одновременно повысив ставки по налогам и сборам, к ней привязанным? В таком случае вряд ли кто-то будет предъявлять претензии к кадастру даже при обвале рыночных цен, и доходы бюджетов останутся прогнозируемыми. В конце концов, стабильность налоговых поступлений важнее возможности собрать максимум налогов в период роста экономики, когда с бюджетом и так все в порядке. При этом местные власти смогут вводить налоговые льготы для поддержки отельных отраслей в тяжелой экономической ситуации. Налоговую ставку менять гораздо легче, чем переоценивать сам кадастр, и, как показывает практика, региональные администрации соглашаются на такие шаги – см. «Мосгордума приняла закон, замедляющий темпы роста налога на имущество».

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСтудии, 1-4-комнатные квартиры
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
Петровский парк IIМосква, Северный округ, район Савеловский, м. Петровский парк1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСкидка 15%
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСкидка 9% до конца апреля
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. ФонвизинскаяВесенние скидки с выгодой до 5,3 млн руб. до конца апреля!
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Дом на ЗоргеМосква, Северо-Западный округ, район Сокол, м. Зорге МЦКСкидки до 15%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллеяСкидки до 10%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектУвеличенные скидки до 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Родные кварталыМосква, Юго-Западный округСкидки до 10%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все