Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки за МКАД: мегапроекты имеют право на жизнь и в кризис

При условии хорошей транспортной доступности и гуманных цен

Новые мегапроекты за МКАД имеют право на жизнь и в текущей, не самой благоприятной экономической ситуации, при условии хорошей транспортной доступности. Однако продать миллионы квадратных метров жилья дорого не поможет даже метро, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Одинцово

В декабре градостроительный совет Московской области одобрил проект планировки территории г. Одинцово-1 (бывший военный городок № 135). На участке площадью более 59 га ГК ПИК планирует за семь лет построить более 480 000 кв. м жилья, 200 000 кв. м недвижимости общественно-делового назначения, торгово-развлекательный центр на 60 000 кв. м, а также множество инфраструктурных объектов: детсады на 1120 мест, школы на 2320 мест, поликлинику на 390 посещений в смену, сообщает пресс-служба подмосковного министерства строительства.

Основное преимущество площадки – близость к станции Внуково Киевского направления Московской железной дороги, которая находится в 2 – 2,5 км от будущего жилого комплекса, отмечает Татьяна Калюжнова. Поездка от Внуково до Киевского вокзала занимает примерно 25-30 минут, причем электрички ходят каждые 30 минут. Кроме того, ЖК расположен возле Минского шоссе, а город Одинцово, один из самых развитых в Московской области, находится совсем рядом, за Минской железной дорогой. От МКАД до Одинцово-1 – 10-11 км.

Из факторов, которые многие потенциальные покупатели могут счесть неблагоприятными, - заброшенные и действующие объекты военной инфраструктуры, промзоны и склады, окружающие бывший военный городок. К тому же в этой локации жилье строится давно и очень активно, поэтому новый проект столкнется с сильной конкуренцией.

Ближе всего к площадке находится ЖК «Одинцовский парк», состоящий из 10 жилых корпусов с общей площадью квартир 227 000 кв. м. Продажи в жилом комплексе стартовали осенью 2010 г., на сегодняшний день дома уже сданы в эксплуатацию. При средней площади квартир примерно 55 кв. м средняя цена лота в проекте сейчас составляет примерно 5 млн руб., а квадратного метра – 90 000 руб. (от 70 000 до 120 000 руб./кв. м).

Новостройки в самом Одинцово несколько дороже, т.к. находятся в обжитых районах города в шаговой доступности от всей инфраструктуры: в среднем 95 000 – 100 000 руб./ кв. м (от 70 000 до 130 000 руб./кв. м в зависимости от расположения).

Сравнимым по удаленности от МКАД является ЖК «Внуково 2016» на Боровском шоссе, с точки зрения транспортной доступности он расположен несколько лучше Одинцово-1, так как в 3 км от него – станция скоростной электрички «Аэропорт Внуково – Киевский вокзал», а в 5 км – строящаяся станция метро «Рассказовка» в Переделкино. Однако соседство аэропорта Внуково не добавляет комплексу привлекательности. Квартиры в ЖК продаются по 100 000 – 105 000 руб./кв. м (с отделкой). Квартиру площадью 35 кв. м можно купить примерно за 3,6 млн руб.

Также на Боровском шоссе, но ближе к Москве, находится ЖК «Переделкино Ближнее». Комплекс примыкает к обжитому району Москвы Переделкино, рядом – станция метро «Рассказовка», которую должны открыть в 2017 году. Сейчас средние цены в проекте – 120 000 руб./кв. м в готовых или почти готовых домах. Средняя цена квартиры площадью 55-60 кв. м составляет 6-7 млн руб.

Учитывая высокий уровень конкуренции, масштаб самого проекта и тяжелую экономическую ситуацию, которая вряд ли кардинально улучшится в обозримом будущем, квартиры в Одинцово-1 лучше сделать маленькими (45-50 кв. м) и продавать их в среднем по 80 000 руб. за кв. м: от 70 000 на страте до 90 000 руб. за кв. м на этапе окончания строительства. При таких ценах и квартирографии весь объем жилья можно будет реализовать за семь-восемь лет, по 60 000 – 70 000 кв. м в год. Если средняя площадь квартир будет больше и, соответственно, общая стоимость квартир – выше, срок реализации может растянуться до 10 лет, полагает Татьяна Калюжнова.

Коммунарка

В декабре столичные власти также утвердили проект планировки административно-делового центра вблизи поселка Коммунарка в Новой Москве. На территории 550 га предусмотрено строительство объектов общей площадью 4,8 млн кв. м. Согласно проекту, здесь появится общественно-деловая застройка (2,2 млн кв. м), жилье (1,1 млн кв. м), кампус университета МИСиС (505,7 тыс. кв. м), несколько школ на 3 550 мест и детских садов на 1 280 мест общей площадью более 100 000 кв. м, сообщает портал мэра и правительства Москвы.

На днях также стало известно о том, что группа «Бин» закрыла сделку по покупке проекта «А101» в районе Коммунарки у Вадима Мошковича. На этих землях, расположенных на расстоянии от 3 до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе, Мошкович собирался построить около 20 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и более 600 000 кв. м социальных объектов. Сейчас «А101 девелопмент» строит три жилых комплекса и два поселка таунхаусов. По данным газеты «Ведомости», новые владельцы собираются сохранить объемы строительства. В настоящее время разрабатываются проекты планировок этих территорий.

Главный козырь Коммунарки – три станции метро, которые власти Москвы обещают открыть к 2019 г., говорит Татьяна Калюжнова. По словам вице-мэра Марата Хуснуллина, станция «Коммунарка» появится в северной части административно-делового центра, «Столбово» – в южной, «Сосенки» – за пределами комплекса. На базе каждой станции планируется построить транспортно-пересадочный узел.

Однако продать миллионы квадратных метров жилья дорого будет очень трудно даже при очень хорошей транспортной доступности, полагает эксперт. Квадратный метр в ЖК «А101» на сегодняшний день стоит в среднем 100 000 – 120 000 руб., однако в новых корпусах в Коммунарке цены, скорее всего, будут ниже. «А101» вышел на рынок в 2010 году, с тех пор объемы предложения и в локации, и в московском регионе в целом сильно увеличились, а платежный спрос, наоборот, упал (на эту тему см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU»; «Предложение недорогих новостроек в «старой» Москве за год выросло почти в два раза».)

«Фактически, речь идет о создании нового крупного района за МКАД, по типу Бутово, Митино, Солнцево, Ново-Переделкино. Мега-проекты имеют право на жизнь и в нынешних условиях, вопрос в цене», – говорит Татьяна Калюжнова.

«Замкадные» районы массовой застройки в начале 2000-х продавались достаточно быстро благодаря низким ценам. Например, квадратный метр в Южном Бутово в 2001-2002 гг. стоил примерно $400-500 при том, что цены на типовое жилье в Москве в то время составляли в среднем около $1000 за кв. м. Таким образом, чтобы обеспечить в Коммунарке нормальные темпы продаж (не менее 100 000 кв. м в год), а также принимая во внимание масштаб проекта и, соответственно, высокую конкуренцию внутри него, цены должны быть раза в два ниже, чем в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД. То есть где-то от 70 000 до 100 000 руб. за метр (80 000 – 90 000 руб. в среднем по проекту). Как пояснила Татьяна Калюжнова, новые ЖК выйдут на рынок не ранее, чем через два-три года, к тому времени цены внутри МКАД, по всей видимости, сползут до 160 000 – 165 000 руб. за кв. м в среднем.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2963 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 10 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 305 484
до 10 297 027 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте