Новый проект Группы ПСН в районе Марьино продолжает тренд на переориентацию московских девелоперов со строительства дорогого жилья на комфорт- и экономкласс. Однако для того чтобы выдержать конкуренцию со стороны более удачно расположенных новостроек, жилому комплексу «Домашний», при запланированных объемах строительства и сроках реализации, надо стать не просто доступным, а одним из самых дешевых проектов в старой Москве, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

27 октября девелоперская компания «Группа ПСН» представила свой новый проект – жилой комплекс «Домашний» на Донецкой улице (вл. 30) в районе в Марьино, поблизости от Москвы-реки и Парка 850-летия столицы. На участке площадью 27 га компания планирует возвести 793 000 кв. м. недвижимости, в том числе 337 000 кв. метров жилья комфорткласса. В проекте предусмотрены школа, два детских сада, кафе и фитнес-центры. В комплексе будет реализована концепция «двор без машин», для жителей квартала построят паркинг на 4250 машино-мест. Общий объем инвестиций в проект составит 40 млрд рублей.

Строительство квартала «Домашний» начнется в ноябре 2015 года. Девелопер собирается реализовать жилой квартал в три очереди, сдача в эксплуатацию первой намечена на конец 2017 года. Строительство всего проекта должно завершиться в 2020 году. Стартовая стоимость квартир в жилом квартале составит минимум 130 000 руб. за кв. м, говорится в сообщении пресс-службы Группы ПСН.

Марьино – один из самых непрестижных и удаленных от центра районов Москвы, на востоке он граничит с Капотней, отмечает Татьяна Калюжнова. Цены на вторичное жилье в Марьино примерно на 18% ниже средних по Москве – см. «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро».

Впрочем, само по себе Марьино, построенное на полях фильтрации в середине 90-х гг., – развитый в плане всевозможной инфраструктуры и вполне комфортный для проживания район. Только непопулярный.

Рядом с участком, где появится новый жилой комплекс, проходит Курская железная дорога, которая станет постоянным источником шума для будущих жильцов. Промзона района Печатники в зоне видимости тоже не добавляет ЖК преимуществ. Однако для проектов на территории промзон, а ЖК «Домашний» как раз к таковым относится, источники шума и промышленные виды – обычные и практически неизбежные недостатки. Хуже другое: ближайшая станция метро, «Марьино», находится в 2,5 км от комплекса, то есть пешком до нее не дойдешь – а для старой Москвы это большой недостаток. Причем в обозримом будущем никакого улучшения транспортной доступности микрорайона не предвидится.

Марьино застроено панельными домами, поэтому квартиры в новом монолитном жилом комплексе наверняка будут пользоваться повышенным спросом среди местных жителей, которые хотят жить в более комфортной среде, не меняя привычного района. Однако при заявленных объемах застройки и темпах реализации проекта, предполагающих продажу примерно 67400 кв. м жилья в год, рассчитывать только на локальный спрос нереально – проект должен быть конкурентоспособным на московском рынке в целом. В нынешних условиях это необычайно трудная задача: с одной стороны, активность покупателей из-за тяжелой экономической ситуации низкая и, по всей видимости, продолжит снижаться (см. «Кризис распространяется на новостройки»); с другой – даже в пределах МКАД появляется все больше доступных по цене новостроек (см. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»).

«В дальнейшем предложение доступного жилья внутри МКАД будет продолжать расти за счет миграции девелоперов из Подмосковья, где конкуренция слишком высока, а низкая рентабельность строительных проектов не позволяет демпинговать, в пределы Москвы с ее более высоким спросом и маржой. На таком фоне успех новым проектам могут обеспечить только очень удачное расположение в совокупности с выдающимися качественными характеристиками и /или очень доступные цены», – отмечает Татьяна Калюжнова.

ЖК «Домашний» - совсем неплохой проект, но какими-то уникальными преимуществами, которые бы выделяли его из общего огромного объема предложения новостроек в московском регионе, не обладает – близость к реке и двор без машин не компенсируют непопулярность района Марьино и отсутствия метро в пешей доступности. Поэтому козырем проекта может быть только низкая цена, сравнимая со стоимостью квартир в готовых панельных домах в том же районе – ведь покупатели будут выбирать между квартирой в «панельке» поближе к метро или в «монолите» с комфортной средой, но подальше. Метр в готовом панельном доме в Марьино с характеристиками жилья, схожими с ЖК «Домашний», на сегодняшний день в среднем стоит примерно 120 000 руб. Соответственно на начальном этапе проекта имеет смысл продавать квартиры по 100 000 – 140 000 руб. за «квадрат», чтобы иметь возможность немного поднимать цены по мере строительства. В противном случае сроки реализации проекта могут сильно затянуться.

Заявив на старте цену от 130 000 руб. за кв. м, девелоперу придется либо практически отказаться от повышения цен в дальнейшем, либо давать значительные скидки, либо данный проект будет реализован не менее чем за 8 лет, резюмировала Татьяна Калюжнова.

Новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКПлощади
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
OPUSМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая4 кв. 2025 г.2-5-комнатные квартиры площадью 56 - 234 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве
ПроектРасположениеСпециальное предложение
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. НовоясеневскаяСкидка до 9%!
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние ЛихоборыСкидка 9%!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтарт продаж новой очереди
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтарт продаж
OPUSМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидка 15%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийСкидка 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяСкидка 15% + дополнительные 3%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяСкидка 15%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСкидка 15%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 20%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидка 15%.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидка 15%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все