Большой объем жилья в Марьино можно продать только дешево

Новый проект Группы ПСН в районе Марьино продолжает тренд на переориентацию московских девелоперов со строительства дорогого жилья на комфорт- и экономкласс. Однако для того чтобы выдержать конкуренцию со стороны более удачно расположенных новостроек, жилому комплексу «Домашний», при запланированных объемах строительства и сроках реализации, надо стать не просто доступным, а одним из самых дешевых проектов в старой Москве, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

27 октября девелоперская компания «Группа ПСН» представила свой новый проект – жилой комплекс «Домашний» на Донецкой улице (вл. 30) в районе в Марьино, поблизости от Москвы-реки и Парка 850-летия столицы. На участке площадью 27 га компания планирует возвести 793 000 кв. м. недвижимости, в том числе 337 000 кв. метров жилья комфорткласса. В проекте предусмотрены школа, два детских сада, кафе и фитнес-центры. В комплексе будет реализована концепция «двор без машин», для жителей квартала построят паркинг на 4250 машино-мест. Общий объем инвестиций в проект составит 40 млрд рублей.

Строительство квартала «Домашний» начнется в ноябре 2015 года. Девелопер собирается реализовать жилой квартал в три очереди, сдача в эксплуатацию первой намечена на конец 2017 года. Строительство всего проекта должно завершиться в 2020 году. Стартовая стоимость квартир в жилом квартале составит минимум 130 000 руб. за кв. м, говорится в сообщении пресс-службы Группы ПСН.

Марьино – один из самых непрестижных и удаленных от центра районов Москвы, на востоке он граничит с Капотней, отмечает Татьяна Калюжнова. Цены на вторичное жилье в Марьино примерно на 18% ниже средних по Москве – см. «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро».

Впрочем, само по себе Марьино, построенное на полях фильтрации в середине 90-х гг., – развитый в плане всевозможной инфраструктуры и вполне комфортный для проживания район. Только непопулярный.

Рядом с участком, где появится новый жилой комплекс, проходит Курская железная дорога, которая станет постоянным источником шума для будущих жильцов. Промзона района Печатники в зоне видимости тоже не добавляет ЖК преимуществ. Однако для проектов на территории промзон, а ЖК «Домашний» как раз к таковым относится, источники шума и промышленные виды – обычные и практически неизбежные недостатки. Хуже другое: ближайшая станция метро, «Марьино», находится в 2,5 км от комплекса, то есть пешком до нее не дойдешь – а для старой Москвы это большой недостаток. Причем в обозримом будущем никакого улучшения транспортной доступности микрорайона не предвидится.

Марьино застроено панельными домами, поэтому квартиры в новом монолитном жилом комплексе наверняка будут пользоваться повышенным спросом среди местных жителей, которые хотят жить в более комфортной среде, не меняя привычного района. Однако при заявленных объемах застройки и темпах реализации проекта, предполагающих продажу примерно 67400 кв. м жилья в год, рассчитывать только на локальный спрос нереально – проект должен быть конкурентоспособным на московском рынке в целом. В нынешних условиях это необычайно трудная задача: с одной стороны, активность покупателей из-за тяжелой экономической ситуации низкая и, по всей видимости, продолжит снижаться (см. «Кризис распространяется на новостройки»); с другой – даже в пределах МКАД появляется все больше доступных по цене новостроек (см. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»).

«В дальнейшем предложение доступного жилья внутри МКАД будет продолжать расти за счет миграции девелоперов из Подмосковья, где конкуренция слишком высока, а низкая рентабельность строительных проектов не позволяет демпинговать, в пределы Москвы с ее более высоким спросом и маржой. На таком фоне успех новым проектам могут обеспечить только очень удачное расположение в совокупности с выдающимися качественными характеристиками и /или очень доступные цены», – отмечает Татьяна Калюжнова.

ЖК «Домашний» - совсем неплохой проект, но какими-то уникальными преимуществами, которые бы выделяли его из общего огромного объема предложения новостроек в московском регионе, не обладает – близость к реке и двор без машин не компенсируют непопулярность района Марьино и отсутствия метро в пешей доступности. Поэтому козырем проекта может быть только низкая цена, сравнимая со стоимостью квартир в готовых панельных домах в том же районе – ведь покупатели будут выбирать между квартирой в «панельке» поближе к метро или в «монолите» с комфортной средой, но подальше. Метр в готовом панельном доме в Марьино с характеристиками жилья, схожими с ЖК «Домашний», на сегодняшний день в среднем стоит примерно 120 000 руб. Соответственно на начальном этапе проекта имеет смысл продавать квартиры по 100 000 – 140 000 руб. за «квадрат», чтобы иметь возможность немного поднимать цены по мере строительства. В противном случае сроки реализации проекта могут сильно затянуться.

Заявив на старте цену от 130 000 руб. за кв. м, девелоперу придется либо практически отказаться от повышения цен в дальнейшем, либо давать значительные скидки, либо данный проект будет реализован не менее чем за 8 лет, резюмировала Татьяна Калюжнова.