Новый проект Группы ПСН в районе Марьино продолжает тренд на переориентацию московских девелоперов со строительства дорогого жилья на комфорт- и экономкласс. Однако для того чтобы выдержать конкуренцию со стороны более удачно расположенных новостроек, жилому комплексу «Домашний», при запланированных объемах строительства и сроках реализации, надо стать не просто доступным, а одним из самых дешевых проектов в старой Москве, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

27 октября девелоперская компания «Группа ПСН» представила свой новый проект – жилой комплекс «Домашний» на Донецкой улице (вл. 30) в районе в Марьино, поблизости от Москвы-реки и Парка 850-летия столицы. На участке площадью 27 га компания планирует возвести 793 000 кв. м. недвижимости, в том числе 337 000 кв. метров жилья комфорткласса. В проекте предусмотрены школа, два детских сада, кафе и фитнес-центры. В комплексе будет реализована концепция «двор без машин», для жителей квартала построят паркинг на 4250 машино-мест. Общий объем инвестиций в проект составит 40 млрд рублей.

Строительство квартала «Домашний» начнется в ноябре 2015 года. Девелопер собирается реализовать жилой квартал в три очереди, сдача в эксплуатацию первой намечена на конец 2017 года. Строительство всего проекта должно завершиться в 2020 году. Стартовая стоимость квартир в жилом квартале составит минимум 130 000 руб. за кв. м, говорится в сообщении пресс-службы Группы ПСН.

Марьино – один из самых непрестижных и удаленных от центра районов Москвы, на востоке он граничит с Капотней, отмечает Татьяна Калюжнова. Цены на вторичное жилье в Марьино примерно на 18% ниже средних по Москве – см. «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро».

Впрочем, само по себе Марьино, построенное на полях фильтрации в середине 90-х гг., – развитый в плане всевозможной инфраструктуры и вполне комфортный для проживания район. Только непопулярный.

Рядом с участком, где появится новый жилой комплекс, проходит Курская железная дорога, которая станет постоянным источником шума для будущих жильцов. Промзона района Печатники в зоне видимости тоже не добавляет ЖК преимуществ. Однако для проектов на территории промзон, а ЖК «Домашний» как раз к таковым относится, источники шума и промышленные виды – обычные и практически неизбежные недостатки. Хуже другое: ближайшая станция метро, «Марьино», находится в 2,5 км от комплекса, то есть пешком до нее не дойдешь – а для старой Москвы это большой недостаток. Причем в обозримом будущем никакого улучшения транспортной доступности микрорайона не предвидится.

Марьино застроено панельными домами, поэтому квартиры в новом монолитном жилом комплексе наверняка будут пользоваться повышенным спросом среди местных жителей, которые хотят жить в более комфортной среде, не меняя привычного района. Однако при заявленных объемах застройки и темпах реализации проекта, предполагающих продажу примерно 67400 кв. м жилья в год, рассчитывать только на локальный спрос нереально – проект должен быть конкурентоспособным на московском рынке в целом. В нынешних условиях это необычайно трудная задача: с одной стороны, активность покупателей из-за тяжелой экономической ситуации низкая и, по всей видимости, продолжит снижаться (см. «Кризис распространяется на новостройки»); с другой – даже в пределах МКАД появляется все больше доступных по цене новостроек (см. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»).

«В дальнейшем предложение доступного жилья внутри МКАД будет продолжать расти за счет миграции девелоперов из Подмосковья, где конкуренция слишком высока, а низкая рентабельность строительных проектов не позволяет демпинговать, в пределы Москвы с ее более высоким спросом и маржой. На таком фоне успех новым проектам могут обеспечить только очень удачное расположение в совокупности с выдающимися качественными характеристиками и /или очень доступные цены», – отмечает Татьяна Калюжнова.

ЖК «Домашний» - совсем неплохой проект, но какими-то уникальными преимуществами, которые бы выделяли его из общего огромного объема предложения новостроек в московском регионе, не обладает – близость к реке и двор без машин не компенсируют непопулярность района Марьино и отсутствия метро в пешей доступности. Поэтому козырем проекта может быть только низкая цена, сравнимая со стоимостью квартир в готовых панельных домах в том же районе – ведь покупатели будут выбирать между квартирой в «панельке» поближе к метро или в «монолите» с комфортной средой, но подальше. Метр в готовом панельном доме в Марьино с характеристиками жилья, схожими с ЖК «Домашний», на сегодняшний день в среднем стоит примерно 120 000 руб. Соответственно на начальном этапе проекта имеет смысл продавать квартиры по 100 000 – 140 000 руб. за «квадрат», чтобы иметь возможность немного поднимать цены по мере строительства. В противном случае сроки реализации проекта могут сильно затянуться.

Заявив на старте цену от 130 000 руб. за кв. м, девелоперу придется либо практически отказаться от повышения цен в дальнейшем, либо давать значительные скидки, либо данный проект будет реализован не менее чем за 8 лет, резюмировала Татьяна Калюжнова.

Цены на новостройки в Москве

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Динамо3 кв. 2021 г.от 15 204 283 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 8 621 350 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 7 883 070 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 566 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 872 500 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 10 243 291 руб.
FreshМосква, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская1 кв. 2022 г.от 10 106 280 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 724 860 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 16 626 181 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Актуальные скидки на новостройки в Москве