Индикаторы Рынка Недвижимости
Распечатать эту страницу

16.12.21: Москва и мир: как чувствует себя столичная недвижимость на фоне мировых мегаполисов

Онлайн-конференция состоялась 16 декабря. Ниже читайте ответы экспертов. 

Тенденции на рынке недвижимости в первую очередь определяют внутренние процессы в экономике. Цены на жилье зависят от соотношения спроса и предложения, доходов населения, ипотечных ставок и других внутренних факторов.

С другой стороны, квадратные метры – это не только дом или квартира для проживания, это актив, который существует в мировом контексте. Например, в середине нулевых столичная недвижимость позволяла заработать не только россиянам, но и инвесторам из других стран. Сейчас на фоне ослабления рубля Москва уже не на столько привлекательна на фоне других мировых столиц, но последние полтора года цены растут в том числе и долларах.

Чем московский рынок жилья отличается от других стран? И какие процессы общие для разных рынков? Насколько столичная недвижимость будет привлекательной в мировом контекте? На эти и другие вопросы ответят руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и эксперты из международных консалтинговых компаний.

Спикеры:

  • Голышев Кирилл
    Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers
    Colliers
  • Репченко Олег
    Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
  • Соловьев Андрей
    Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia
    Knight Frank Russia
Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Какое место занимает Москва среди других городов мира по темпам роста цен на жилье? Верно ли, что в подобных рейтингах учитывается в основном жилье высокого ценового сегмента? Почему? Насколько московская недвижимость сейчас интересна зарубежным инвесторам?

Голышев Кирилл

Москва последний год бьет рекорды по темпам роста цен на жилую недвижимость и уверено входит в топ-10 среди остальных мировых мегаполисов по показателям роста. При этом можно сказать, что рост цен наблюдается во всех сегментах недвижимости.

Данный фактор привлекает все больше и больше инвесторов на рынок жилой недвижимости, при этом не только российских, но и зарубежных.

Соловьев Андрей

В рейтингах Knight Frank преимущественно рассматриваются показатели элитной жилой недвижимости, поскольку это ключевой сегмент нашей экспертизы. Например, ежеквартально обновляется рейтинг Prime Global Cities Index (PGCI). Согласно данным исследования, в III квартале 2021 года в 46 проанализированных городах средний темп роста цен составил 9,5%. Москва со значением индекса в +20,5% в вошла в пятерку лидеров наряду с Майами (+26,4%), азиатскими городами Сеулом (+22,6%) и Шанхаем (+20,5%), Торонто (+20,4%). Для формирования индекса использовалось усредненное скользящее значение за год (III кв. 2021 г. к III кв. 2020 г.). При этом рост цен за 12 месяцев в Москве оказался выше показателя сглаженного индекса и составил 41,6%, только за III квартал рост достиг 18,7%, что превышает годовые показатели большинства городов рейтинга. Годом ранее Москва находилась на 22 месте, а по итогам II квартала 2021 года занимала шестую строчку. Санкт-Петербург за год поднялся с 31 на десятое место (годовая динамика составила +15,5%, за квартал цены выросли на 2%).

Рост средневзвешенной цены на рынке элитной жилой недвижимости Москвы за III квартал был обусловлен выходом существенного объема нового предложения в высоком ценовом диапазоне, а также прямым повышением цен в большинстве представленных новостроек. Однако сохраняющийся уровень покупательской активности по-прежнему превышает темпы пополнения рынка, что оказывает дополнительное давление на динамику показателей. Элитный сегмент всегда медленнее реагирует на происходящие изменения, поэтому к концу 2021 – началу 2022 года возможно появятся предпосылки к стабилизации ситуации и замедлению темпов роста цен, но ожидать существенного снижения в ближайшей перспективе точно не стоит. Изменение цены здесь в основном определяется структурой предложения, во многом динамика следующих периодов будет зависеть от того, в каких проектах начнутся продажи.

Репченко Олег

За последние полтора года московская недвижимость дорожает и в рублях, и в долларах, причем в долларах даже немного сильнее. Так, с мая 2020 по ноябрь 2021 года долларовый индекс цен на квартиры вырос на 33,4%, рублевый – на 31,5%. Но такого интереса зарубежных инвесторов к московскому жилью, какой был в середине нулевых, не наблюдается. В то время активно росла вся российская экономика, поэтому Россия была в принципе интересна для инвестиций. К тому же сейчас инфляционные процессы идут во всем мире, поэтому дорожает не только недвижимость в Москве, но и во многих других городах мира.

2. Редакция IRN.RU:
Что общего у Москвы с другими мегаполисами и в чем основные отличия с точки зрения происходящего на рынке жилья? А в коммерческой недвижимости? На какие города Москва больше похожа с точки зрения развития рынка недвижимости?

Голышев Кирилл

Темпы строительства жилья в Москве сопоставимы с большинством международных мегаполисов. В то же время Москва отличается сбалансированным развитием жилой и нежилой недвижимости, что говорит об обеспеченности нового жилья объектами социальной и коммерческой инфраструктуры.

Москва стремительно набирает обороты по строительству высотных проектов в локациях около центра. То, что казалось лет 10-15 назад невозможным, в текущей ситуации становится реальностью. Это логичная концепция уплотнения территории центральной и околоцентральной части города, которую можно наблюдать в Нью-Йорке, Токио и других мировых столицах.

3. Алексей:
Добрый день. Какой Вы видите Москву, допустим, в 2050 году? И, положа руку на сердце, ответьте, пожалуйста, Вы купили бы недвижимость в нынешней Москве по нынешним ценам?

Репченко Олег

Это слишком большой период для каких-то конкретных прогнозов. Но в целом можно сказать, что Москва останется центром притяжения для россиян из других регионов, вряд ли за 30 лет в этом плане может что-то радикально измениться. Многие другие города сейчас развиваются, но пока они вряд ли могут составить конкуренцию Москве в борьбе за новых жителей. Поэтому спрос на жилье в столице останется высоким.

Лично я сторонник аренды. Какое-то время, особенно когда цены на жилье не росли или почти не росли, а ипотека была дорогой, аренда была однозначно выгоднее ипотеки. Последние пару лет ситуация изменилась, поскольку ипотечные ставки снизились, а цены на жилье перешли в активный рост, поэтому выгоднее было покупать. Больше всего выиграли те, кто купил квартиру летом 2020 года – на минимуме по ставкам и до ажиотажного роста цен. Для них рост стоимости приобретенного актива компенсировал ипотечную ставку.

Сейчас цены на максимуме, а ставки по ипотеке растут. На какое-то время цены будут стагнировать и могут немного скорректироваться вниз, но уже к концу 2022 года они могут вернуться в рост – примерно на уровне инфляции (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2021 года и на 2022 год от IRN.RU»). Поэтому прямо сейчас нет необходимости торопиться с покупкой. Но с учетом общей инфляции специально ждать, что жилье подешевеет, тоже не стоит. Если комфортнее арендовать квартиру – продолжайте арендовать. Если нужна квартира в собственность, спокойно изучайте рынок на предмет скидок и ипотечных акций со сниженной стоимостью и покупайте, когда найдете подходящий вариант.

В начале 2021 года мы опубликовали статью, в которой на примере среднестатистической однушки рассчитали разницу между ипотечными и арендными платежами и посмотрели, как можно инвестировать эти деньги, чтобы потом накопить на квартиру (см. «Аренда или ипотека: что выгоднее в 2021 году?»). Сейчас ситуация на рынке уже изменилась, но можно пользоваться общей логикой и расчетами при принятии решения.

4. Алена:
Если говорить о квартире как продукте, особенно в новостройках, Москва в тренде или отстает? А может в чем-то опережает? Чем отличаются квартиры в московских новостройках от других городов с точки зрения планировок, отделки, форматов квартир и наполнения ЖК?

Репченко Олег

Москва за последние годы заметно «подтянулась» к развитым рынкам недвижимости с точки зрения качества продукта. Большинство квартир в новостройках предлагаются с отделкой, благоустройство дворов даже в комфорт-классе все чаще соответствует европейскому уровню. Появились квартиры с мастер-спальнями, когда в комнате есть гардеробная и ванная – очень распространенный в США вариант планировок.

5. Егор Христовский:
Вот продать сейчас трёшку в Москве в районе метро «Южная», в каких городах и какое жилье можно купить?

Репченко Олег

Чтобы примерно прикинуть стоимость вашей квартиры, можно воспользоваться онлайн-калькулятором IRN.RU – он производит оценку в рублях, долларах и евро. 70-метровую трехкомнатную квартиру в панельном доме на «Южной» с кухней 10 кв.м оценивается в 15,8 млн рублей, 214 000 долларов и 190 000 евро (для более точной оценки подставьте параметры своей квартиры). Это достаточная сумма для покупки жилья за рубежом, более конкретно о вариантах лучше расскажут коллеги.

6. Сергей:
Здравствуйте! На мой взгляд, на развитие рынка недвижимости сильно влияет сформировавшаяся транспортная система. Для людей при выборе квартиры важно расстояние «работа-дом», точнее даже не расстояние, а время и усилия потраченные на дорогу. Где транспорт дорогой, въезд в центр платный, будет более высотное строительство, потому что люди будут стремиться жить ближе к работе. Где развита автомобильная инфраструктура, будут более популярны малоэтажные пригороды. Согласны ли вы с этим? И можете привести мировые примеры, когда расстояние и транспорт влияют на спрос, цены, предложение и специфику жилья? А как это влияет на офисный сегмент? Насколько централизованы или наоборот рассредоточены офисы в других столицах по сравнению с Москвой?

7. Ренат:
Обычно говорят, что в Москве жилье очень недоступно и переоценено. Так ли это? Как вообще определяется доступность – стоимость метра по сравнению с доходами, дешевая ипотека или как-то еще? И является ли Москва недоступной по сравнению с сопоставимыми по населению мегаполисами?

Репченко Олег

Да, доступность - это соотношение стоимости жилья и доходов. Но также влияют и ставки по ипотеке, и стоимость аренды. Есть немного упрощенное, но волне рабочее определение, что жилье является доступным, когда стоимость метра примерно равна месячному доходу.

8. Наталия Дементьева:
Многие западные страны впервые за долгое время столкнулись с ощутимой инфляцией. Растут ли из-за этого ставки по ипотеке и как это отражается на рынках недвижимости?