Индикаторы Рынка Недвижимости
Распечатать эту страницу


18.08.21: Как инвестировать в новостройки бизнес-класса? Основные принципы и проекты, которые принесут доход

Последний год на рынке недвижимости ознаменовался возвращением инвестиционного спроса. Низкая ключевая ставка, а с ней и выгодные ставки по ипотеке и, напротив, совсем не интересные проценты по депозитам сделали жилье более предпочтительным вариантом для вложений.

Сейчас ситуация меняется: ставки по депозитам растут, ипотечный спрос снижается. В 2020-м и первой половине 2021-го года дорожали все новостройки, но теперь нужно быть внимательнее с выбором объекта. Это особенно касается бизнес-класса. Некоторые проекты в этом сегменте могут принести доход заметно выше среднего по рынку, но и больше риск ошибиться с выбором объекта.

Каковы основные тренды на рынке новостроек бизнес-класса? На какую доходность можно рассчитывать? Как выбрать востребованный проект? Какие продукты предлагают девелоперы для инвесторов? На эти и другие вопросы отвечают Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс» и Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Спикеры:

  • Директор департамента продаж «Галс-Девелопмент»
    ГК «Галс»
  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Что происходит со спросом на новостройки бизнес-класса? Как меняется ситуация после фактической отмены программы льготной ипотеки для Москвы? Как влияет на спрос растущая ключевая ставка?

Батынкова Екатерина

2021 год был отмечен ажиотажным спросом на новостройки бизнес-класса, как потребительским, так и инвестиционным. К примеру, в проектах ГК «Галс» - «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте и «Матч Поинт» на Кутузовском, за период январь-июль 2021 в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, спрос вырос на 55% и 42%, соответственно. Доля ипотечных сделок в обоих проектах составила порядка 50%, поэтому, несомненно, можно говорить о том, что наличие льготной ипотеки оказывает весомое влияние на продажи.

Однако, льготная ипотека не распространяется на апартаменты, и, что касается ГК «Галс», то у нас имеется интересная совместная программа с банком по субсидированной ипотеке на весть срок кредитования.

К факторам, которые влияют на высокий спрос, можно отнести также низкие ставки на депозитные вклады, хорошее расположение наших проектов, отличную транспортную доступность, а также их готовность для проживания. В период сложной экономической ситуации многие покупатели не склонны рисковать покупкой недвижимости в строящихся объектах, они будут обращать внимание как раз на готовые качественные объекты. Более того, в ближайшее время мы не планируем существенного повышения цен, так как не зависим от стоимости строительных работ и материалов.

Однако рост цен заложен, и покупателям мы рекомендуем заключать сделки именно сейчас: интересная цена, достаточный выбор вариантов и максимальная безопасность вложений. Прогнозировать повышение в более длительной перспективе рано. Сама по себе отмена программы льготной ипотеки не скажется на реализации наших проектов, так как у нас имеется инструмент в виде субсидированной ипотеки под 5% годовых на весь срок, от банка «ВТБ», что позволяет нам оставаться привлекательными для клиентов в текущих условиях.

Репченко Олег

В прошлом году и в первой половине 2021 года покупатели были очень активны. Сказывалась дешевая ипотека и низкие ставки по вкладам, из-за чего люди стремились переложить деньги в материальный актив, который давал больший доход. Ажиотажный спрос затронул не только сравнительно недорогой массовый сегмент, но и бизнес-класс, который не отставал по продажам (см. «Новостройки Москвы: бизнес-класс – хранитель денег»).

Изменение условий льготной ипотеки в меньшей степени затрагивает бизнес-класс по сравнению с массовым сегментом. Максимальной суммы кредита в 12 млн рублей по прошлой программе все равно было недостаточно для большинства квартир бизнес-класса. Конечно, это была существенная часть, которую можно было добавить к своему бюджету, но в этом сегменте люди больше рассчитывают на собственные сбережения. В большей степени на спрос в бизнес-классе может повлиять не изменение условий льготной ипотеки, фактически отменившее эту программу для Москвы, а повышение ключевой ставки, которое влечет за собой рост ставок по депозитам и облигациям, которые вновь смогут заинтересовать консервативных инвесторов.

2. Редакция IRN.RU:
Какова динамика цен на новостройки бизнес-класса за последний год? Ожидаете ли вы замедления роста цен в среднем по рынку?

Батынкова Екатерина

В связи с эпидемиологическими обстоятельствами и экономической нестабильностью, которую мы наблюдали весь последний год, на рынке недвижимости возобладал тренд на стимулирование спроса, что в конечном итоге привело к активному росту цен. И главными факторами роста цен были не только доступная льготная ипотека и низкая ключевая ставка ЦБ, но и высокая активность покупателей, а в связи с этим, как итог – вымывание объема предложения.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость апартаментов в наших проектах бизнес-класса варьируется в пределах 360 тысячи рублей за квадратный метр, что является абсолютным историческим ценовым рекордом. Так, средняя цена предложения в «Искра-Парк» составляет 343 тыс. рублей за кв. м., что относительно аналогичного периода прошлого года показывает рост 27%, а относительно декабря 2020 года рост цены составил 15%.

Что же касается средней цены предложения апартаментов в проекте «Матч Поинт», то в настоящее время она варьируется в пределах 384 тысяч рублей за кв. м, что на 36% выше уровня цен аналогичного периода прошлого года и на 22% относительно декабря 2020 г.

В ближайшие полгода-год, я думаю, рынок может показать период плато, который гармонично сможет нивелировать рост цен, однако на данный момент тенденций по стабилизации цен не наблюдается.

Репченко Олег

За последний год на фоне ажиотажного спроса цены выросли слишком сильно – более чем на 20%. Теперь основные факторы, которые толкали спрос и цены вперед, утратили свое значение, поэтому рост цен замедлится. Мы ждем, что на какое-то время на рынок придет стагнация. На отдельных менее ликвидных объектах цены могут даже немного снизиться, в основном это будет скрытое снижение в рамках акций и спецпредложений. Востребованные объекты смогут не снижать цены, но вряд ли будут их активно повышать в ближайшие месяцы. В целом ценовой тренд сейчас повышательный. Поэтому после стагнации, призванной компенсировать ажиотажное подорожание жилья, рост должен вернуться, но уже умеренный – примерно с темпами инфляции. Если, конечно, власти, коронавирус, мировая экономика и другие внешние факторы не устроят каких-то новых сюрпризов рынку жилья.

3. Елена:
Почему считается, что проекты бизнес-класса могут принести больший доход, чем массовый сегмент? Приведите примеры доходности новостроек бизнес-класса.

Батынкова Екатерина

Инвестиционная привлекательность жилья бизнес-класса всегда будет выше, чем инвестиционная привлекательность жилья стандарт- и комфорт-класса, так как проекты жилья повышенного комфорта не только строятся в более привлекательных с точки зрения логистики и экологии локациях, но и выигрывают в качестве строительства.

С учетом расположения наших проектов, качества строительства и статуса апартаментов арендные ставки по нашим проектам высокие и позволяют достигнуть доходности 9%. Апартаменты удобны тем, что могут быть сданы в аренду как под проживание, так и под офисы, коммерческие помещения, что расширяет возможности собственников по инвестициям.

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года цена предложения в «Искра-Парк» выросла на 27%, в «Матч Поинт» - на 36%. Если же говорить о полном периоде реализации проекта (от старта продаж до сегодняшнего момента), то, безусловно, доходность новостроек бизнес-класса велика. К примеру, рост цены за весь период реализации лотов в квартале «Искра-Парк» составил около 66%, а в «Матч Поинт» средняя цена увеличилась на 62%. И до конца реализации у нас заложен плавный рост.

4. Елена:
Как правильно выбрать объект для инвестиций? На что обращать внимание при выборе доходной новостройки?

Батынкова Екатерина

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования – это степень готовности проекта, надежность застройщика, удобная локация с высокой транспортной доступностью и, конечно же, наличие рядом с проектом развитой социальной и развлекательной инфраструктуры.

Ни для кого не секрет, что приобретать готовое жилье в развитом районе всегда предпочтительнее, так как такие проекты всегда пользуются высоким спросом не только при продаже, но и при сдаче объекта в аренду.

И если раньше покупка квартиры на стадии строительства была действительно выгодна, и вы могли сэкономить до 40% стоимости «готового жилья», то в связи с последними событиями (эскроу-счета, проектное финансирование, повышение себестоимости строительства), разница в стоимости не столь ощутима.

К примеру, инвестиционный потенциал кварталов «Искра-Парк» и «Матч Поинт» достаточно велик. Так, с момента старта продаж, цены на апартаменты увеличились на 66% («Искра-Парк») и 62% («Матч Поинт»).

Конечно этому способствовала удачная локация обоих проектов, а также развитая инфраструктура – как развлекательная и спортивная, так и транспортная, что является не последним фактором принятия решения о покупке.

Репченко Олег

Вообще можно выделить две тактики, которые позволяют получить доход выше, чем средний рост цен по рынку.

Первая – выбирать максимальный дисконт. Если в какой-то момент цены на объекте заметно ниже рынка в определенной локации, то затем они должны наверстать это отставание, и инвестор, помимо обычного прироста заработает еще величину первоначального дисконта. Главное, убедиться, что привлекательная цена не является признаком проблем у проекта. Девелоперы могут продавать с дисконтом к рынку проекты на старте, особенно если речь о крупных стройках, в которых они готовы пожертвовать частью маржи ради того, чтобы сразу привлечь больше средств на стройку. После перехода на эскроу это стало большой редкостью на рынке, поскольку финансирование строительства обеспечивает банк. Определенные выгоды в быстром привлечении средств дольщиков для застройщика остались, поскольку больше объемы продаж снижают ставку по проектному финансированию. Но это уже не такая необходимость, как раньше, когда были очень нужны средства дольщиков для финансирования стройки.

Вторая тактика – выбирать максимальную эксклюзивность проекта. Поскольку цена всегда зависит от соотношения спроса и предложения, нужно выбрать привлекательный проект там, где других подобных предложений и конкурентов немного. То есть проект должен быть одновременно редким и востребованным – в целом для рынка и/или для определенной локации. В этом случае девелопер может не предлагать дисконтов, но инвестор все равно заработает в будущем, поскольку такие проекты будут востребованы всегда пользоваться спросом. В этом случае нужно внимательно оценивать характеристики проекта на фон конкурентов. Вот главные критерии:

  • Локация. Насколько она популярна у покупателей, много ли конкурентов того же класса в районе, есть ли площадки под новые стройки или конкурентов не появится в будущем.
  • Класс проекта и насколько он адекватен району и окружению. Например, элитный ЖК где-нибудь в Котельниках будет редким, на вряд ли много людей будут его там покупать.
  • Характеристики проекта – архитектуру, разнообразие планировок, инфраструктуру, внутреннюю «начинку» ЖК.

5. Сергей:
А есть ли у девелоперов какие-то специальные продукты для инвесторов?

Батынкова Екатерина

Наиболее востребованные для инвестирования категории квартир и апартаментов – это, конечно же, однокомнатные лоты и малогабаритные двухкомнатные квартиры. На них всегда есть стабильный спрос. В связи с этим, такие предложения вымываются с рынка намного быстрее, нежели помещения больших площадей.

И конечно же, зная это, девелоперы учитывают наличие достаточного пула таких предложений в портфелях своих проектов.

Структура предложения лотов в наших проектах на сегодняшний день такова, что мы управляем ассортиментом и, конечно же, у нас имеется предложение для любых целей и на любой вкус.

6. Карина:
Какой тип инвесторов сейчас преобладает в сегменте бизнес-класса – те, кто покупает для перепродажи или для сдачи в аренду? И какие особенности выбора проекта существуют в зависимости от цели инвестиций?

Батынкова Екатерина

Низкий уровень депозитов, хорошие продажи, высокий уровень цен и относительно низкий объем текущего предложения в последнее время способствуют преобладанию в сегменте инвестиционных покупателей, которые не спешат перепродать свою недвижимость.

Наш тип инвесторов – это те люди, которые покупают апартаменты не только для последующей отделки и продажи, но и для сдачи их в аренду, что, повторюсь, может показать доходность в 9% годовых.

С целью сдачи в аренду под проживание, как правило большим спросом пользуются компактные лоты. Имеется еще один пул инвесторов - это те, кто приобретает просторные апартаменты от 90 кв. м, делает в них качественный ремонт с установкой техники и полной меблировкой, и продает их, как полностью готовые апартаменты для семейного проживания.

Репченко Олег

Спекулятивная стратегия (купить дешево на старте, перепродать после подорожания) сейчас не сильно распространена на рынке. После введения проектного финансирования и эскроу-счетов цена уже не так сильно подрастает по мере повышения строительной готовности. Могли неплохо заработать те, кто купил квартиру прошлой весной и летом, так как за год цены выросли очень сильно (на 20-30% в зависимости от сегмента). Но это была «разовая акция» из-за низкой ключевой ставки и дешевой ипотеки.

В долгосрочной перспективе инвестировать в квартиру целесообразно именно для сдачи в аренду. Доходность здесь небольшая – в среднем 4-5%, хотя некоторые объекты могут давать и больший доход. Но с таким активом люди чувствуют себя спокойно. Есть еще «полуинвесторы», которые покупают квартиру не специально для сдачи в аренду, а «про запас» или, например, для подрастающих детей. И, чтобы недвижимость напрасно не простаивала, а приносила какой-то доход, сдают ее в аренду.

7. Анна:
На какой стадии строительства лучше покупать квартиру? И в какой период реализации проекта квартиры сильнее всего вырастают в цене?

Батынкова Екатерина

Добрый день, Анна!

Действительно, пару лет назад, еще до введения проектного финансирования и эскроу-счетов, приобретение квартиры на стадии строительства по договору долевого участия действительно было выгодным инвестированием.

Да, это был риск, так как нельзя было быть уверенным в том, что проект будет сдан в эксплуатацию точно в срок, указанный в ДДУ.

Однако, в связи с тем, что в последнее время себестоимость строительства действительно заметно выросла (инфляция, рост цен на стройматериалы, рост затрат на рекламу и продвижение, дополнительные финансовые затраты на использование проектного финансирования), то разница между стоимостью жилья на стадии котлована и после сдачи дома в эксплуатацию стала намного меньше и большой прибыли такое инвестирование больше не приносит.

Конечно, при условии выбора перспективного проекта (где вы точно можете быть уверенными в улучшении транспортной доступности и окружения), небольшая разница в стоимости оправдывает себя.

8. Ольга Щемякина:
Здравствуйте. Слышала, что во времена нестабильности бизнес-классу тяжелее. Так ли это? Почему? А в прошлом году, пока все росло, бизнес-класс чувствовал себя лучше других сегментов?

Батынкова Екатерина

Ольга, здравствуйте!

В период всеобщей изоляции (апрель-май 2020 года) продажи недвижимости действительно практически остановились. Но после снятия ограничительных мер и ввода программы льготной ипотеки, спрос на недвижимость стал расти.

Судя по динамике спроса на рынке жилой недвижимости, все его сегменты показывали невиданный ранее рост спроса. И бизнес-класс не стал исключением.

Все дело в том, что в сложившейся ситуации люди стали больше думать о собственном комфорте. У них появляется время решить вопросы, которые раньше откладывались, а в связи с невысокой ставкой появилась возможность выбирать жилье более высокого класса.

Более того, за последний год дорогая недвижимость стала синонимом надежных вложений. Особой популярностью пользуются готовые проекты – это гарантирует отсутствие рисков и сохранность средств. Помимо того, что наши МФК «Матч Поинт» и «Искра-Парк» уже введен в эксплуатацию, проекты привлекают покупателей и другими преимуществами – уникальной локацией, развитой инфраструктурой, безопасным внутренним двором и транспортной доступностью. Мы видим повышенный интерес со стороны клиентов, который растет с каждым месяцем.

Репченко Олег

Кризисы обычно сильнее бьют по среднему ценовому сегменту, и это касается не только недвижимости. Самый дешевый сегмент сохраняет относительную устойчивость, потому что даже при падении доходов жилье остается базовой потребностью, и люди все равно покупают недорогие квартиры. У самой обеспеченной прослойки, которая составляет аудиторию элитной недвижимости, деньги остаются даже в кризисы. А вот собственники и топ-менеджерам небольшого и среднего бизнеса, а также высокооплачиваемые специалисты зачастую серьезно теряют в доходе при падении дохода.

Зато во время активного роста экономики спрос на квартиры бизнес-сегмента повышается, поскольку активно пополняется прослойка верхней границы среднего класса. Но в прошлом году не было общего экономического роста. Был ажиотажный спрос из-за дешевых кредитов и непривлекательных ставок по депозитам. На этом фоне росли цены и в массовом сегменте, и в бизнес-классе.

9. Антон:
Добрый день! Растут ли цены на аренду в бизнес-классе? Какие сейчас ставки? И какая доходность у квартир бизнес-класса при сдаче в аренду?

Батынкова Екатерина

Антон, добрый день!

Вы правы, помимо доходности апартаментов, зависящей от роста цен по проекту за период реализации, существует доходность от сдачи в аренду. По нашей оценке, по обоим проектам ГК «Галс» («Искра-Парк» и «Матч Поинт») доходность может достигать 9%, что значительно выше средней ставки по депозитам в крупных банках.

10. Наталия:
В последнее время много ЖК, которые позиционируются в бизнес-классе, появляются на окраинах Москвы. Могут ли такие проекты называться бизнес-классом? Есть вообще какие-то критерии по географии в бизнес-классе?

Батынкова Екатерина

Критерии определения жилья бизнес-класса включают в себя не только качество строительства, но наличие инфраструктуры, определенных опциональных составляющих, высоты потолков, коэффициент машиномест и пр. технические параметры и факторы. Локация также существенно влияет на классность объекта. Таким образом, за пределами ТТК исторически сформировался ряд жилых кластеров с комфортной транспортной доступностью, хорошей инфраструктурой и близостью к парковым зонам, которые традиционно считаются полноценными локациями для бизнес-класса.

Проекты бизнес-класса не только могут находится в «спальных» районах Москвы, но и быть сильно удалены от центра города. Безусловно, для покупателей важно расположение проекта, но для принятия решения о покупке так же важна и эмоциональная составляющая – не все хотят жить в центре. Поэтому, каждый проект имеет своего покупателя и рассчитан на собственную целевую аудиторию.

11. Ирина:
Каков прогноз падения цен в 2022г.? По типам/классам квартир и районам старой Москвы

12. Екатерина Кудряшова:
Есть ли какие-то подклассы внутри бизнес-класса? И по каким критериям можно отбить бизнес-класс от соседних сегментов – комфорт и премиум?