В течение последних нескольких месяцев аналитический центр IRN.RU провел новое масштабное исследование, посвященное изучению миграций и распределению спроса на разные города и регионы России. С предварительными результатами этого исследования руководитель IRN.RU Олег Репченко выступил на круглом столе для профессионалов рынка недвижимости, который прошел в рамках выставки "Недвижимость-2006" в Центральном Доме Художника на Крымском Валу.
Краткое содержание доклада приведено ниже. Полный отчет об исследовании будет доступен для приобретения в разделе маркетинговые исследования рынка недвижимости к концу ноября. Более того, 29 ноября пройдет специализированный семинар для профессионалов "Особенности работы в регионах : теория и практика". Приглашаем вас на это мероприятие.
Другие готовые исследования по недвижимости от IRN.RU
Рейтинг городов России по спросу на жилье
План доклада:
1.Обзор особенностей анализа локальных региональных рынков
2.Краткие результаты недавнего исследования аналитического центра IRN.RU, рейтинги регионов России по спросу на жилье
Особенности анализа локальных рынков
-За последние годы существенно выросла инвестиционная привлекательность многих регионов России
-Помимо локальных застройщиков, на региональные рынки активно выходят крупные столичные компании
-Выход на региональные рынки внешних инвесторов нередко связан с существенным увеличением объемов строительства (в разы), хотя пока большинство подобных проектов находится только на начальной стадии
-По мере их развития подобные региональные проекты могут столкнуться с проблемой емкости локальных рынков, которая, очевидно, заметно ниже, чем в Москве.
Текущие обзоры локальных рынков не могут быть использованы для адекватного прогнозирования ситуации в подобных условиях по следующим причинам:
-Рост цен, существовавший на локальном рынке в условиях ограниченного предложения нельзя автоматически продлевать в будущее, если ожидается заметное увеличение предложения
-Портрет покупателей единичных локальных объектов и их потребительские предпочтения могут существенно отличаться от портрета покупателей и потребительских предпочтений при масштабной застройке
-При масштабной застройке жилья в регионах существенное значение начинает играть дополнительный спрос, связанный с соседними городами/областями, миграциями из других регионов
-Вопрос миграций может иметь существенное значение для ряда выделенных регионов, привлекающих мигрантов:
-Столицы (Москва, С.Петербург)
-Южные регионы (Краснодар и Краснодарский край, Ростов на Дону и др.)
-Калининградская область и др.
-Как правило, такие регионы, в первую очередь, интересуют и застройщиков
Понимание этих обстоятельств приводит к следующему:
-Локальные исследования и обзоры (по конкретному городу) достаточны для вывода на региональные рынки небольшого объема жилья (еще одного дома или нескольких домов)
-Вывод на региональные рынки крупных объемов жилья или стратегический выбор регионов для инвестирования требует организации масштабных исследований, учитывающих не только локальный спрос в данном городе, но и важный фактор миграций, а также макроэкономическую обстановку.
-Подобное исследование аналитический центр IRN.RU предпринял в июле-сентябре 2006 года.
Логическая схема регионального исследования аналитического центра IRN.RU
Для изучения спроса на жилье в разных регионах России были выбраны реперные точки – города, которые являются типичными представители основных групп регионов страны:
-Нижневартовск, как пример богатого нефтедобывающего региона
-Екатеринбург – яркий представитель уральского региона
-Краснодар – пример южного региона
-Москва – столичный регион
*Предпочтения отдавалось группам регионам, которые можно рассматривать как платежеспособные
Методология регионального исследования аналитического центра IRN.RU
Исследование проводилось в двух разрезах:
-Опросы населения по полуформализованной анкете
-Интервью с экспертами по полуформализованной анкете
Изучение географии спроса (миграций):
-Выявление активной целевой группы (люди, планирующие переезд, обмен, приобретение нового или дополнительного жилья)
-География спроса (города, регионы)
-Причины приобретения жилья/переезда
Размер активной целевой группы по реперным регионам
| Доля людей, планирующих переезд в другой город/регион | % |
|---|---|
| Москва | 4,70% |
| Нижневартовск | 18,30% |
| Екатеринбург | 3,80% |
| Краснодар | 3,10% |
Общие закономерности в отношении размера целевой группы:
- Доля населения, планирующего переезд за пределы своего города составляет обычно от 3% до 5%.
- Понятную аномалию представляют собой северные добывающие регионы – порядка 15%-20%
Миграции из Москвы
| Место | Регион (область, край) | % |
|---|---|---|
| 1 | Московская область | 19,40% |
| 2 | С-Петербург | 18,00% |
| 3 | Рязань | 16,60% |
| Тверь | ||
| Тула | ||
| Калуга | ||
| Рязанская область | ||
| 4 | Краснодарский край (побережье) | 9,70% |
| Краснодар | ||
| Ростов-на-Дону | ||
| 5 | Воронеж | 36,30% |
| Новгород | ||
| Белгород | ||
| Смоленск | ||
| Нижний Новгород | ||
| Саратов | ||
| Другие регионы |
Миграции из нефтяных регионов (Нижневартовск)
| Место | Регион (область, край) | % |
|---|---|---|
| 1 | Башкортостан | 12,10% |
| 2 | Тюмень | 10,60% |
| 3 | С-Петербург | 9,00% |
| 4 | Москва | 7,90% |
| 5 | Тюменская область, Ханты-Мансийский АО | 4,70% |
| 6 | Краснодар | 4,20% |
| 7 | Уфа | 3,70% |
| 8 | Московская область | 3,70% |
| 9 | Екатеринбург | 3,10% |
| 10 | Краснодарский край | 2,60% |
| 11 | Самара | 2,60% |
| 12 | Казань | 2,10% |
| 13 | Волгоградская область | 1,60% |
| 14 | Дагестан | 1,60% |
| 15 | Краснодарский край (побережье) | 1,60% |
| 16 | Красноярск | 1,60% |
| 17 | Ростовская область | 1,60% |
| 18 | Татарстан | 1,60% |
| 19 | Урал | 1,60% |
| 20 | Другие регионы | 22,50% |
Миграции с Урала (Екатеринбург)
| Место | Регион (область, край) | % |
|---|---|---|
| 1 | С-Петербург | 22,50% |
| 2 | Свердловская область | 15,00% |
| 3 | Москва | 12,50% |
| 4 | Краснодар | 7,50% |
| 5 | Башкортостан | 5,00% |
| 6 | Краснодарский край | 5,00% |
| 7 | Краснодарский край (побережье) | 5,00% |
| 8 | Ямало-Ненецкий АО (Салехард) | 5,00% |
| 9 | Другие регионы | 22,50% |
Миграции с южных регионов (Краснодар)
| Место | Регион (область, край) | % |
|---|---|---|
| 1 | Краснодарский край | 25,00% |
| 2 | Краснодар | 15,60% |
| 3 | Ростов-на-Дону | 12,50% |
| 4 | Москва | 9,40% |
| 5 | Адыгея | 6,30% |
| 6 | С-Петербург | 6,30% |
| 7 | Другие регионы | 24,90% |
Общие закономерности распределения спроса по географии:
-Как правило, значительная часть спроса распределяется по окружающей город области (15% - 25%)
-Дополнительный спрос распределен по соседним областям (10% - 20%)
-Это обстоятельство позволяет подробнее изучить явление «перетекания» спроса
-На втором месте находится спрос на жилье в столицах (от 5% до 20%)
-При обобщении по выбранным регионам спрос на жилье в Москве и С.Петербурге оказывается примерно равным
-Значительная часть спроса (около 50%) «размазана» по большому количеству иных регионов
Другие вопросы, вошедшие в региональное исследование IRN.RU:
-Предпочтения по типам жилья (класс жилья, комнатность, площади, ценовые ожидания и т.п.)
-Отношение к новостройкам, покупке жилья на стадии строительства, застройщикам, посредникам
-Потребность в ипотеке
Социально-демографический портрет целевой группы:
-Пол/возраст
-Занятость, род деятельности
-Размер семьи
-Материальное положение (косвенный вопрос)
Подробная информация об исследовании для специалистов:
-К концу ноября полный отчет об исследовании будет доступен для приобретения маркетинговые исследования рынка недвижимости
-29 ноября аналитический центр IRN.RU проведет семинар «Особенности работы в регионах: теория и практика», посвященный специфике работы в регионах и особенностям выхода на местные рынки.
Другие готовые исследования по недвижимости от IRN.RU