Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в рамках курса обучения специалистов, проводимого Московской Ассоциацией Риэлторов c 26 июня 2006 года, выступил с двумя лекциями:

1. Рынок недвижимости. 
2. Оценка недвижимости.  

Материалы лекций представлены ниже.

1. РЫНОК  НЕДВИЖИМОСТИ

Что такое недвижимость?
К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты и сооружения, неразрывно связанные с землей.

Сегментация рынка недвижимости по типам объектов

1.Жилая недвижимость
-многоквартирные дома
-коттеджи, отдельные дома
-таунхаусы
-дачи
-гостиницы, аппартаменты
-гаражи

2.Нежилая недвижимость
-офисы
-торговые центры, магазины
-развлекательные объекты
-производственные помещения
-склады

3.Земельные участки
-под ИЖС
-под коммерческое строительство (инвестконтракты)
-земли предприятий/колхозов

Другие способы сегментирования:

1.По статусу объектов:

-Первичный рынок (новостройки)
-Вторичный рынок (готовые объекты)

2.По классу объектов или их стоимости:
-Элитные объекты
-Бизнес-класс
-Эконом-класс (типовые объекты)

3.По географии
-Москва
-Подмосковье
-Регионы
-Зарубежье

Годовые объемы основных сегментов рынка недвижимости московского региона
(по данным регулярных исследований IRN.RU)


-Новостройки, Москва – около 3.000.000 кв.м. в год
-Новостройки, Подмосковье – около 2.500.000 кв.м. в год
-Вторичное жилье, Москва – 6.000.000 – 7.000.000 кв.м. в год
-Коттеджные поселки – около 1.800.000 кв.м. в год
-Таунхаусы –около 500.000 кв.м. в год
-Новые бизнес-центры – около 600.000 кв.м. в год

Уровень цен на разные типы недвижимости московского региона (на март 2006)
(по данным регулярных исследований IRN.RU)

-Новостройки в пределах ТТК – 7.257$ за кв.м.
-Новостройки от ТТК до МКАД – 2.878$ за кв.м.
-Новостройки от МКАД до 5 км от МКАД – 1.376$ за кв.м.
-Новостройки от 5 до 20 км от МКАД – 996$ за кв.м.
-Вторичное жилье, Москва – 2.618$ за кв.м.
-Коттеджные поселки – 2.280$ за кв.м. дома с учетом земли
-Таунхаусы – 1.507$ за кв.м. дома с учетом земли
-Новые бизнес-центры – 2.795$ за кв.м.

Динамика цен на основные типы недвижимости московского региона за 2005 год

-Новостройки – 27,7%
-Вторичное жилье – 27,8%

Рост цен на жилье в 1 квартале 2006 года – еще около 15%

Индекс стоимости жилья – общерыночный показатель, отражающий средний уровень стоимости 1 кв.м., а также тенденции роста или снижения цен на жилье.

Особенности расчета

-устраняются вариации выборки, которые приводят к статистическим «скачкам» средних цен
-из расчета исключается элитное жилье, которое завышает средний уровень цен
-используются корректировки к ценам продаж

Индекс стоимости жилья с 1998 года:




Сценарии развития московского рынка недвижимости в 2006-2007 годах:

1.Спокойный
-Постепенная остановка роста цен в ближайшие месяцы
-Наступление стагнации/стабилизации примерно на год, аналогично сценарию 2004 года
-Постепенное возобновление небольшого роста цен через год, на уровне 1%-1,5% в месяц

2.Кризисный
-Сохранение аномально высоких темпов роста цен до конца 2006 года
-Кардинальное изменение ситуации на рынке под влиянием новых факторов (решение проблемы с новостройками, изменение экономической ситуации, действия властей и т.п.)
-Откат неадекватно завышенных цен назад на 10%-20%

2. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка квартир on-line от IRN.RU >>

Два ключевых понятия:

Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости

Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды

Основные сложности оценки:

-Определяемая стоимость объекта – это не точная, а только ожидаемая, вероятностная величина, которая всегда содержит в себе те или иные погрешности

-Цена – реальный исторический факт – не всегда оказывается равной наиболее вероятному значению

-Далеко не всегда реализуются идеальные рыночные условия. Нередко на конечную цену влияют психологические и другие субъективные факторы

-Далеко не всегда имеются достоверные исходные данные, на основании которых можно произвести расчет

Существует 3 классических метода оценки недвижимости:

1.Затратный метод
(анализ прошлого)

2.Рыночный метод или метод сравнительных продаж
(анализ текущей ситуации)

3.Доходный метод
(анализ будущей ситуации)

Суть затратного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта равна затратам на его создание.

Формула:
Стоимость = Сумма всех затрат

Особенности:
-Как правило, к стоимости создания объекта следует добавить стоимость земли
-Как правило, из затратной стоимости следует вычесть текущий износ здания

В затратном методе оценки недвижимости могут рассматриваться:
-Стоимость воспроизводства – создания точной копии объекта
-Стоимость замещения – создание аналогичного здания, но построенного в соответствии с современными инженерно-архитектурными и планировочными решениями

Применение:
-Оценка нестандартных объектов, не имеющих прямых аналогов
-Оценка некоммерческих социальных объектов, которые также, как правило, не продаются на свободном рынке
-В риэлтерской практике оценка затратным методом – стоимость по справке БТИ

Суть метода сравнительных продаж:
Стоимость объекта определяется ценами продаж аналогичных объектов с учетом поправок на их различия.

Формула
Стоимость = (Цена аналога)*(Относительные поправки) + (Абсолютные поправки)

Особенности:
-В качестве аналогов следует выбирать объекты, которые находятся в том же районе, принадлежат к тому же классу недвижимости, а также были проданы сравнительно недавно (1-2 месяца назад).
-Для оценки желательно выбрать не один, а 5-7 аналогов и вычислить усредненное значение.

Относительные поправки:
-Местоположение (удаленность от метро, окружение) – до 30%
-Тип дома – около 10%-15%, но может быть и более
-Размер кухни – порядка 2% на 1 кв.м.
-Первый этаж – порядка 10%-15%
-Балкон/лоджия, планировка, высота потолков, тип пола и т.п. – 2%-3%.

Абсолютные поправки:
-Ремонт/мебель
-Телефон

Применение:
-Оценка типовых объектов – квартир, коттеджей, дач, офисов

Недостатки:
-Плохо подходит для нетиповых объектов – земли, коммерческой недвижимости и т.п.
-Цены предложения из открытых источников, как правило, завышены по отношению к реальным ценам продажи

Суть доходного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта определяется доходом, который он может принести.

Формулы:
Стоимость = (Чистый годовой доход) / (Коэффициент капитализации)

Стоимость = (Чистый годовой доход) * (Срок окупаемости)

Особенности:
-Необходимо спрогнозировать ожидаемые доходы будущих периодов
-Необходимо адекватно оценить риски для определения коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации в доходном методе:
КК = Безрисковая ставка + Компенсация рисков и управления

Если стоимость недвижимости со временем будет меняться, то следует учитывать динамику рынка:
Полный КК = КК – Изменение цен на рынке

Применение:
-Оценка объектов коммерческой недвижимости
-Оценка недвижимости в рамках бизнеса
-Оценка земли и инвестконтрактов

Дополнительные возможности от аналитического комплекса IRN.RU
-Метод индексации стоимости

Если известна цена квартиры на момент ее продажи в прошлом, то с помощью индекса стоимости можно проиндексировать эту цену и получить нынешнюю стоимость

-Выделение районов-аналогов
В Москве есть группы районов со схожим уровнем и динамикой цен. Это позволяет использовать для оценки квартиры методом сравнительных продаж аналоги не только из данного района, но и из схожих районов (если недостает информации)

Цены на новостройки в Москве

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 7 873 476 руб.
PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Динамо3 кв. 2021 г.от 15 204 283 руб.
ТополяМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино2 кв. 2021 г.от 8 541 566 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 8 058 130 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 872 500 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 9 658 583 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 10 722 270 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 10 173 471 руб.
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСданот 10 673 090 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Актуальные скидки на новостройки в Москве

ПроектРасположениеСпециальное предложение
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссеРассрочка без % !
ТополяМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. ЛюблиноИпотека от 4,9%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяИпотека от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. ДмитровскаяСкидки до 3%.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. РаменкиМашиноместо в подарок!
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. АлексеевскаяИпотека 5,85%. Рассрочка 0%.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. РаменкиСкидки до 7%
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСкидки до 6%
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаРассрочка 0% до 2 лет
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. ШелепихаИпотека от 5,85%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. АвиамоторнаяСкидки до 5%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все