Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости и Оценка недвижимости - материалы лекций

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в рамках курса обучения специалистов, проводимого Московской Ассоциацией Риэлторов c 26 июня 2006 года, выступил с двумя лекциями:

1. Рынок недвижимости. 
2. Оценка недвижимости.  

Материалы лекций представлены ниже.

1. РЫНОК  НЕДВИЖИМОСТИ

Что такое недвижимость?
К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты и сооружения, неразрывно связанные с землей.

Сегментация рынка недвижимости по типам объектов

1.Жилая недвижимость
-многоквартирные дома
-коттеджи, отдельные дома
-таунхаусы
-дачи
-гостиницы, аппартаменты
-гаражи

2.Нежилая недвижимость
-офисы
-торговые центры, магазины
-развлекательные объекты
-производственные помещения
-склады

3.Земельные участки
-под ИЖС
-под коммерческое строительство (инвестконтракты)
-земли предприятий/колхозов

Другие способы сегментирования:

1.По статусу объектов:

-Первичный рынок (новостройки)
-Вторичный рынок (готовые объекты)

2.По классу объектов или их стоимости:
-Элитные объекты
-Бизнес-класс
-Эконом-класс (типовые объекты)

3.По географии
-Москва
-Подмосковье
-Регионы
-Зарубежье

Годовые объемы основных сегментов рынка недвижимости московского региона
(по данным регулярных исследований IRN.RU)


-Новостройки, Москва – около 3.000.000 кв.м. в год
-Новостройки, Подмосковье – около 2.500.000 кв.м. в год
-Вторичное жилье, Москва – 6.000.000 – 7.000.000 кв.м. в год
-Коттеджные поселки – около 1.800.000 кв.м. в год
-Таунхаусы –около 500.000 кв.м. в год
-Новые бизнес-центры – около 600.000 кв.м. в год

Уровень цен на разные типы недвижимости московского региона (на март 2006)
(по данным регулярных исследований IRN.RU)

-Новостройки в пределах ТТК – 7.257$ за кв.м.
-Новостройки от ТТК до МКАД – 2.878$ за кв.м.
-Новостройки от МКАД до 5 км от МКАД – 1.376$ за кв.м.
-Новостройки от 5 до 20 км от МКАД – 996$ за кв.м.
-Вторичное жилье, Москва – 2.618$ за кв.м.
-Коттеджные поселки – 2.280$ за кв.м. дома с учетом земли
-Таунхаусы – 1.507$ за кв.м. дома с учетом земли
-Новые бизнес-центры – 2.795$ за кв.м.

Динамика цен на основные типы недвижимости московского региона за 2005 год

-Новостройки – 27,7%
-Вторичное жилье – 27,8%

Рост цен на жилье в 1 квартале 2006 года – еще около 15%

Индекс стоимости жилья – общерыночный показатель, отражающий средний уровень стоимости 1 кв.м., а также тенденции роста или снижения цен на жилье.

Особенности расчета

-устраняются вариации выборки, которые приводят к статистическим «скачкам» средних цен
-из расчета исключается элитное жилье, которое завышает средний уровень цен
-используются корректировки к ценам продаж

Индекс стоимости жилья с 1998 года:




Сценарии развития московского рынка недвижимости в 2006-2007 годах:

1.Спокойный
-Постепенная остановка роста цен в ближайшие месяцы
-Наступление стагнации/стабилизации примерно на год, аналогично сценарию 2004 года
-Постепенное возобновление небольшого роста цен через год, на уровне 1%-1,5% в месяц

2.Кризисный
-Сохранение аномально высоких темпов роста цен до конца 2006 года
-Кардинальное изменение ситуации на рынке под влиянием новых факторов (решение проблемы с новостройками, изменение экономической ситуации, действия властей и т.п.)
-Откат неадекватно завышенных цен назад на 10%-20%

2. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка квартир on-line от IRN.RU >>

Два ключевых понятия:

Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости

Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды

Основные сложности оценки:

-Определяемая стоимость объекта – это не точная, а только ожидаемая, вероятностная величина, которая всегда содержит в себе те или иные погрешности

-Цена – реальный исторический факт – не всегда оказывается равной наиболее вероятному значению

-Далеко не всегда реализуются идеальные рыночные условия. Нередко на конечную цену влияют психологические и другие субъективные факторы

-Далеко не всегда имеются достоверные исходные данные, на основании которых можно произвести расчет

Существует 3 классических метода оценки недвижимости:

1.Затратный метод
(анализ прошлого)

2.Рыночный метод или метод сравнительных продаж
(анализ текущей ситуации)

3.Доходный метод
(анализ будущей ситуации)

Суть затратного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта равна затратам на его создание.

Формула:
Стоимость = Сумма всех затрат

Особенности:
-Как правило, к стоимости создания объекта следует добавить стоимость земли
-Как правило, из затратной стоимости следует вычесть текущий износ здания

В затратном методе оценки недвижимости могут рассматриваться:
-Стоимость воспроизводства – создания точной копии объекта
-Стоимость замещения – создание аналогичного здания, но построенного в соответствии с современными инженерно-архитектурными и планировочными решениями

Применение:
-Оценка нестандартных объектов, не имеющих прямых аналогов
-Оценка некоммерческих социальных объектов, которые также, как правило, не продаются на свободном рынке
-В риэлтерской практике оценка затратным методом – стоимость по справке БТИ

Суть метода сравнительных продаж:
Стоимость объекта определяется ценами продаж аналогичных объектов с учетом поправок на их различия.

Формула
Стоимость = (Цена аналога)*(Относительные поправки) + (Абсолютные поправки)

Особенности:
-В качестве аналогов следует выбирать объекты, которые находятся в том же районе, принадлежат к тому же классу недвижимости, а также были проданы сравнительно недавно (1-2 месяца назад).
-Для оценки желательно выбрать не один, а 5-7 аналогов и вычислить усредненное значение.

Относительные поправки:
-Местоположение (удаленность от метро, окружение) – до 30%
-Тип дома – около 10%-15%, но может быть и более
-Размер кухни – порядка 2% на 1 кв.м.
-Первый этаж – порядка 10%-15%
-Балкон/лоджия, планировка, высота потолков, тип пола и т.п. – 2%-3%.

Абсолютные поправки:
-Ремонт/мебель
-Телефон

Применение:
-Оценка типовых объектов – квартир, коттеджей, дач, офисов

Недостатки:
-Плохо подходит для нетиповых объектов – земли, коммерческой недвижимости и т.п.
-Цены предложения из открытых источников, как правило, завышены по отношению к реальным ценам продажи

Суть доходного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта определяется доходом, который он может принести.

Формулы:
Стоимость = (Чистый годовой доход) / (Коэффициент капитализации)

Стоимость = (Чистый годовой доход) * (Срок окупаемости)

Особенности:
-Необходимо спрогнозировать ожидаемые доходы будущих периодов
-Необходимо адекватно оценить риски для определения коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации в доходном методе:
КК = Безрисковая ставка + Компенсация рисков и управления

Если стоимость недвижимости со временем будет меняться, то следует учитывать динамику рынка:
Полный КК = КК – Изменение цен на рынке

Применение:
-Оценка объектов коммерческой недвижимости
-Оценка недвижимости в рамках бизнеса
-Оценка земли и инвестконтрактов

Дополнительные возможности от аналитического комплекса IRN.RU
-Метод индексации стоимости

Если известна цена квартиры на момент ее продажи в прошлом, то с помощью индекса стоимости можно проиндексировать эту цену и получить нынешнюю стоимость

-Выделение районов-аналогов
В Москве есть группы районов со схожим уровнем и динамикой цен. Это позволяет использовать для оценки квартиры методом сравнительных продаж аналоги не только из данного района, но и из схожих районов (если недостает информации)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3978 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте