Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости и Оценка недвижимости - материалы лекций

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в рамках курса обучения специалистов, проводимого Московской Ассоциацией Риэлторов c 26 июня 2006 года, выступил с двумя лекциями:

1. Рынок недвижимости. 
2. Оценка недвижимости.  

Материалы лекций представлены ниже.

1. РЫНОК  НЕДВИЖИМОСТИ

Что такое недвижимость?
К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты и сооружения, неразрывно связанные с землей.

Сегментация рынка недвижимости по типам объектов

1.Жилая недвижимость
-многоквартирные дома
-коттеджи, отдельные дома
-таунхаусы
-дачи
-гостиницы, аппартаменты
-гаражи

2.Нежилая недвижимость
-офисы
-торговые центры, магазины
-развлекательные объекты
-производственные помещения
-склады

3.Земельные участки
-под ИЖС
-под коммерческое строительство (инвестконтракты)
-земли предприятий/колхозов

Другие способы сегментирования:

1.По статусу объектов:

-Первичный рынок (новостройки)
-Вторичный рынок (готовые объекты)

2.По классу объектов или их стоимости:
-Элитные объекты
-Бизнес-класс
-Эконом-класс (типовые объекты)

3.По географии
-Москва
-Подмосковье
-Регионы
-Зарубежье

Годовые объемы основных сегментов рынка недвижимости московского региона
(по данным регулярных исследований IRN.RU)


-Новостройки, Москва – около 3.000.000 кв.м. в год
-Новостройки, Подмосковье – около 2.500.000 кв.м. в год
-Вторичное жилье, Москва – 6.000.000 – 7.000.000 кв.м. в год
-Коттеджные поселки – около 1.800.000 кв.м. в год
-Таунхаусы –около 500.000 кв.м. в год
-Новые бизнес-центры – около 600.000 кв.м. в год

Уровень цен на разные типы недвижимости московского региона (на март 2006)
(по данным регулярных исследований IRN.RU)

-Новостройки в пределах ТТК – 7.257$ за кв.м.
-Новостройки от ТТК до МКАД – 2.878$ за кв.м.
-Новостройки от МКАД до 5 км от МКАД – 1.376$ за кв.м.
-Новостройки от 5 до 20 км от МКАД – 996$ за кв.м.
-Вторичное жилье, Москва – 2.618$ за кв.м.
-Коттеджные поселки – 2.280$ за кв.м. дома с учетом земли
-Таунхаусы – 1.507$ за кв.м. дома с учетом земли
-Новые бизнес-центры – 2.795$ за кв.м.

Динамика цен на основные типы недвижимости московского региона за 2005 год

-Новостройки – 27,7%
-Вторичное жилье – 27,8%

Рост цен на жилье в 1 квартале 2006 года – еще около 15%

Индекс стоимости жилья – общерыночный показатель, отражающий средний уровень стоимости 1 кв.м., а также тенденции роста или снижения цен на жилье.

Особенности расчета

-устраняются вариации выборки, которые приводят к статистическим «скачкам» средних цен
-из расчета исключается элитное жилье, которое завышает средний уровень цен
-используются корректировки к ценам продаж

Индекс стоимости жилья с 1998 года:




Сценарии развития московского рынка недвижимости в 2006-2007 годах:

1.Спокойный
-Постепенная остановка роста цен в ближайшие месяцы
-Наступление стагнации/стабилизации примерно на год, аналогично сценарию 2004 года
-Постепенное возобновление небольшого роста цен через год, на уровне 1%-1,5% в месяц

2.Кризисный
-Сохранение аномально высоких темпов роста цен до конца 2006 года
-Кардинальное изменение ситуации на рынке под влиянием новых факторов (решение проблемы с новостройками, изменение экономической ситуации, действия властей и т.п.)
-Откат неадекватно завышенных цен назад на 10%-20%

2. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка квартир on-line от IRN.RU >>

Два ключевых понятия:

Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости

Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды

Основные сложности оценки:

-Определяемая стоимость объекта – это не точная, а только ожидаемая, вероятностная величина, которая всегда содержит в себе те или иные погрешности

-Цена – реальный исторический факт – не всегда оказывается равной наиболее вероятному значению

-Далеко не всегда реализуются идеальные рыночные условия. Нередко на конечную цену влияют психологические и другие субъективные факторы

-Далеко не всегда имеются достоверные исходные данные, на основании которых можно произвести расчет

Существует 3 классических метода оценки недвижимости:

1.Затратный метод
(анализ прошлого)

2.Рыночный метод или метод сравнительных продаж
(анализ текущей ситуации)

3.Доходный метод
(анализ будущей ситуации)

Суть затратного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта равна затратам на его создание.

Формула:
Стоимость = Сумма всех затрат

Особенности:
-Как правило, к стоимости создания объекта следует добавить стоимость земли
-Как правило, из затратной стоимости следует вычесть текущий износ здания

В затратном методе оценки недвижимости могут рассматриваться:
-Стоимость воспроизводства – создания точной копии объекта
-Стоимость замещения – создание аналогичного здания, но построенного в соответствии с современными инженерно-архитектурными и планировочными решениями

Применение:
-Оценка нестандартных объектов, не имеющих прямых аналогов
-Оценка некоммерческих социальных объектов, которые также, как правило, не продаются на свободном рынке
-В риэлтерской практике оценка затратным методом – стоимость по справке БТИ

Суть метода сравнительных продаж:
Стоимость объекта определяется ценами продаж аналогичных объектов с учетом поправок на их различия.

Формула
Стоимость = (Цена аналога)*(Относительные поправки) + (Абсолютные поправки)

Особенности:
-В качестве аналогов следует выбирать объекты, которые находятся в том же районе, принадлежат к тому же классу недвижимости, а также были проданы сравнительно недавно (1-2 месяца назад).
-Для оценки желательно выбрать не один, а 5-7 аналогов и вычислить усредненное значение.

Относительные поправки:
-Местоположение (удаленность от метро, окружение) – до 30%
-Тип дома – около 10%-15%, но может быть и более
-Размер кухни – порядка 2% на 1 кв.м.
-Первый этаж – порядка 10%-15%
-Балкон/лоджия, планировка, высота потолков, тип пола и т.п. – 2%-3%.

Абсолютные поправки:
-Ремонт/мебель
-Телефон

Применение:
-Оценка типовых объектов – квартир, коттеджей, дач, офисов

Недостатки:
-Плохо подходит для нетиповых объектов – земли, коммерческой недвижимости и т.п.
-Цены предложения из открытых источников, как правило, завышены по отношению к реальным ценам продажи

Суть доходного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта определяется доходом, который он может принести.

Формулы:
Стоимость = (Чистый годовой доход) / (Коэффициент капитализации)

Стоимость = (Чистый годовой доход) * (Срок окупаемости)

Особенности:
-Необходимо спрогнозировать ожидаемые доходы будущих периодов
-Необходимо адекватно оценить риски для определения коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации в доходном методе:
КК = Безрисковая ставка + Компенсация рисков и управления

Если стоимость недвижимости со временем будет меняться, то следует учитывать динамику рынка:
Полный КК = КК – Изменение цен на рынке

Применение:
-Оценка объектов коммерческой недвижимости
-Оценка недвижимости в рамках бизнеса
-Оценка земли и инвестконтрактов

Дополнительные возможности от аналитического комплекса IRN.RU
-Метод индексации стоимости

Если известна цена квартиры на момент ее продажи в прошлом, то с помощью индекса стоимости можно проиндексировать эту цену и получить нынешнюю стоимость

-Выделение районов-аналогов
В Москве есть группы районов со схожим уровнем и динамикой цен. Это позволяет использовать для оценки квартиры методом сравнительных продаж аналоги не только из данного района, но и из схожих районов (если недостает информации)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4090 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 15 745 800 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино Площади : 49 - 49 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 34 943 960
до 154 008 432 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Долина Сетунь Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 96 - 298 кв.м. Сдача ГК: Сдан Застройщик: Донстрой-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 843 628
до 21 001 691 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 106 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте