Рынок недвижимости и Оценка недвижимости - материалы лекций
Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в рамках курса обучения специалистов, проводимого Московской Ассоциацией Риэлторов c 26 июня 2006 года, выступил с двумя лекциями:
1. Рынок недвижимости.
2. Оценка недвижимости.
Материалы лекций представлены ниже.
1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Что такое недвижимость?
К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты и сооружения, неразрывно связанные с землей.
Сегментация рынка недвижимости по типам объектов
1.Жилая недвижимость
-многоквартирные дома
-коттеджи, отдельные дома
-таунхаусы
-дачи
-гостиницы, аппартаменты
-гаражи
2.Нежилая недвижимость
-офисы
-торговые центры, магазины
-развлекательные объекты
-производственные помещения
-склады
3.Земельные участки
-под ИЖС
-под коммерческое строительство (инвестконтракты)
-земли предприятий/колхозов
Другие способы сегментирования:
1.По статусу объектов:
-Первичный рынок (новостройки)
-Вторичный рынок (готовые объекты)
2.По классу объектов или их стоимости:
-Элитные объекты
-Бизнес-класс
-Эконом-класс (типовые объекты)
3.По географии
-Москва
-Подмосковье
-Регионы
-Зарубежье
Годовые объемы основных сегментов рынка недвижимости московского региона
(по данным регулярных исследований IRN.RU)
-Новостройки, Москва – около 3.000.000 кв.м. в год
-Новостройки, Подмосковье – около 2.500.000 кв.м. в год
-Вторичное жилье, Москва – 6.000.000 – 7.000.000 кв.м. в год
-Коттеджные поселки – около 1.800.000 кв.м. в год
-Таунхаусы –около 500.000 кв.м. в год
-Новые бизнес-центры – около 600.000 кв.м. в год
Уровень цен на разные типы недвижимости московского региона (на март 2006)
(по данным регулярных исследований IRN.RU)
-Новостройки в пределах ТТК – 7.257$ за кв.м.
-Новостройки от ТТК до МКАД – 2.878$ за кв.м.
-Новостройки от МКАД до 5 км от МКАД – 1.376$ за кв.м.
-Новостройки от 5 до 20 км от МКАД – 996$ за кв.м.
-Вторичное жилье, Москва – 2.618$ за кв.м.
-Коттеджные поселки – 2.280$ за кв.м. дома с учетом земли
-Таунхаусы – 1.507$ за кв.м. дома с учетом земли
-Новые бизнес-центры – 2.795$ за кв.м.
Динамика цен на основные типы недвижимости московского региона за 2005 год
-Новостройки – 27,7%
-Вторичное жилье – 27,8%
Рост цен на жилье в 1 квартале 2006 года – еще около 15%
Индекс стоимости жилья – общерыночный показатель, отражающий средний уровень стоимости 1 кв.м., а также тенденции роста или снижения цен на жилье.
Особенности расчета
-устраняются вариации выборки, которые приводят к статистическим «скачкам» средних цен
-из расчета исключается элитное жилье, которое завышает средний уровень цен
-используются корректировки к ценам продаж
Индекс стоимости жилья с 1998 года:
Сценарии развития московского рынка недвижимости в 2006-2007 годах:
1.Спокойный
-Постепенная остановка роста цен в ближайшие месяцы
-Наступление стагнации/стабилизации примерно на год, аналогично сценарию 2004 года
-Постепенное возобновление небольшого роста цен через год, на уровне 1%-1,5% в месяц
2.Кризисный
-Сохранение аномально высоких темпов роста цен до конца 2006 года
-Кардинальное изменение ситуации на рынке под влиянием новых факторов (решение проблемы с новостройками, изменение экономической ситуации, действия властей и т.п.)
-Откат неадекватно завышенных цен назад на 10%-20%
2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка квартир on-line от IRN.RU >>
Два ключевых понятия:
Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости
Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды
Основные сложности оценки:
-Определяемая стоимость объекта – это не точная, а только ожидаемая, вероятностная величина, которая всегда содержит в себе те или иные погрешности
-Цена – реальный исторический факт – не всегда оказывается равной наиболее вероятному значению
-Далеко не всегда реализуются идеальные рыночные условия. Нередко на конечную цену влияют психологические и другие субъективные факторы
-Далеко не всегда имеются достоверные исходные данные, на основании которых можно произвести расчет
Существует 3 классических метода оценки недвижимости:
1.Затратный метод
(анализ прошлого)
2.Рыночный метод или метод сравнительных продаж
(анализ текущей ситуации)
3.Доходный метод
(анализ будущей ситуации)
Суть затратного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта равна затратам на его создание.
Формула:
Стоимость = Сумма всех затрат
Особенности:
-Как правило, к стоимости создания объекта следует добавить стоимость земли
-Как правило, из затратной стоимости следует вычесть текущий износ здания
В затратном методе оценки недвижимости могут рассматриваться:
-Стоимость воспроизводства – создания точной копии объекта
-Стоимость замещения – создание аналогичного здания, но построенного в соответствии с современными инженерно-архитектурными и планировочными решениями
Применение:
-Оценка нестандартных объектов, не имеющих прямых аналогов
-Оценка некоммерческих социальных объектов, которые также, как правило, не продаются на свободном рынке
-В риэлтерской практике оценка затратным методом – стоимость по справке БТИ
Суть метода сравнительных продаж:
Стоимость объекта определяется ценами продаж аналогичных объектов с учетом поправок на их различия.
Формула
Стоимость = (Цена аналога)*(Относительные поправки) + (Абсолютные поправки)
Особенности:
-В качестве аналогов следует выбирать объекты, которые находятся в том же районе, принадлежат к тому же классу недвижимости, а также были проданы сравнительно недавно (1-2 месяца назад).
-Для оценки желательно выбрать не один, а 5-7 аналогов и вычислить усредненное значение.
Относительные поправки:
-Местоположение (удаленность от метро, окружение) – до 30%
-Тип дома – около 10%-15%, но может быть и более
-Размер кухни – порядка 2% на 1 кв.м.
-Первый этаж – порядка 10%-15%
-Балкон/лоджия, планировка, высота потолков, тип пола и т.п. – 2%-3%.
Абсолютные поправки:
-Ремонт/мебель
-Телефон
Применение:
-Оценка типовых объектов – квартир, коттеджей, дач, офисов
Недостатки:
-Плохо подходит для нетиповых объектов – земли, коммерческой недвижимости и т.п.
-Цены предложения из открытых источников, как правило, завышены по отношению к реальным ценам продажи
Суть доходного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта определяется доходом, который он может принести.
Формулы:
Стоимость = (Чистый годовой доход) / (Коэффициент капитализации)
Стоимость = (Чистый годовой доход) * (Срок окупаемости)
Особенности:
-Необходимо спрогнозировать ожидаемые доходы будущих периодов
-Необходимо адекватно оценить риски для определения коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации в доходном методе:
КК = Безрисковая ставка + Компенсация рисков и управления
Если стоимость недвижимости со временем будет меняться, то следует учитывать динамику рынка:
Полный КК = КК – Изменение цен на рынке
Применение:
-Оценка объектов коммерческой недвижимости
-Оценка недвижимости в рамках бизнеса
-Оценка земли и инвестконтрактов
Дополнительные возможности от аналитического комплекса IRN.RU
-Метод индексации стоимости
Если известна цена квартиры на момент ее продажи в прошлом, то с помощью индекса стоимости можно проиндексировать эту цену и получить нынешнюю стоимость
-Выделение районов-аналогов
В Москве есть группы районов со схожим уровнем и динамикой цен. Это позволяет использовать для оценки квартиры методом сравнительных продаж аналоги не только из данного района, но и из схожих районов (если недостает информации)
