Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости и Оценка недвижимости - материалы лекций

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в рамках курса обучения специалистов, проводимого Московской Ассоциацией Риэлторов c 26 июня 2006 года, выступил с двумя лекциями:

1. Рынок недвижимости. 
2. Оценка недвижимости.  

Материалы лекций представлены ниже.

1. РЫНОК  НЕДВИЖИМОСТИ

Что такое недвижимость?
К недвижимости относятся земельные участки, а также объекты и сооружения, неразрывно связанные с землей.

Сегментация рынка недвижимости по типам объектов

1.Жилая недвижимость
-многоквартирные дома
-коттеджи, отдельные дома
-таунхаусы
-дачи
-гостиницы, аппартаменты
-гаражи

2.Нежилая недвижимость
-офисы
-торговые центры, магазины
-развлекательные объекты
-производственные помещения
-склады

3.Земельные участки
-под ИЖС
-под коммерческое строительство (инвестконтракты)
-земли предприятий/колхозов

Другие способы сегментирования:

1.По статусу объектов:

-Первичный рынок (новостройки)
-Вторичный рынок (готовые объекты)

2.По классу объектов или их стоимости:
-Элитные объекты
-Бизнес-класс
-Эконом-класс (типовые объекты)

3.По географии
-Москва
-Подмосковье
-Регионы
-Зарубежье

Годовые объемы основных сегментов рынка недвижимости московского региона
(по данным регулярных исследований IRN.RU)


-Новостройки, Москва – около 3.000.000 кв.м. в год
-Новостройки, Подмосковье – около 2.500.000 кв.м. в год
-Вторичное жилье, Москва – 6.000.000 – 7.000.000 кв.м. в год
-Коттеджные поселки – около 1.800.000 кв.м. в год
-Таунхаусы –около 500.000 кв.м. в год
-Новые бизнес-центры – около 600.000 кв.м. в год

Уровень цен на разные типы недвижимости московского региона (на март 2006)
(по данным регулярных исследований IRN.RU)

-Новостройки в пределах ТТК – 7.257$ за кв.м.
-Новостройки от ТТК до МКАД – 2.878$ за кв.м.
-Новостройки от МКАД до 5 км от МКАД – 1.376$ за кв.м.
-Новостройки от 5 до 20 км от МКАД – 996$ за кв.м.
-Вторичное жилье, Москва – 2.618$ за кв.м.
-Коттеджные поселки – 2.280$ за кв.м. дома с учетом земли
-Таунхаусы – 1.507$ за кв.м. дома с учетом земли
-Новые бизнес-центры – 2.795$ за кв.м.

Динамика цен на основные типы недвижимости московского региона за 2005 год

-Новостройки – 27,7%
-Вторичное жилье – 27,8%

Рост цен на жилье в 1 квартале 2006 года – еще около 15%

Индекс стоимости жилья – общерыночный показатель, отражающий средний уровень стоимости 1 кв.м., а также тенденции роста или снижения цен на жилье.

Особенности расчета

-устраняются вариации выборки, которые приводят к статистическим «скачкам» средних цен
-из расчета исключается элитное жилье, которое завышает средний уровень цен
-используются корректировки к ценам продаж

Индекс стоимости жилья с 1998 года:




Сценарии развития московского рынка недвижимости в 2006-2007 годах:

1.Спокойный
-Постепенная остановка роста цен в ближайшие месяцы
-Наступление стагнации/стабилизации примерно на год, аналогично сценарию 2004 года
-Постепенное возобновление небольшого роста цен через год, на уровне 1%-1,5% в месяц

2.Кризисный
-Сохранение аномально высоких темпов роста цен до конца 2006 года
-Кардинальное изменение ситуации на рынке под влиянием новых факторов (решение проблемы с новостройками, изменение экономической ситуации, действия властей и т.п.)
-Откат неадекватно завышенных цен назад на 10%-20%

2. ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка квартир on-line от IRN.RU >>

Два ключевых понятия:

Цена – исторический факт, сумма денег, которую реальный покупатель заплатил за объект недвижимости

Стоимость – ожидаемая величина, сумма денег, которую гипотетический покупатель будет готов заплатить за объект недвижимости в условиях нормальной рыночной среды

Основные сложности оценки:

-Определяемая стоимость объекта – это не точная, а только ожидаемая, вероятностная величина, которая всегда содержит в себе те или иные погрешности

-Цена – реальный исторический факт – не всегда оказывается равной наиболее вероятному значению

-Далеко не всегда реализуются идеальные рыночные условия. Нередко на конечную цену влияют психологические и другие субъективные факторы

-Далеко не всегда имеются достоверные исходные данные, на основании которых можно произвести расчет

Существует 3 классических метода оценки недвижимости:

1.Затратный метод
(анализ прошлого)

2.Рыночный метод или метод сравнительных продаж
(анализ текущей ситуации)

3.Доходный метод
(анализ будущей ситуации)

Суть затратного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта равна затратам на его создание.

Формула:
Стоимость = Сумма всех затрат

Особенности:
-Как правило, к стоимости создания объекта следует добавить стоимость земли
-Как правило, из затратной стоимости следует вычесть текущий износ здания

В затратном методе оценки недвижимости могут рассматриваться:
-Стоимость воспроизводства – создания точной копии объекта
-Стоимость замещения – создание аналогичного здания, но построенного в соответствии с современными инженерно-архитектурными и планировочными решениями

Применение:
-Оценка нестандартных объектов, не имеющих прямых аналогов
-Оценка некоммерческих социальных объектов, которые также, как правило, не продаются на свободном рынке
-В риэлтерской практике оценка затратным методом – стоимость по справке БТИ

Суть метода сравнительных продаж:
Стоимость объекта определяется ценами продаж аналогичных объектов с учетом поправок на их различия.

Формула
Стоимость = (Цена аналога)*(Относительные поправки) + (Абсолютные поправки)

Особенности:
-В качестве аналогов следует выбирать объекты, которые находятся в том же районе, принадлежат к тому же классу недвижимости, а также были проданы сравнительно недавно (1-2 месяца назад).
-Для оценки желательно выбрать не один, а 5-7 аналогов и вычислить усредненное значение.

Относительные поправки:
-Местоположение (удаленность от метро, окружение) – до 30%
-Тип дома – около 10%-15%, но может быть и более
-Размер кухни – порядка 2% на 1 кв.м.
-Первый этаж – порядка 10%-15%
-Балкон/лоджия, планировка, высота потолков, тип пола и т.п. – 2%-3%.

Абсолютные поправки:
-Ремонт/мебель
-Телефон

Применение:
-Оценка типовых объектов – квартир, коттеджей, дач, офисов

Недостатки:
-Плохо подходит для нетиповых объектов – земли, коммерческой недвижимости и т.п.
-Цены предложения из открытых источников, как правило, завышены по отношению к реальным ценам продажи

Суть доходного метода оценки недвижимости:
Стоимость объекта определяется доходом, который он может принести.

Формулы:
Стоимость = (Чистый годовой доход) / (Коэффициент капитализации)

Стоимость = (Чистый годовой доход) * (Срок окупаемости)

Особенности:
-Необходимо спрогнозировать ожидаемые доходы будущих периодов
-Необходимо адекватно оценить риски для определения коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации в доходном методе:
КК = Безрисковая ставка + Компенсация рисков и управления

Если стоимость недвижимости со временем будет меняться, то следует учитывать динамику рынка:
Полный КК = КК – Изменение цен на рынке

Применение:
-Оценка объектов коммерческой недвижимости
-Оценка недвижимости в рамках бизнеса
-Оценка земли и инвестконтрактов

Дополнительные возможности от аналитического комплекса IRN.RU
-Метод индексации стоимости

Если известна цена квартиры на момент ее продажи в прошлом, то с помощью индекса стоимости можно проиндексировать эту цену и получить нынешнюю стоимость

-Выделение районов-аналогов
В Москве есть группы районов со схожим уровнем и динамикой цен. Это позволяет использовать для оценки квартиры методом сравнительных продаж аналоги не только из данного района, но и из схожих районов (если недостает информации)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4069 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 087 300
до 33 279 620 руб.
Узнать подробнее
ЖК I LOVE Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский Площади : 30 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2022 г. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: ПРОМСОЮЗ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 510 365
до 40 858 662 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 32 - 156 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. Квартиры в готовых домах площадью 21-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. Подробности по телефону! от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте