Плотная застройка, растущий уровень автомобилизации и дефицит свободного пространства делают парковочный вопрос одним из болезненных. В августе 2026 года столичные власти пересмотрели нормативы обеспеченности новостроек машино-местами, повысив требования к застройщикам. Это решение затрагивает интересы сразу всех участников рынка: девелоперов, покупателей жилья и города в целом. Одни эксперты говорят о назревшей необходимости навести порядок, другие – о рисках роста цен и снижения доступности жилья. Разобрались, где находится баланс и к чему приведут нововведения.
Власти Москвы утвердили новые нормативы обеспеченности новостроек парковочными местами. Минимальный коэффициент теперь находится в диапазоне от 0,8 до 1,6 в зависимости от площади квартир:
Для сравнения, сейчас, по подсчетам экспертов, средний показатель составляет всего 0,5 машино-мест на квартиру.
«До августа 2026 года минимальный норматив обеспеченности новостроек Москвы парковочными зонами составлял 257 машино-мест на 1000 квартир. Это крайне низкое значение для мегаполиса, где на каждую семью в среднем приходится около двух автомобилей», – рассказал управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL Григорий Ваулин.
По его словам, подобный нестрогий стандарт является выгодным для застройщиков и немного повышает доступность жилья. Однако в результате город развивается не сбалансированно, в частности, появляются стихийные парковки и растет количество заторов на дорогах.
«Текущие изменения я считаю актуальными. Тем более, правительство столицы предусмотрело плавный переходный период. Новые нормы обеспеченности машино-местами не распространяются на жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или положительное заключение экспертизы до 5 августа 2026 года. Также они не станут обязательными для корпусов, которые планируется ввести в эксплуатацию до 1 января 2028 года. Таким образом, удастся избежать чрезмерной нагрузки на бюджет застройщиков и клиентов до значительного сокращения ключевой ставки», – отметил Григорий Ваулин.
Новые требования, несомненно, усложнят работу застройщиков и будут понижать маржинальность их проектов, считает генеральный директор агрегатора новостроек РэдКат (Redcat) Наталья Шаталина.
Для понимания масштаба изменений она привела цифры по сегментам: текущая средняя обеспеченность машино-местами в новостройках бизнес-класса Москвы составляет около 0,4, в премиальном сегменте – порядка 0,6, а в доступном – всего 0,17. Привести эти показатели к новым нормативам можно только за счет существенного увеличения числа мест – застройщикам придется либо строить дополнительные наземные паркинги, либо углубляться в землю еще на несколько этажей. Оба варианта серьезно увеличат расходы девелоперов и обязательно отразятся на стоимости квадратного метра: как и всегда, за изменение нормативов в итоге заплатят покупатели.
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться застройщики, это реализация уже построенных машино-мест, говорит эксперт. Сейчас средняя цена места в Москве составляет около 4,8 млн руб., и продать их довольно сложно. После ввода новых нормативов объем предложения машино-мест вырастет, как и их стоимость, это может привести к росту доли нереализованных остатков и усилению финансовой нагрузки на девелоперов.
Сильнее всего новые нормативы будут давить на комфорт-класс, который и так уходит из старых границ Москвы, подчеркнула Наталья Шаталина. С учетом новых требований переток таких проектов в Новую Москву и область может еще больше ускориться.
«Цены на машино-места скорее всего вырастут, именно за счет роста расходной части на их строительство. Застройщики и сейчас реализуют их почти по себестоимости и при росте объема предложения будут вынуждены сдерживать рост цен», – полагает эксперт.
Риск возникновения избыточных затрат действительно существует, если требования применяются без учета специфики конкретной локации, согласился директор по продукту «Колди» Алексей Погонин. По его словам, дополнительные нормативы увеличивают себестоимость проекта.
Увеличение расходов на строительство обязательно скажется на стоимости квартир и будет способствовать ее росту, отметила Наталья Шаталина из РэдКат (Redcat). Величина роста будет зависеть от особенностей конкретного проекта и класса жилья.
О росте себестоимости реализации проектов и, как следствие, и росте цен на жилье рассказал и Григорий Ваулин из ГК «Ферро-Строй». Финансовые модели новостроек носят индивидуальный характер, но все же можно рассчитать, каким будет удорожания жилья в среднем в масштабах первичного рынка.
«Если возросшая материальная нагрузка полностью ляжет на клиентов, студии и однокомнатные квартиры подорожают в среднем на 18,2%, двухкомнатные квартиры – на 9,1%, трехкомнатные – на 6,8%. Стоимость машино-мест также увеличится – в среднем на 12-15%. Соответственно, стоит ждать уменьшения доля компактных квартир на рынке новостроек Москвы», – убежден эксперт.
В свою очередь Алексей Погонин из «Колди» убежден: оценка влияния на стоимость квартиры существенно различается в зависимости от сегмента. Стоимость паркинга формируется не только из площади машино-мест. На нее влияют планировочные решения, ширина проездов и радиусы поворотов, параметры въездных групп и уклоны рамп, инженерное оснащение – вентиляция, системы пожаротушения, – а также качество отделки зон общего пользования.
«Сумма порядка 1,1–1,3 млн рублей для комфорт-класса и для элитного жилья имеет разные пропорции в структуре цены лота. Поэтому корректнее говорить не об универсальной сумме для всех проектов, а о влиянии требований к паркингу на себестоимость квадратного метра и конечную цену с учетом класса объекта, его локации и конструктивных решений подземной части», – отметил Алексей Погонин.
По его словам, речь должна идти не об экономии любой ценой, а об оптимизации затрат без снижения качества продукта и эксплуатационных характеристик объекта. Инфраструктурный запас необходим, но его объем должен быть экономически обоснован, понятен как продавцам, так и покупателям, а также соответствовать реальным потребностям проекта.
Застройщикам придется искать новый баланс в квартирографии, чтобы создать сбалансированное предложение квартир и не построить лишних машино-мест, говорит Наталья Шаталина из РэдКат (Redcat).
«Кажется, что выгодно просто снижать среднюю площадь и делать больше компактных лотов, но это палка о двух концах – дело в том, покупатели таких квартир крайне редко приобретают машино-места, такие покупки чаще совершают те, кто приобрел квартиру с несколькими комнатами. Поэтому просто построив корпус с однушками застройщик получит невысокий коэффициент, но рискует не продать даже это небольшое количество машино-мест», – считает она.
По мнению Григория Ваулина (ГК «Ферро-Строй»), есть способы соблюдения новых нормативов, позволяющие не допустить резкого удорожания недвижимости и вместе с тем избежать ущерба качеству проектов. В частности, актуальным является переход к строительству многоуровневых наземных паркингов вместо подземных, прежде всего в сегментах комфорт и бизнес. Вместительность таких наземных паркингов выше, особенно в зданиях на основе металлокаркаса, где нет лишних внутренних колонн.
Кроме того, снизить стоимость жилья и машино-мест позволяет монетизация паркингов, то есть формирование на их территории коммерческих помещений: магазинов, бытовых сервисов и даже спортивных секций, добавил эксперт. Финансовая нагрузка отчасти ляжет на арендаторов или покупателей этих пространств. При этом ликвидность квартир в жилых комплексах, напротив, вырастет благодаря формированию более развитой инфраструктуры в шаговой доступности от дома.
Комментарий руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко:
«Изменение норматива обеспеченности парковочными местами в новостройках –назревшая мера. Давно пора навести порядок на рынке жилья.
Сегодня застройщики очень сильно мельчат с площадями квартир, создавая продукт, в котором невозможно жить. Они все чаще строят гостиничные номера-студии по 15–20–25 кв. м вместо квартир нормальной площади – на такие объекты проще завышать цены. Московские власти борются с этим форматом – уже введена минимальная площадь квартир, например. Но даже если это площади по 28–30 кв. м, но весь дом состоит практически из одних однушек – это все равно скорее «общага», нежели нормальное жилье для семей с детьми. И норматив по количеству машин и мест – это еще одна мера, которая будет ограничивать чрезмерный рост доли квартир маленьких площадей. Это первый момент.
Второй – катастрофическая нехватка машиномест. Нередко можно встретить дом на 500–700 квартир, а машино-мест – всего 100–200. Это даже меньше, чем одно машино–место на две квартиры. Причем такая ситуация возможна не только в эконом- и комфорт-классах, но даже в бизнес- и премиум сегментах. На практике концепция «двор без машин» оборачивается тем, что от обилия авто страдают жители старой застройки – там все дворы и газоны глухо запаркованы машинами новоселов, дом которых не обеспечен парковочными местами. И эту ситуацию давно пора изменить.
Что касается влияния новых правил на стоимость метра – застройщики будут использовать любой повод, чтобы поднять цены или обосновать это повышение, даже без роста себестоимости. Но в Москве наконец-то сложились условия для падения цен на новостройки. Проекты, обеспеченные машиноместами, смогут избежать сильной коррекции – спрос перетечет к ним. А жилые комплексы, сэкономившие на парковке, – главные кандидаты на переоценку вниз. То есть мера не удорожит новостройки, а сдержит падение цен на качественное жилье».