Договор долевого участия с рассрочкой: риски и перспективы

В последние 3 – 4 года в России широкое распространение получила практика продажи застройщиками жилья в новостройках по договорам, которые предусматривают оплату в рассрочку. О рисках, присущим таким договорам, рассказал адвокат Олег Сухов, . 

Начнем с того, что такого отдельного вида, как договор покупки у застройщика жилья в рассрочку не существует. На самом деле это самый, что ни на есть обычный договор долевого участия в строительстве (ДДУ), который заключают строительные компании с дольщиками. Часть 3 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 – ФЗ четко указывает, что «уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке».

Это означает, что типичный ДДУ может предусматривать оплату жилья в рассрочку путем внесения дольщиком денег на счет эскроу.

Негативные моменты ДДУ с рассрочкой, отмеченные ЦБ РФ

Несмотря на то, что закон позволяет заключать ДДУ с рассрочкой, ЦБ РФ относится к нему с явным подозрением. На основании обращений от граждан, поступающих в Центральный Банк, чиновники пришли к неутешительному выводу, что некоторые физические лица, заключившие вышеуказанный ДДУ, в последующем могут столкнуться с финансовыми трудностями. Это происходит «в случае отсутствия у физических лиц собственных денежных средств в размере, достаточном для уплаты цены по договору о предоставлении рассрочки от застройщика» (Информационное письмо ЦБ РФ от 09.06.2025 года № ИН-03-35/88 «О рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика»).

Не имея денег для уплаты по ДДУ в рассрочку, граждане идут в банк за кредитом. И тут выясняется, что платеж по ипотеке для погашения задолженности по рассрочке от застройщика оказывается значительно выше, чем планировали физические лица, либо банк вообще отказывается выдать кредит (Информационное письмо ЦБ РФ от 09.06.2025 года № ИН-03-35/88).

Но это еще полбеды. Как показывает практика, заключая ДДУ с рассрочкой, застройщики безбожно завышают стоимость жилья (кстати, именно поэтому «перекупы» не связываются с ДДУ с рассрочкой). Это «безбожное» завышение может доходить до 20%. В результате гражданин фактически покупает квартиру по цене, которая явно выше ее рыночной стоимости. И если потом дольщик попытается продать недвижимость, то он понесет значительные финансовые убытки. Ему придется уступить жилье дешевле, чем оно было куплено у застройщика. А если при этом человек еще и брал деньги в банке, то «средств, полученных от реализации жилья, может быть недостаточно для погашения ипотечного кредита».

Далее, закон почти не защищает дольщиков, заключивших с застройщиком ДДУ с рассрочкой. «В отличие от ипотечного кредитования, где применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул, физическое лицо, воспользовавшееся рассрочкой от застройщика, может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков внесения платежей…» (Информационное письмо ЦБ РФ от 09.06.2025 года № ИН-03-35/88).

Исходя из части 5 статьи 5 закона № 214 – ФЗ, нарушение дольщиком срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Вроде бы и ничего. Однако при той же ипотеке банки, как правило, подают в суд через 6 – 7 месяцев просрочки, а то и больше. Механизм взыскания у кредитных организаций бюрократичный и неповоротливый. Счет просроченных кредитов у них идёт на сотни, а то и тысячи штук. Поэтому со дня начала просрочки по банковскому кредиту и до даты реального изъятия квартиры может пройти больше года.

А вот у застройщиков должников не много. Девелоперы действуют быстрее и жестче. Они не «заморачиваются» телефонными звонками или «визитами» коллекторов. Поэтому через 2- 4 месяца просрочки строители могут легко и просто направить иск в суд.

Неугодно ли пример? Так, при заключении ДДУ гражданин оплатил 50% стоимости квартиры. Оставшуюся часть цены он обязался внести на счет в установленные договором сроки. Ввиду каких – то там обстоятельств дольщик этого не сделал и вышел на просрочку. В конце концов, застройщик потерял терпение и направил гражданину уведомление о расторжении договора. На следующий день, спохватившийся покупатель полностью оплатил стоимость квартиры, да еще в добровольном порядке перевел застройщику неустойку в сумме более чем 100 тысяч рублей.

Будь на месте застройщика банк, то его такой вариант развития событий вполне бы устроил. Ведь банкирам не выгодно возиться с продажей жилья. А вот застройщик, несмотря на полное погашение стоимости квартиры и полученную неустойку, расторг договор, вернул деньги дольщику и отобрал недвижимость (Апелляционное определение Курского областного суда от 11.05.2022 года по делу № 2-256/18-2022).

Получается, что при нарушении покупателем условий ДДУ с рассрочкой, он может быстрее расстаться с квартирой, чем при нарушении условий ипотечного кредита. Выходит, зря мы ругаем банкиров. Есть еще кто – то «хуже» них.

Следующий неприятный момент состоит в том, что статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ прямо запрещает передачу объекта долевого строительства дольщику, если им не исполнены обязательства по оплате, так как объект находится в залоге у застройщика. На практике это означает, что покупатель обязан, в любом случае, полностью выплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода объекта в эксплуатацию. Ну, а если не оплатит, то вполне может лишиться объекта.

Кроме того, для погашения рассрочки нельзя использовать материнский капитал. Ну и наконец, предоставление рассрочки может сопровождаться еще и заключением предварительного договора купли – продажи жилья, что провоцирует риски двойных продаж. А при несостоятельности (банкротстве) застройщика физическое лицо рискует вообще столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика, без использования счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (Информационное письмо ЦБ РФ от 09.06.2025 года № ИН-03-35/88). Правда, я давно не встречал случаев заключения предварительных договоров между дольщиками и застройщиками. Но раз уж на это указывает сам ЦБ РФ – значит так оно и есть. Не будет же он врать?

На что обращать внимание перед заключением ДДУ с рассрочкой и как избежать штрафов со стороны застройщика

Прежде всего надо понимать, что ДДУ с рассрочкой – это обычный договор, предусмотренный Федеральным законом № 214 – ФЗ. Поэтому, «со стороны, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором» (ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 214 – ФЗ). Исходя из данной нормы, застройщик вряд ли рискнет внести в ДДУ пени за просрочку платежа в размере большем, чем это предусмотрено законом. Сегодня – это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 214 – ФЗ). Впрочем, тот же Росреестр советует проверять размер пени перед подписанием договора. Правда я опять же давным – давно не встречал случаев, чтобы застройщик в нарушение ч. 6 ст. 5 Закона № 214 – ФЗ нагло завышал эти пени. Хотя может быть есть и такие «отмороженные» застройщики. Не знаю.

Далее, в обязательном порядке следует обратить внимание на сумму первого взноса, полную стоимость жилья, график платежей, а также на срок предоставления рассрочки. Это, пожалуй, главные моменты в ДДУ с таким вариантом оплаты. По ним можно легко оценить, «потянет» ли потенциальный дольщик платежи, стоит ли брать кредит в банке, и в какую сумму в конечном итоге ему обойдется квартира.

Если же неверно рассчитать силы и нарушить сроки внесения платежей, то без потерь никак не обойтись. Поэтому смотрите на свои возможности объективно. Не стоит себе льстить. Ну и наконец, очень важно, посмотреть какой штраф предусмотрен за безосновательное расторжение договора со стороны дольщика и предусмотрено ли вообще подобное расторжение. И если штраф за такое расторжение предусмотрен, то следует, как минимум, добиваться исключения этого пункта из ДДУ. Впрочем, об этом чуть ниже.

Расторжение договора с рассрочкой

Порядок расторжения ДДУ (в том числе и с рассрочкой) регулируется нормами Федерального закона № 214 – ФЗ. Согласно ч. 1 ст. 9 участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении застройщиком срока передачи жилья более чем на 2 месяца неисполнения строителями гарантийных обязательств при наличии существенных нарушений требований к качеству объекта, а также в иных установленных законом случаях.

А в соответствии с ч. 1.2 этой же статьи, «если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке».

Дополнительно, дольщик вправе расторгнуть ДДУ в судебном порядке при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что девелопер в предусмотренные договором сроки не передаст объект участнику долевого строительства; при существенном изменении проектной документации (в том числе в случае превышения допустимого изменений общей площади объекта); при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Вот, собственно, и все. По сути, все основания для расторжения ДДУ (и не важно с рассрочкой он или без нее) по инициативе дольщика, позволяющие последнему отказаться от квартиры без потери денег, прямо или косвенно связаны с нарушениями условий договора со стороны застройщика. Таким образом, закон не предусматривает право гражданина просто так «за здорово живешь» отказаться от договора.

Есть, правда, еще и статья 451 ГК РФ, которая указывает, что договор может быть расторгнут при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Однако, суды не признают, допустим, ухудшение финансового положения дольщика существенным изменением обстоятельств. Может произойти парадоксальная ситуация: у человека нет денег, он прекратил платежи застройщику, но суд не расторг договор, а взыскал деньги с гражданина, несмотря на его «вопли» о финансовой несостоятельности. Например, жительница Москвы заключила ДДУ с рассрочкой и какое – то время оплачивала его. Потом у дольщицы изменилось финансовое положение, и она обратилась к застройщику с просьбой расторгнуть договор. Однако застройщик направил иск в суд и потребовал взыскать с участника долевого строительства задолженность. Суд удовлетворил исковое заявление девелопера и взыскал деньги с дольщика. При этом апелляционная инстанция отметила, что «…способ защиты нарушенного права в случае нарушения дольщиком условий договора выбирает сам истец (то есть застройщик), который вправе, как расторгнуть договор в одностороннем порядке, так и обратиться в суд за взысканием задолженности по договору, которым в данном случае истец и воспользовался» (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2025 года по делу № 2-12405/2024).

Поэтому, безосновательное (при отсутствии нарушений договора со стороны застройщика) расторжение договора по инициативе участника долевого строительства может быть предусмотрено этим же договором. Некоторые застройщики, действительно, предоставляют участникам долевого строительства право обратиться к ним с письменным заявлением о своем желании расторгнуть договор при отсутствии нарушений со стороны строительной компании. Девелопер идет на встречу и возвращает деньги дольщику. Другой вопрос, что при этом по соглашению о расторжении договора застройщик может удержать штрафную неустойку. Обычно она составляет около 5% до 15% от цены договора. У кого – то из застройщиков она больше, у кого – то меньше. Не суть. Без финансовых потерь в этом случае не обойтись. Правда, укажу, что подобный пункт в ДДУ встречается крайне редко. Я, например, в интернете нашел только два подобных договора.

Выводы

Итак, договор долевого участия с рассрочкой – это обычный ДДУ с рассрочкой платежа. По своему правовому наполнению ничем не отличается от ДДУ с единовременным платежом. Ну, кроме порядка оплаты. Его основные положения регулируются все тем же Федеральным законом № 214 – ФЗ. А это значит, что выйти из него без потерь (относительных, понятно) можно только в случаях, предусмотренных законом. То есть при нарушении застройщиком условий договора. Поэтому просто так, по-своему «желанию и хотению» выйти из него не удастся. Застройщики, могут предусмотреть завуалированные санкции за расторжением дольщиком договора по основаниям не предусмотренным Федеральным законом, либо подать в суд и взыскать задолженность.

Ко всему прочему, ДДУ с рассрочкой увеличивает стоимость покупки жилья, не дает использовать денежные средства, предусмотренные в качестве меры государственной поддержки семей, имеющих детей, не гарантирует получения ипотечного кредита, а также не предусматривает предоставления кредитных каникул при ухудшении финансового положения дольщика.

Эти и другие моменты вызывают озабоченность у государства. Поэтому в Государственную Думу внесен проект закона, предусматривающий урегулирование некоторых негативных моментов ДДУ с рассрочкой (право досрочного или полного погашения участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора, возможность установления рассрочки на срок, окончание которого приходится на период после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д.).

Другой вопрос, когда Дума примет этот закон, и когда эти поправки вступят в силу? Это пока неизвестно.