Шлейф дела Долиной: Верховный суд РФ прекратил эту комедию абсурда

01 июля 2026 года Верховный суд РФ (ВС РФ) утвердил обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. В своей новой статье я, адвокат Олег Сухов, дам краткий анализ этого обзора и расскажу о позиции ВС РФ по наиболее часто встречающимся в судебной практике ситуациям и делам

Продажа недвижимости под влиянием мошенников или шлейф дела Долиной

Первая часть обзора Верховного Суда РФ посвящена разбору дела Долиной и выводам, которые последовали из этого скандала. Фабулу дела знаменитой певицы, как мне кажется, знает, наверное, вся страна. О ней в свое время вещали из каждого утюга. Поэтому перейду сразу к выводам.

По мнению Верховного Суда, заблуждение продавца объекта относительно мотивов сделки, само по себе, не является существенным обстоятельством для признания её недействительной. Иными словами, такие аргументы, как «я думал(а) - договор заключен формально» или «я продал (а) квартиру, чтобы защитить ее, свои сбережения, страну, семью», «я был (а) уверен (а), что сделку отменят» – больше не проходят. Кстати, подобные «отмазки» никогда не проходили по уголовным делам. Поджигатели релейных шкафов, банкоматов и дверей в военкоматы всегда получали вполне реальные сроки, даже если у них и были самые «благородные мотивы».

Но вернемся к выводам из дела Долиной. Наряду с мотивом бывшего собственника, судья обязан изучить еще и поведение покупателя, а именно: мог ли он распознать заблуждение продавца? И если покупатель не мог его распознать, то он гарантированно отстоит свою новую собственность в ходе процесса.

Хотя и здесь не все однозначно. Юристы любят повторять фразу «Dura lex. Sed lex», что означает «закон суров, но он закон». И, теперь мол, несмотря на заблуждения, бывшие собственники, попавшие в лапы мошенников, станут массово лишаться жилья. Однако, в этом же обзоре, ВС РФ привел другой случай, когда заблуждение продавца послужило основанием для возврата квартиры. Например, одинокая женщина – пенсионерка, не имеющая родственников на территории России, стала жертвой мошенников и продала единственную квартиру ниже рыночной цены. Если исходить из формальных оснований и Обзора ВС РФ, то она должна остаться без жилья. Такое решение и вынес федеральный суд. Однако вышестоящие инстанции и ВС РФ рассудили по-другому. Они отменили решение суда и вернули женщине жилище. Почему? А потому, что они исходили еще и из принципа справедливости. Ведь в этом случае жертвой мошенников стала не поп – дива, не певица и не блоггерша - миллионерша, а одинокая пенсионерка, не сумевшая разумно и объективно оценить ситуацию и, не считавшая сделку формальной. При этом покупателем был предприниматель, достоверно осведомленный, что спорная квартира реализуется по цене, значительно ниже рыночной.

И, наконец, вопрос реституции. Когда суд первой инстанции вернул квартиру Долиной, то все юристы отметили, что судья не применил реституцию, то есть не обязал певицу вернуть покупателю деньги. Поэтому ВС РФ лишний раз указал судам, что если сделку признали недействительной из-за обмана, и стороны уже исполнили ее, то применяется двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает другой все полученное. Нельзя вернуть квартиру продавцу и не решить вопрос о возврате денег покупателю, если только нет специальных оснований не применять реституцию.

В целом же покупка жилья у пенсионеров до сих пор сопряжена с определенными рисками. Поэтому рекомендуется не приобретать жилье, принадлежащее пенсионеру старше 60 лет, если это помещение является его единственным жилищем. Конечно, бывают разные случаи, но для многих покупателей сегодня гражданин старше 60 лет, проживающий в единственном жилье и продающий его, является неприемлемым вариантом.

Психическое состояние продавца в момент сделки

Мнение ВС РФ по таким делам интересует скорее судей, чем рядовых граждан. Ибо он указывает здесь на ошибки судов. Ну, вот типичный пример.

Бывшая собственница квартиры обратилась в суд с иском к покупателю, потребовала признать сделку купли – продажа недействительной и вернуть ей недвижимость. В обосновании требований женщина заявила, что в момент совершения сделки не понимала значение своих действий и не руководила ими. Суд, как и полагается в таких случаях, назначил судебную психолого – психиатрическую экспертизу. Экспертиза показала, что в момент совершения сделки истица, действительно, была, как бы это помягче выразиться, «не совсем в своём уме» (извините за просторечие).

Получив такое заключение, судья, не мешкая, удовлетворил требования истицы и вернул ей квартиру. Тут, как говорится и сказочке бы конец, но ответчик направил жалобу в апелляционный суд, который отменил решение первой инстанции. Кассация согласилась с решением апелляции. Обосновывая свои решения вышестоящие суды «сослались на недоказанность нахождения продавца в момент заключения договора в таком состоянии, которое лишало ее возможности понимать значение своих действий и руководить ими».

Далее дело попало в Верховный Суд. Рассмотрев материалы ВС РФ, по-видимому, схватился за голову: судьи, имеющие юридическое образование, усомнились в выводах экспертов – психиатров только лишь на основании свидетельских показаний и медицинских документов, в которых они, как не специалисты, разбираться не могут. Ведь если суд не согласен с экспертизой, то он назначает по тем же вопросам повторную. А здесь апелляционная и кассационная инстанции приняли решение по вопросам, в которых они разбираются, как Шариков в марксизме. Естественно, что ВС РФ отменил решения апелляционной и кассационной инстанций.

Таким образом, наличие или отсутствие психического расстройства у истца в случае оспаривания сделки по отчуждению недвижимого имущества по ст. 177 ГК устанавливается только на основании заключения экспертизы. Личное мнение судей здесь вторично.

В то же время само по себе наличие психического заболевания не означает автоматического признания сделки недействительной. Так, ВС РФ подчеркнул, что суд обязан установить, лишало ли заболевание гражданина способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора. Это, конечно, сложно, но суд обязан это сделать.

Споры о наследстве

А вот в этой категории дел есть интересные моменты, которые следует учитывать, как судам, так и гражданам. Например, не надо судиться за потенциальное наследство при жизни наследодателя. Это глупо, аморально и противоречит закону.

Например, бабушка подарила своей внучке (дочери старшего сына) квартиру. Тогда ее младшая дочь подала иск к матери (даритель) и внучке (одаряемая) о признании сделки недействительной. В обосновании иска она указала, что мать является инвалидом II группы, страдает психическим расстройством и не помнит, что подарила внучке (дочери брата) квартиру. Сама же истица является наследником первой очереди и после смерти матери вправе вместе с братом претендовать на это имущество. Федеральный суд удовлетворил иск. Однако апелляционная инстанция отменила решение суда и отказала в иске. Кассация и ВС РФ поддержали позицию апелляционного суда.

Апелляция рассуждала здраво. Во-первых, бабушка (несмотря на некоторые психические, скажем так, странности) не признавалась недееспособной. Вот если бы суд признал ее недееспособной, и она после этого подарила квартиру, то подобный иск мог подать опекун. Но, женщина дееспособна, а ее дочь не является опекуном. Кроме того, бабушка до сих пор жива, а квартира в момент сделки на 100% принадлежала ей. Наследство не открывалось. Поэтому истица (пусть даже и родная дочь) имеет на это жилище такие же права, как и кот Матроскин на будку Шарика.

В принципе, суды лишний раз подтвердили правомерность обхода наследственных норм (практика сложилась еще в 90-ые годы прошлого века), когда наследодатель дарит недвижимость любимым внукам или детям и таким образом уменьшает (либо вообще нивелирует) будущую наследственную массу. В таком случае другие наследники первой очереди («нелюбимые» или менее «любимые» дети и внуки) после смерти наследодателя получают крохи. Или вообще остаются ни с чем. Но всё в рамках закона. Потенциальный наследник не вправе при жизни собственника оспаривать его сделку с недвижимостью в надежде получить в будущем это имущество в наследство.

Далее, ВС РФ наконец-то позволил наследникам умершего истца подавать заявление о пересмотре судебного акта, которым было прекращено дело об оспаривании сделки с недвижимостью

Суть в чем, пункт 1 статьи 134 ГПК РФ обязывает судью отказать в приеме искового заявления, когда гражданин оспаривает в этом иске судебный акт, который напрямую не затрагивает его права, свободы или законные интересы. Например, продавец пытается признать в суде недействительным договор купли - продажи недвижимости. Однако в ходе процесса продавец умирает, а у суда нет сведений о правопреемниках. В этом случае судья выносит Определение о прекращении производство по делу. И если потом объявится наследник, то, формально, он уже не вправе будет обратиться в суд с заявлением о пересмотре определения о прекращении производства по делу по вновь открывшимся обстоятельствам. Просто потому, что, если исходить из буквы вышеуказанной статьи, прекращение производства по делу в тот момент никак не затрагивало его интересы. Судьи пользовались этим, отказывая наследникам в принятии заявлений. Теперь ВС РФ сломал подобную практику. По мнению Верховного Суда, наследник является правопреемником наследодателя. И если бы последний вернул себе недвижимость, то она после его смерти должна отойти наследнику. Так, что теперь наследники получили полное право требовать пересмотра судебных определений о прекращении дел об оспаривании сделок с недвижимостью в связи со смертью истца. Хотя, если честно, таковых случаев немного.

Страсти по расписке

В очередной раз ВС РФ указал, что расписка может и не являться прямым доказательством передачи денег в уплату недвижимости. Например, граждане заключили договор купли – продажи жилого дома. От имени продавца выступало доверенное лицо. Впоследствии суд признал сделку и доверенность недействительными, так как продавец не мог понимать значение своих действий в ходе сделки. После признания договора недействительным покупатель обратился в суд с иском к наследникам продавца (на тот момент он уже умер) и потребовал возврата уплаченных за дом средств. В доказательство покупатель приложил к иску расписку о передаче продавцу денег. Федерльный суд отказался удовлетворить требования покупателя, а вот апелляция встала на его сторону и частично взыскала задолженность с наследников. Однако ВС РФ отменил решение апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение. Почему? А все дело в расписке. Она, как пояснил ВС РФ, не может приниматься судом в качестве железобетонного доказательства и должна рассматриваться в совокупности с другими документами.

Справедливости ради (если исходить из обзора) стоит сказать, что сама расписка была кривовата. Она вообще не содержала сведений о размере переданных покупателем денежных средств. Между тем в нотариально удостоверенном договоре купли – продажи дома, заключенном сторонами за два месяца до оформления расписки, черным по белому сказано, что покупатель передал деньги за дом представителю продавца. Правда, еще до подписания договора. Возможно, что стороны разбили оплату на две части: «белую» и «черную». «Белая» прошла официально, а доплата шла через расписку. А может быть «разбили» и сам объект: по договору продали дом, а по расписке – хозяйственные постройки. Так бывает, когда продавец хочет улизнуть от налогов. Другой вопрос, что сама расписка была с изъяном. Она не содержала сведений о сумме. А это уже серьезно. Что тут посоветовать? Не стоит, наверное, играть в подобные игры с государством и разбивать платежи или объекты при продаже недвижимости, а документы следует оформлять в соответствии с требованиями ГК РФ. И тогда всем будет счастье.

Недвижимость в делах о банкротстве

Здесь особых новшеств в толковании норм я не нахожу. Например, должник – поручитель, зная о неудовлетворительном экономическом состоянии заемщиков и отвечая сам признакам неплатежеспособности, дарит в период подозрительности свою квартиру дочери. Тут прямо комплект для признания сделки недействительной – дочь, безвозмездная сделка и признаки неплатежеспособности должника. Никаких сомнений, что подобная сделка будет, как минимум, оспорена финансовым управляющим. А как максимум – признана недействительной. Про это уже столько раз сказано, а граждане продолжают наступать на одни и те же грабли. Как будто других нет.

Или другой случай из обзора. Банкрот, не уведомив финансового управляющего, на стадии реализации имущества подарил 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом своему родственнику. И главное здесь даже не то, что он подарил, а то, что не уведомил финансового управляющего о факте дарения. Понятно, что арбитраж признал регистрацию перехода права собственности в ЕГРН незаконной. Ведь после признания гражданина банкротом он не может распоряжаться недвижимостью, входящей в конкурсную массу. Поэтому если гражданин – банкрот хочет продать или подарить недвижимость, то он должен обратиться к управляющему. Регистрация перехода права на такое имущество возможна только по заявлению финансового управляющего.

А вот по-настоящему интересный момент связан со сделкой банкрота с недвижимостью, защищенной исполнительским иммунитетом. Например, должник дарит в период подозрительности единственное жилье (или свою долю в праве собственности на единственное жилье) родственнику. В этом случае сделка будет признана законной, потому, что «по результатам применения реституции такое имущество (единственное жилье) будет защищено исполнительским иммунитетом» и не попадет в конкурсную массу. Правда, в этом тоже нет ничего нового. Такую позицию ВС РФ озвучил еще год назад в своем обзоре от 18.06.2025 года.

Вопросы регистрации права собственности

Обзор ВС РФ затронул и вопросы работы Росреестра. Правда и здесь мало что нового. Например, если суд вынес решение о признании договора купли-продажи жилья недействительным и применил реституцию, то для регистрации права собственности за прежним собственником и аннулирования записи о переходе права достаточно этого решения. Так оно и происходит. Гражданин, в пользу которого суд вынес свой акт, идет в МФЦ, прикладывает к заявлению решение, и Росреестр регистрирует право собственности в ЕГРН. Вполне себе стандартная процедура.

Кроме того, ВС РФ отметил в обзоре право Росреестра приостанавливать регистрацию перехода прав собственности, если продавец подал заявление о прекращении регистрации и указал, что договор заключен против его воли или в результате мошенничества. Ну, и наконец, ВС РФ в очередной раз указал, что Росреестр не вправе брать на себя полномочия при регистрации перехода права по нотариально удостоверенному договору, заново проверять законность сделки и ставить под сомнение права, возникающие из нее. Это полномочия суда, а не регистратора.

Впрочем, есть один интересный нюанс и в вопросах регистрации. Так, ВС РФ признал незаконной практику, когда единоличный собственник дарит или продает долю в квартире, а Росреестр прекращает право единоличной собственности и регистрирует только право собственности на долю в праве общей долевой собственности на нового совладельца. При этом, право общей долевой собственности бывшего единоличного собственника, на оставшуюся долю в праве на жилое помещение не регистрируется. В результате у нас в выписке из ЕГРН на жильё часто фигурирует только новый сособственник. Теперь же, если единоличный собственник дарит или продает долю в квартире, то Росреестр должен зарегистрировать общую долевую собственность и указать доли всех совладельцев.

Выводы

Сразу скажу, что тематические обзоры ВС РФ предназначены, в первую очередь, не для граждан, а для судов. Они фиксируют и обобщают практику, разъясняют позицию Верховного Суда по различным категориям дел и указывают нижестоящим судам на грубые ошибки или на банальные истины. Как пример – дело Долиной. Давайте скажем честно, что до этого дела суды, в общей массе, рассматривали подобные материалы в рамках закона. Судьи прекрасно разбирались в мотивах, заблуждениях, учитывали принцип социальной справедливости и применяли реституцию. Но стоило только один раз в Москве принять неадекватное решение по иску знаменитости и раструбить об этом на всю страну, как бабушки и судьи словно с цепи сорвались. Бабушки стали мошенниками, судьи враз забыли, чему их учили в университетах, а мошенники, нервно кусая губы, бросились догонять продвинутых бабушек. ВС РФ прекратил эту комедию абсурда и в тематическом обзоре изложил свою точку зрения.

Можно еще заметить, что наряду со своей позицией по конкретным ситуациям, Верховному Суду все чаще и чаще приходится разъяснять нижестоящим инстанциям прописные истины (необходимость применения реституции, обязательность повторной экспертизы при сомнениях в выводах первой экспертизы, вынесение решения исходя из всех обстоятельств дела), которые подробно описаны в учебниках для вузов. Это говорит либо о невнимательности судей, либо о падении качества высшего юридического образования в нашей стране, либо о слишком большой загрузке судей.