Получить ипотеку становится сложнее, и дело не только в высоких ставках: доля отказов по заявкам на жилищные займы увеличилась. Основными причинами остаются высокая долговая нагрузка заемщика, неподтвержденные доходы и проблемная кредитная история. Одновременно появляются новые требования – например, обязательное привлечение супругов как созаемщиков, что порой осложняет получение одобрения и вынуждает заемщиков идти на крайние меры вплоть до оформления развода.
Данные риелторов в оценке текущего уровня одобрения заявок на ипотеку расходятся, однако все они фиксируют тренд на ужесточение.
Так, по данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), по итогам двух кварталов 2026 года количество отказов по ипотечным заявкам держится на уровне 20% от общего количества поданных заявок. Те же цифры показывал и аналогичный период 2025 года.
«Банки, начиная с начала прошлого года, стали гораздо строже проверять занятость потенциального заёмщика и его заявленный доход – насколько он соответствует среднему показателю в аналогичных должностях и компаниях по региону пребывания. Во многом ужесточению проверок поспособствовали изменения, введённые ЦБ в марте прошлого года. Заёмщики теперь должны подтверждать свою занятость», - рассказала руководитель департамента ипотечного кредитования Эст-а-Тет (Est-a-Tet) Мария Аврова.
Похожие данные привела и основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева – сейчас около четверти заявок не проходят одобрение. В целом ситуация выглядит вполне стабильно, небольшое снижение есть в сегменте первичного жилья, но оно некритичное и отчасти компенсируется ростом одобрения по рыночным кредитам.
Требования банков растут, как к самим заемщикам, так и к пакету документов, требующемуся для оформления кредита. По сути, отказы связаны с объективными причинами: высокой закредитованностью потенциальных заёмщиков, испорченной кредитной историей и в целом высокой долговой нагрузкой.
«Без повода банки не отказывают никому», - констатировала эксперт.
Если одобряемость ипотеки на первичном рынке находится на уровне прошлого года - 58,7% в июне и 58% за прошедшие дни июля, то на вторичном рынке она выросла с 59,6% в июне прошлого года до 66,2% в июне 2026 года, рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, в июле тренд на рост одобряемости сохраняется.
«Рыночная ипотека после цикла снижения ключевой ставки ЦБ стала доступнее, а обращаются за ней, как правило, при наличии первоначального взноса от 40-50%, с минимальным первоначальным взносом заявок не так много.
В целом, процент одобрения начал расти, особенно это заметно по ипотеке на вторичное жилье. А вот по заявкам на новостройки было сильное снижение в начале апреля, одобряли менее половины заявок, но со второй половины апреля пошло улучшение», - говорит она.
На первичке ситуация иная. Кроме того, банки сейчас нередко отказывают в предоставлении льготных семейных кредитов покупателям с детьми.
«Обслуживание подобных займов не приносит финансовым организациям существенных доходов. При этом ожидается дальнейшее ужесточение условий государственного собеседования семейной ипотеки – вероятно, с 1 октября. В результате у большинства банков нет заинтересованности в выдаче займов на текущих условиях. Ипотечный спрос сейчас растет исключительно благодаря существенному увеличению количества заявок», - объяснил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.
В целом, по его оценке, сегодня коммерческие банки одобряют около 20-25% от всех заявок ипотечных клиентов, то есть лишь каждое четвертое-пятое обращение.
«Непростая конъюнктура и давление экономических властей вынуждают финансовые организации предъявлять повышенные требования к надежности заемщиков. При этом доля потенциальных клиентов с высоким кредитным рейтингом снижается на фоне сокращения реальных доходов населения и сохранения заградительных рыночных ипотечных ставок», - рассказал эксперт.
Основные причины отклонения ипотечных заявок – высокий показатель долговой нагрузки (при ПДН более 50-60% получить ипотеку очень сложно), несоответствие официально подтвержденных и заявленных доходов, низкий первый взнос, плохая кредитная история, перечислил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
По словам опрошенных www.irn.ru экспертов, достаточно много заявок отсеивается на начальном этапе, хотя большинство из них корректируются и могут рассчитывать на одобрение после этого. Например, не все учитывают наличие кредитных карт или рассрочек перед подачей заявки на ипотеку, обратила внимание Татьяна Решетникова («Этажи»), а это существенно влияет на одобрение.
Отличительной особенностью 2026 года стало ужесточение требований к платежеспособности, обратила внимание руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек РедКат (RedCat) Елена Кудрявцева. Если у клиента много действующих кредитов или кредитных карт, банк потребует более высокий уровень дохода. Например, если раньше семейную ипотеку с ежемесячным платежом в 71 тысячу рублей могли одобрить при зарплате в 150 тысяч, то сейчас клиенты чаще указывают суммы от 180 тысяч и выше.
Кроме того, незначительно вырос процент отказов из-за нового правила по семейной ипотеке, продолжает эксперт: теперь обязательно привлечение супруга в качестве созаемщика. Оценить портрет сразу двух заявителей сложнее.
«На практике это приводит к парадоксальным кейсам: когда заявку подают вдвоем и получают отказ, а после подачи только от одного заемщика приходит одобрение. В моей практике участились случаи, когда людям приходится оформлять развод ради получения кредита, например, если у второго супруга было банкротство в прошлом. Буквально недавно мы три месяца ждали завершения процедуры расторжения брака, чтобы закрыть сделку», - поделилась Елена Кудрявцева
Практически всегда банки отклоняют заявки клиентов, не способных подтвердить наличие официального дохода, а также заемщиков, прежгде допускавших грубые нарушения, например, умышленный дефолт, перечислил основатель компании Сис Девелопмент (SIS Development) Ярослав Гутнов. Фальсификация документов и вовсе может повлечь уголовную ответственность.
Есть и категории заёмщиков, у которых шансы получить одобрение на ипотеку равны нулю – это банкроты, говорит Мария Аврова из Эст-а-Тет (Est-a-Tet). Причем срок давности оформления банкротства не играет роли, отказы приходят как недавним банкротам, так и тем, кто оформлял банкротство более 5 лет назад. Данные заёмщики для банков заведомо не благонадёжны.
И в ближайшей перспективе, по словам эксперта, банки вряд ли станут более лояльными при рассмотрении заявок и проверке заёмщиков, так как главный регулятор с каждым годом все сильнее ужесточает требования к портрету заемщика. Сейчас главная цель – максимально «обелить» выдаваемые ипотечные кредиты.
Тем не менее, по словам Татьяны Решетниковой, фактически любой заемщик может получить ипотеку, просто по некоторым из них требуется более тщательная подготовка. К примеру, привлечение созаемщика, закрытие или частичное погашение закрытых долгов, в целом проверка.
«Несколько лет назад у нас был случай, когда молодая девушка никак не могла получить ипотеку, потом обратилась к нам и нам удалось выяснить, что она находится в розыске. Когда это было урегулировано, она смогла оформить кредит. Иногда нужно время, например, очень сложно получить одобрением тем, у кого было банкротство менее 5 лет назад», - сказала эксперт.
Банки вряд ли станут мягче в отношении рассмотрения заявок, поскольку есть ипотечный стандарт и требования ЦБ относительно долговой нагрузки потенциальных заёмщиков. Нарушения несут для банков риски, которые никому не нужны, говорит основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.
Для значимого увеличения доли одобрений заявок на получение ипотечного кредита нужно общее смягчение экономических, геополитических и других рисков в стране, а также существенное снижение ключевой ставки (а за ней и ипотечных ставок), что сделало бы ипотеку в принципе доступной для большего числа граждан, убежден аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. В нынешнем году, учитывая довольно жесткую риторику ЦБ, по его словам, на это пока рассчитывать не приходится.
Но уже в следующем году доля одобряемых ипотечных заявок может увеличиться до 30-35%, не исключает Ярослав Гутнов – если будет реализован базовый прогноз Банка России о поэтапном сокращении ключевой ставки. Согласно планам регулятора, в 2027 году показатель должен снизиться в среднем до 8,5-10%. В то же время финансовые организации будут учитывать и другие макроэкономические факторы, в частности, инфляционные риски, устойчивость национальной валюты, а также ликвидность недвижимых активов.
Для успешного одобрения ипотеки рекомендуется обращаться к профильным специалистам — ипотечному брокеру и риелтору, поскольку самостоятельная массовая рассылка заявок в разные банки часто выглядит непрофессионально и портит банковскую картину заемщика, рекомендует руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек РедКат (RedCat) Елена Кудрявцева. Грамотное сопровождение подразумевает изначальную оценку кредитной истории и нагрузки с возможным исключением лишних созаемщиков: например, привлечение родителей старше 50 лет автоматически сокращает срок кредита и повышает требования к доходу.
Кроме того, критически важно строгое соответствие справки по форме банка шаблону конкретной организации и успешное прохождение телефонной верификации, так как при невозможности связаться с клиентом несколько раз система выдает автоматический отказ.
«Стоит помнить, что предварительное одобрение обманчиво, а конечной целью является подписание договора и перечисление средств, поэтому необходим тщательный контроль обратной связи с банком на всех этапах до самой сделки, чтобы не выпасть из зоны контроля застройщика или агента. Даже статус зарплатного клиента не гарантирует отсутствия ошибок в расчетах суммы или условий, которые впоследствии приходится исправлять профессионалам», - подытожила эксперт.
При самостоятельной подготовке потенциальным заемщикам следует запрашивать кредитную историю, чтобы в случае необходимости оперативно скорректировать ее, например, закрыть неиспользуемые кредитные карты и погасить просрочки, советует Ярослав Гутнов. Также необходимо рассчитать, чтобы показатель предельной долговой нагрузки не превышал 50% от ежемесячных официальных доходов семьи.
Перед тем как подавать заявку на ипотеку лучше заблаговременно закрыть потребительские кредиты, обнулить лимит кредитных карт, не оформлять рассрочки и микрозаймы, даже не подавать заявки на них). Не допускать просрочек по уже существующим обязательствам, перечислила Татьяна Решетникова из компании «Этажи». При этом рассматривать разные типы недвижимости, собрать максимально возможный первоначальный взнос, лучше не менее 40-50% от желаемой суммы кредита. Правильно рассчитать доступную и запрашиваемую сумму кредита, желательно, чтобы отклонение между ними было не более 10%. В целом, покупатель может пробовать подать заявку не в один банк, а в несколько, поочередно, чтобы увеличить свои шансы на получение ипотечного кредита.