Законопроект о цифровой ипотеке: проблемы и перспективы

В начале 2026 года в СМИ появилась информация, что в Государственную Думу внесен законопроект, предусматривающий полную цифровизацию ипотеки. И пока эксперты рассуждали о достоинствах и недостатках этого документа, среди обычных граждан далеких от проблем «электронной» экономики стали гулять слухи о том, что теперь ипотеку будут выдавать в криптовалюте, а договор залога станет заключаться только в электронной форме. Так ли это на самом деле и что в реальности стоит за этим проектом, рассказал адвокат Олег Сухов.

Законопроект № 1087369-8

Начнем с того, что речь идет о законопроекте № 1087369-8, который был внесен в Государственную Думу группой депутатов в декабре 2025 года. И он, действительно, предусматривает определенную цифровизацию части ипотечных отношений с использованием такого инструмента, как цифровые финансовые активы.

Цифровые финансовые активы и криптовалюты. Предлагаемый проект не касается криптовалют

Само определение цифровых финансовых активов (ЦФА) дано в статье 1 Федерального закона «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2020 года № 259-ФЗ.

Согласно вышеуказанной статье «Цифровыми финансовыми активами признаются цифровые права, включающие денежные требования, возможность осуществления прав по эмиссионным ценным бумагам, права участия в капитале непубличного акционерного общества, право требовать передачи эмиссионных ценных бумаг, которые предусмотрены решением о выпуске цифровых финансовых активов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, выпуск, учет и обращение которых возможны только путем внесения (изменения) записей в информационную систему на основе распределенного реестра, а также в иные информационные системы».

Таким образом, ЦФА – это, по сути, способ инвестирования, использующий современные цифровые технологии. ЦФА можно представить в виде цифровой обертки, в которые заворачивают разные ценности: от исключительных прав и долгов до металлов и предметов искусства. В рамках закона № 259-ФЗ ЦФА включают цифровые права на деньги, возможность владения ценными бумагами, участие в капитале АО и так далее.

При этом не следует путать ЦФА и криптовалюты, например, биткоин или эфириум. Это разные активы. Выпуск ЦФА в России регламентируется законом и поддерживается ЦБ РФ. Криптовалюты же находятся в свободном плавании и зачастую не зависят от государства. В российском законодательстве, кстати, вообще отсутствует определение криптовалюты. Есть лишь термин «цифровая валюта» (часть 3 ст.1 закона № 259-ФЗ). Таким образом, проект № 1087369-8 не затрагивает криптовалюты, а владельцы разного рода биткоинов и альткоинов могут спать спокойно. Законопроект к ним не относится.

Причина появления законопроекта

По словам различного рода экспертов предлагаемые поправки, прежде всего, пойдут на пользу девелоперам, застройщикам и крупному бизнесу. Эти субъекты получат реальную альтернативу банковскому кредиту и смогут финансировать свои проекты через цифровые активы под залог земли, зданий, предприятий, сооружений, воздушных и морских судов. Это расширит источники капитала, снизит зависимость от банковской ставки и позволит привлекать средства напрямую от инвесторов. С другой стороны, для инвесторов ЦФА из спекулятивного инструмента превратится в обеспеченный финансовый актив, за которым стоит реальный объект недвижимости, внесенный в ЕГРН. В случае неудачи проекта инвесторы вернут свои деньги за счет продажи объекта. В свою очередь, так как ЦФА не являются средством платежа (согласно закону № 259-ФЗ), то обязательства заемщиков по ипотечному кредиту, удостоверенные ЦФА, будут исполняться путем перевода денежных средств.

Краткая характеристика проекта

Несмотря на то, что к 2026 году в России уже создалась необходимая питательная среда для ипотеки под исполнение обязательств, удостоверенных цифровыми финансовыми активами, предложенный проект выглядит радикальным даже для нашего гражданского оборота.

Начнем с того, что часть 1 статьи 4.1, которую авторы предлагают включить в Федеральный закон № 259-ФЗ гласит, что «Договор залога, которым обеспечивается исполнение обязательств, удостоверенных цифровыми финансовыми активами, считается заключенным с момента зачисления таких цифровых финансовых активов их первому обладателю, а письменная форма договора о залоге считается соблюденной».

Таким образом, договор залога недвижимости признаётся заключённым автоматически — в момент зачисления цифровых активов первому владельцу, а письменная форма – соблюдённой уже по факту выпуска ЦФА. В этом случае нет отдельного договора ипотеки, нет подтверждения обеспеченного обязательства на бумажном носителе, а обязательство и залог зафиксированы в решении о выпуске ЦФА.

Поэтому для регистрации ипотеки в Росреестр передаётся только вышеуказанное решение и ничего больше. При этом в ЕГРН вносятся «уникальный идентификационный номер решения о выпуске цифровых финансовых активов, наименование оператора информационной системы, в которой осуществляется выпуск цифровых финансовых активов, удостоверяющих обязательства, исполнение которых обеспечено ипотекой, а также указание на то, что залогодержателями являются обладатели цифровых финансовых активов, выпущенных в соответствии с решением об их выпуске, содержащем указанный уникальный идентификационный номер» (часть 4 ст.4.1 проекта).

Интересно, что часть 5 данной статьи категорически запрещает любые сделки с ЦФА удостоверяющими обязательства, исполнение которых обеспечено ипотекой, до государственной регистрации ипотеки. По словам опять же экспертов, «это ломает привычную логику рынков крипотвалюты, где активы зачастую продаются и перепродаются ещё до появления реального обеспечения».

Еще одно новшество проекта, напрямую связанное с нюансами обращения ЦФА – это автоматическое признание залогодержателями сразу всех обладателей цифровых финансовых активов с одним уникальным идентификационным номером решения о выпуске таких цифровых финансовых активов (часть 6 ст.4.1.). То есть вводится «коллективный залог» с привязкой к объекту недвижимости. Если обязательство не исполняется и предмет залога реализуется, то полученные средства распределяются между инвесторами пропорционально размеру их требований, либо по специальному соглашению между владельцами цифровых активов (для отдельных видов выпусков).

Ну и наконец, отдельно стоит сказать, что проект не допускает внесудебного обращения взыскания на предмет залога по обязательствам, удостоверенным цифровыми финансовыми активами. Внесудебное взыскание допускается лишь по строго ограниченному кругу специальных выпусков.

Проект «сырой» и требует доработок, а также внесения изменений в иные нормативные акты.

Внося проект закона в Государственную Думу, авторы не дрогнувшей рукой указали, что в связи принятием этого нормативного акта «не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение или принятие других федеральных законов». Ага. Как бы не так! Бесспорным фактом является то, что Гражданский Кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, ровным счетом ничего не знают об ипотеке с использованием ЦФА. Поэтому понадобятся еще поправки во все вышеуказанные законы (как минимум). На это, кстати, указало и Правительство РФ в официальном отзыве на проект закона (официальный отзыв правительства РФ от 17.02.2026 года № ДГ-П13-4958).

В тоже время существуют и внутренние противоречия в предлагаемом проекте. Так, пункт 1 статьи 4.1 закона четко указывает, что «договор залога… считается заключенным с момента зачисления таких цифровых финансовых активов их первому обладателю». А затем далее, как говорится не отходя от кассы, авторы проекта говорят о государственной регистрации ипотеки и даже о нотариальном удостоверении решения о выпуске цифровых финансовых активов, если закон или соглашение сторон требуют соблюдения нотариальной формы договора. Иными словами, простого зачисления всех этих ЦФА первому обладателю всё-таки недостаточно, чтобы считать договор залога заключенным. Надо соблюсти еще и требования ГК РФ и закона об ипотеке.

Не очень понятно (точнее вообще не понятно) в какой именно момент для сторон и третьих лиц возникает такая ипотека - с момента заключения договора залога недвижимости или же с момента его государственной регистрации? (Ст.164, п.1 ст.3391 ГК РФ, п. 2 ст.10, п.7 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Затем в части 7 указано, что «запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя, к которому прилагаются документы, подтверждающие прекращение обеспеченных ипотекой обязательств, удостоверенных цифровыми финансовыми активами, в полном объеме, либо подтверждающие, что соответствующие обязательства не возникли». Однако, последняя фраза этой части противоречит части 1, которая опять же, напомню, однозначно утверждает о возникновении обязательств в силу самого перечисления ЦФА первому обладателю.

Выводы

Кратко подведем итоги. По словам авторов законопроекта в настоящее время законодательство предусматривает возможность обеспечения ипотекой обязательств, удостоверенных ЦФА, однако специальный правовой механизм ее регистрации отсутствует, что ограничивает возможность ее использования в качестве обеспечительного инструмента. Введение механизма регистрации ипотеки, обеспечивающей ЦФА, повысит защищенность прав инвесторов, что будет способствовать увеличению доверия к таким инструментам.

Стоит еще раз подчеркнуть, что законопроект № 1087369-8 относится исключительно к ЦФА и не имеет никакого отношения к криптовалютам. Подготовлен он в интересах крупного и среднего бизнеса (девелоперы, застройщики, предприятия) и предполагает, прежде всего, возможность финансирования с использование ЦФА различного рода проектов под залог недвижимости.

Что же касается разговоров о том, что теперь ипотечные кредиты гражданам на приобретение жилья будут выдаваться исключительно в ЦФА, а ипотека станет оформляться без договора залога – это, пока что, лишь домыслы и слухи. Наподобие тех, что ходили в 2020 году, когда был принят закон от 31.07.2020 года № 259-ФЗ. Тогда тоже много говорили о том, что теперь зарплата в России будет выдаваться в цифровых финансовых активах, а наличных денег вообще не будет. И где теперь эти слухи?

Ну и наконец, сам законопроект чрезвычайно «сырой» и требует основательной доработки, а также внесения изменений во многие законодательные акты. Но даже не это важно. Главное в другом. Само государство в лице Правительства РФ отнеслось к этому законопроекту крайне прохладно и не поддержало его (Официальный отзыв Правительства РФ от 17.02.2026 года № ДГ-П13-4958). И что-то мне подсказывает, что Центральный Банк России также выступит против этой законодательной инициативы. А значит, проект имеет все шансы на то, чтобы тихонько кануть в лету или (что более вероятно) «зависнуть» в Думе на долгий срок.