Долгие годы покупка квартиры в новостройке на «котловане» была не только способом решения жилищного вопроса, но и беспроигрышной бизнес-моделью. Ведь недвижимость всегда считалась «тихой гаванью» в мире финансов: понятно, надежно, доступно и, главное, прибыльно без особых знаний, навыков и усилий. Схема простая – «купил новостройку – подождал – перепродал». Но теперь она потеряла свою актуальность, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко во время Private Money Forum Доходная недвижимость 2026.
По словам эксперта, на протяжении примерно 35 лет — с 1990-х и вплоть до ковидного бума 2020-2023 гг. — дома на этапе строительства традиционно стоили дешевле готового жилья. Полуфабрикат (квартира на стадии котлована) логично уступал в цене готовому продукту, поскольку покупатель брал на себя риски затягивания строительства и заморозки средств. И рынок справедливо компенсировал ему эти неудобства будущей разницей в цене. Но в последние несколько лет логика перевернулась.
Теперь квартиры на ранних стадиях строительства зачастую продаются дороже, чем уже готовое жилье, о причинах мы подробно рассказывали в статье «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл». И речь идет не только о старой вторичке – «бабушкиных квартирах» в пятиэтажках. Сегодня даже в рамках одного и того же жилого комплекса новые корпуса на этапе котлована могут стоить дороже, чем только что сданные соседние дома. Не говоря уже о переуступке от частников, которая оказывается выгоднее, чем прямые продажи от девелопера.
Так что вот эта халява – купил–подержал–перепродал – закончилась. Застройщики лишили население возможности легкого заработка за счет «котлована», потому что всю потенциальную прибыль они теперь сразу закладывают в цену еще на ранних этапах строительства.
В новой реальности заработать на недвижимости, не обладая специальными компетенциями, практически невозможно. Умерла простая формула «купил-подержал-перепродал». Теперь в выигрыше остаются только те, кто умеет создавать или качественно улучшать продукт.
Самым простым и доступным инструментом для «продвинутых» инвесторов остается флиппинг — перепродажа недвижимости после ремонта. Однако здесь все упирается в компетенции. Для успеха нужно либо самому быть прорабом, либо иметь проверенную бригаду, опыт и умение делать ремонт качественно и недорого. Без этого флиппинг легко превращается в убыточное занятие. И даже при самом, казалось бы, при оптимистичном сценарии доходность может оказаться сильно меньше ожидаемой, ведь зарабатывать на массовом рынке флипперам становится все сложнее.
Есть и другие ниши для тех, кто готов вкладываться в недвижимость не только деньгами, но и головой. Например, можно попробовать заработать за счет изменения юридического статуса объекта (разделить одну квартиру на две и переоформить) или редевелопмента: купить старый особнячок, отремонтировать его, превратить в «конфетку» и перепродать.
Еще одна история – заработок на стройке. Причем речь идет не только о крупных девелоперах, застраивающих микрорайоны, но и о небольшом строительном бизнесе. Как правило, это ниша загородной недвижимости: строительство коттеджей небольшими компаниями.
Остаются и экзотические направления: курортная недвижимость, зарубежные объекты или отдельные ниши в коммерческой недвижимости.
НО! Если говорить именно про жилую недвижимость, про квартиру в Москве, купленную для перепродажи через год-два, — это окно теперь закрыто.
Более того, в Москве наконец-то сложились условия для падения цен на новостройки, что тоже играет против инвестора. Хотя на длительных горизонтах (10+ лет) недвижимость, скорее всего, продолжит дорожать за счет общей инфляции.
Что касается сдачи квартиры в аренду, то такие инвестиции дают доходность около 5% годовых, причем с неизбежными хлопотами по поиску жильцов и ремонту. Для сравнения: многие финансовые инструменты сегодня приносят 15% безо всякого «геморроя», что делает аренду как способ заработка малопривлекательной для частного инвестора.
Застройщики фактически лишили население возможности легкого, пассивного заработка на росте цен. Всю потенциальную прибыль от раннего входа они уже заложили в свои прайс-листы. Модель «купил новостройку на старте продаж, подождал сдачи и продал дороже» ушла в историю вместе с эпохой халявных денег. Сегодня заработать на недвижимости может только тот, кто готов предложить рынку не просто деньги, а реальную добавленную стоимость: качественный ремонт, профессиональную реконструкцию или, например, строительство с нуля.
Другими словами, жилье перестало быть инструментом для обывателя и окончательно превратилось в поле для профессионалов с компетенциями, бригадами и опытом. Легких денег больше нет. Теперь заработать на недвижимости — это профессия и труд, а не способ пассивного обогащения для всех желающих.