Ложки нашлись, но «осадочек» остался или несколько слов об отмене моратория

30.12.2025 года правительство РФ приняло постановление № 2227, которым фактически прекратило действие моратория на неустойку и штрафы для застройщиков за нарушение обязательств по договору долевого участия в строительстве. Что это означит для дольщиков и к каким последствиям приведет данное решение, рассказал адвокат Олег Сухов.

Краткая предыстория

Мораторий на неустойку и штрафы для застройщиков за нарушение обязательств по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) впервые ввели в России ещё в период пандемии коронавриуса в апреле 2020 года. Тогда резко подорожали строительные материалы, нарушилась логистика, и девелоперы несли колоссальные убытки. Мораторий позволил тогда остаться на плаву многим строительным компаниям. Идея прижилась и понравилась. И когда в 2022 году ситуация повторилась, Правительство РФ недолго думая 18 марта 2022 года приняло постановление № 336, которым запретило начислять неустойку (пени) и штрафы по ДДУ в период действия постановления. После этого данное Постановление продлевали вплоть до 31 декабря 2025 года.

Если вкратце, то постановление № 336 запрещало начислять застройщику:

• неустойку за нарушение срока передачи дольщику жилого помещения;
• неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов);
• штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Кроме того, постановление № 336 фактически лишало участников долевого строительства права требовать с застройщика возмещения убытков, а также уплаты процентов в случае отказа участника долевого строительства от договора в связи с нарушением строительной компанией условий ДДУ.

Правда, эту горькую пилюлю немного подсластил запрет начислять дольщику неустойку (пени) за нарушение установленного договором срока внесения платежа. Но это так. Для разнообразия. Чтобы не обидно было.

Долгожданная отмена моратория

Собственно говоря, постановление правительства № 2227 не содержит такого слова, как «отмена» моратория. Оно лишь утвердило незначительные поправки в постановление № 326. Так в десятом абзаце пункта 1 данного Постановления слова «31 декабря 2025 года» были заменены словами «31 декабря 2026 г.», а слова «1 января 2025 г.» - словами «1 января 2026 г.» Ну и наконец, в одиннадцатом абзаце дата «31 декабря 2025 года» была заменена на дату «31 декабря 2026 г.»

Вроде бы мелочь. А между тем эти изменения фактически отменили мораторий на неустойки и штрафы в отношении застройщиков и тут же предоставили им очередную отсрочку по уже присужденным или заявленным финансовым санкциям.

Что теперь?

Мораторий на начисление неустоек и штрафов, который действовал с марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, отменен. Иными словами с 01 января 2026 года возобновилось начисление и взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, пени за просрочку исполнения требований об устранении недостатков (дефектов) жилого помещения, взыскание штрафов в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, а также убытков и процентов.

Специально поясняю – это касается случаев нарушения условий ДДУ со стороны застройщиков после 01 января 2026 года. То есть, если строительная компания нарушила сроки передачи объекта или устранения дефектов после 01.01.2026 года, то участник долевого строительства, направив претензию (или обратившись в суд, если девелопер проигнорирует ее), имеет реальную возможность получить неустойки, штрафы и возмещение ущерба уже в этом году.

При этом размер неустойки снова рассчитывается исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В то же время, вышеуказанное постановление продлило период, в течение которого застройщики могут не выплачивать уже присужденные или заявленные к ним финансовые санкции. В частности, этот документ установил, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени) и процентов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством о долевом строительстве, требования о которых были предъявлены к застройщику до 1 января 2026 года, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно.

Что это значит? Это значит, что если дольщик получил исполнительный лист, судебное решение или направил претензию до начала 2026 года, то банк, приставы, а также сами строители и ухом не поведут, чтобы перечислить человеку денежные средства. Что тут остаётся? Придется подождать, как минимум до 31.12.2026 года. Это было сделано для того, чтобы избежать волны исков и исполнительных производств в 2026 году. По словам экспертов рынок в этом году ожидал от 80 до 100 тысяч исков к застройщикам (как по старым, так и новым делам) на общую сумму 200 миллиардов рублей. Отсрочка несомненно уменьшит эти цифры, и застройщики вздохнут спокойно.

Выводы и комментарии

Итак, если дольщик имеет на руках исполнительный лист, судебное решение или заявил свои требования к девелоперу до 31.12.2025 года, то ему остается только ждать завершения периода отсрочки. Что же касается взыскания «свежих» неустоек и пени, начисленных в 2026 году, то судебная практика будет формироваться исходя из буквального прочтения Постановления № 2227. Поэтому если застройщик нарушил условия ДДУ после 01 января 2026 года, то надо действовать по стандартной схеме: подготовить и направить претензию застройщику, дождаться ответа или истечения 30 дней, направить иск в суд, получить решение и подать заявление в федеральную службу судебных приставов (если, конечно, застройщик не удовлетворит претензию или не выплатит деньги раньше).

Как можно легко догадаться, правительство взяло курс на возвращение полной ответственности застройщиков за срыв сроков ввода жилья и нарушение условий ДДУ. И это неудивительно. Дело в том, что только за три квартала 2025 года доля сдаваемых с нарушением сроков квартир (по данным Единого ресурса застройщиков) достигла аж 42%. Так, что девелоперам вновь придется вспомнить о неустойках и штрафах за нарушение условий договора.

С другой стороны, отмена моратория, несомненно, приведет к росту цен на новое жилье, так как девелоперы вновь станут закладывать в стоимость квартир определенный процент на возможную уплату штрафов и неустоек. Одновременно существует и риск того, что некоторые ушлые застройщики начнут устанавливать сроки строительства, как говорится «с запасом», чтобы обезопасить себя от санкций за несвоевременную передачу квартир. И это также приведет к удорожанию объектов.