Конституционный Суд России приравнял апартаменты к тюрьме и санаторию

03.02.2026 года Конституционный Суд России вынес постановление № 4-П, которым фактически разрешил регистрацию граждан по месту пребывания в нежилых помещениях – в просторечии апартаментах. Адвокат Олег Сухов рассказал о сути этого документа, а также о том, какое влияние он может оказать на рынок недвижимости и миграцию населения.

О предыстории постановления

Как я понимаю, эта история началась еще в 2022 году, когда Приморский районный суд г. Санкт-Петербурга отказал некой гражданке Пиуновой В.И. и ее супругу в удовлетворении требований к органу внутренних дел о признании незаконным отказа в регистрации по месту пребывания – в апартаментах. Последующие инстанции оставили это решение в силе. Тогда настырная Пиунова В.И. обратилась в Конституционный Суд и потребовала признать некоторые нормы Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и пункты Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713, не соответствующими Конституции РФ. КС РФ принял жалобу к рассмотрению. Ну, видимо время пришло.

Позиция Конституционного Суда РФ

Для начала КС РФ обратился к Положению о классификации средств размещения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года № 1951, и пояснил, что если исходить из критериев, содержащихся в вышеуказанном Положении, то апартаменты чертовски похожи на типичную квартиру, характеристики которой указаны в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ. При этом, Конституционный Суд признал, что рынок апартаментов спокойно функционирует наряду с рынком жилых помещений и никого это особенно не удивляет. Поэтому не исключена возможность использования таких помещений, по меньшей мере, для пребывания (временного проживания) в них граждан.

Далее, Конституционный Суд сделал вывод, что «нежилые помещения, которые по предусмотренным проектной документацией здания характеристикам сходны с квартирами в многоквартирном доме и не входят в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения, объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних, бытовых нужд, т.е. для удовлетворения потребности граждан в месте пребывания (временного проживания)» (п.3.2 Постановления от 03.02.2026 года № 4 – П).Собственно говоря, это и есть самый убойный аргумент. Других и не надо.

Проанализировав правовой статус апартаментов, КС РФ также заключил, что из действующего законодательства не следует невозможность осуществить в апартаментах регистрацию граждан по месту пребывания. В свою очередь отказ в регистрации фактически ведет к ограничению права на свободный выбор места пребывания (статья 27, часть 1, Конституции Российской Федерации). Иными словами, Конституционный Суд пошел по пути наименьшего сопротивления — все, что напрямую не запрещено законом, то разрешено.

Ну и наконец, КС РФ немножко пофрондировал и попенял власти за то, что «появление такого рода нежилых помещений на рынке хоть и не было обусловлено активными действиями публичной власти, но, во всяком случае, она не принимала мер к предотвращению распространения этого явления. На федеральном уровне не регулируются и, соответственно, не запрещены строительство и продажа нежилых помещений, фактически предназначенных для проживания в них граждан». Мол сами виноваты в том, что строительство и заселение апартаментов приняло такой массовый характер.

В итоге, КС РФ признал не соответствующими Конституции абзац седьмой статьи 2 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», а также абзац первый пункта 3, абзац первый пункта 12 и абзац первый пункта 14 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

В переводе на русский язык это означает, что граждане теперь вправе регистрироваться по месту пребывания в апартаментах, коль скоро эти самые апартаменты сходны по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входят в состав гостиниц и иных средств размещения.

Итоги и выводы

Что в итоге? В итоге КС РФ фактически разрешил регистрацию граждан в апартаментах по месту пребывания. Подчеркиваю – по месту пребывания, а не по месту жительства. Напомню, что согласно абзацу 7 ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 в действующей пока ещё редакции, местом пребывания являются «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в котором он проживает временно».

Теперь вот, после выхода в свет этого Постановления КС РФ, законодатель внесет в данную норму поправки и дополнит её фразой о нежилых помещениях, сходных по характеристикам с квартирами в МКД. Ну, или похожей фразой. Не суть. Главное то, что она разрешит регистрировать граждан в апартаментах, как в той же гостинице, санатории или тюрьме.

При этом, местом жительства по-прежнему будет считаться только жилое помещение (абзац 8 ст.2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1).

Более того, для особо непонятливых, КС РФ подчеркнул (не угодно ли цитату?), что: «содержащиеся в настоящем Постановлении выводы не могут быть распространены на решение вопроса о регистрации по месту жительства в нежилых помещениях… поскольку таковое, в отличие от регистрации по месту пребывания, по существу полностью устраняло бы юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями… Регистрация по месту пребывания в нежилых помещениях… не возлагает на органы публичной власти дополнительных обязанностей по благоустройству соответствующей территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иных инфраструктур. Также на публично-правовые образования не возлагается обязанность устанавливать расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности социально значимых объектов и объектов благоустройства территории для населения с учетом граждан, зарегистрированных по месту пребывания в таких нежилых помещениях. Выраженные в настоящем Постановлении правовые позиции в любом случае не могут пониматься как свидетельствующие о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и т.п…».

Иными словами, признание апартаментов местом пребывания граждан не влечет для государства обязанности строить рядом с такими зданиями социальные объекты, остановки общественного транспорта, снижать налоги или тарифы по коммунальным платежам. То есть единственный плюс – это разрешение на регистрацию в нежилых помещениях. Но и этого немало.

Данное постановление, несомненно, немного активизирует рынок апартаментов. Застройщики станут смелее и в больших объемах возводить здания с апартаментами, а граждане покупать такие нежилые помещения. Благо в них можно теперь зарегистрироваться. Наряду с этим, Постановление поспособствует и росту внутренней миграции в России. Апартаменты, априори, дешевле квартир, а потому, гражданам из глубинки будет гораздо легче стать жителями крупных городов. Не скажу, что этот процесс примет массовый характер, но то, что Постановление облегчает переезд в ту же Москву, Санкт – Петербург или другой крупный город – это факт.