Коммерческие застройщики Москвы почти полностью ушли из сегментов эконом- и комфорт-класса, по крайне мере номинально. Изменилось название классов жилья, которым не соответствуют ни качество строительства, ни цены. Об этом и многом другом руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU Олег Репченко рассказал в подкасте «Смарент (Smarent) про недвижимость».
Посмотреть полную запись подкаста на РуТубе (RuTube).
«По большому-то счету, коммерческие застройщики почти полностью ушли из эконома и комфорта. Но лично я убежден, что застройщики как строили эконом, комфорт и бизнес, так они его и строят. Только эконом теперь называется бизнесом, продается по цене бизнес-класса. Комфорт называется премиумом, продается по цене премиума. А бизнес-класс называется делюксом, продается по 3 миллиона за метр. Но премиум-класс, где сунузел – 1,7 кв. м, ванная – 3,3 кв. м – это меньше, чем в панельных домах, какой это премиум-класс? 50 этажей, где по 25 квартир на этаже – это общага, эконом минус. Дом на тысячу квартир, обеспеченный паркингом на 200 машиномест. Какой это премиум, бизнес-класс?», – задался вопросом эксперт.
По его словам, сегодня, нишу эконом и комфорт-класса занимает Фонд реновации, который и становится лидером по объемам в Москве и в России.
«Там еще и локации хорошие. Потому, что, как правило, это сложившиеся уже районы, не вдоль железных дорог или внутри промзон. И дальше получается следующее: те, кто мог бы купить квартиру, смотрит и говорит: «Подождем еще несколько лет, дом снесут и дадут новое жилье, а если быстро не снесут, какие-то денежки есть, сейчас фонд реновации начнет продавать коммерческую часть – вот у него и купим», – сказал он.
О чем еще рассказал Олег Репченко:
«То, что мы видим последние несколько лет – это просто неадекватно: купить квартиру всеми правдами и неправдами. Ну, как купить? У тебя денег нет вообще. Ты пошел в один банк, взял потребительский кредит на 2 миллиона рублей. С ним зашел в другой банк, сказал: у меня есть 2 миллиона начальный взнос, дай мне еще 15, я куплю квартиру. Вот ты ее как бы купил. А дальше как ты будешь отдавать эти кредиты? Небеса помогут... Вот я такие случаи встречаю и вижу. И на мой взгляд, это не бегство от риска в безрисковую недвижимость. Это просто приобретение на себя максимальных рисков. Действуя вообще на авось. Просто в состоянии аффекта, если можно так сказать», - убежден эксперт.
«Причем я беру именно относительно новую вторичку. Бизнес-класс нулевых – очень интересный показательный сегмент. Как правило, это относительно хорошие локации и районы, нередко красивые дома – кирпич, монолит-кирпич. Ценник сейчас где-то 300 000 рублей за метр, в престижных районах – 350 000 рублей за метр. При том в период десятых годов этот ценник был в районе 200-250. За 10 лет прирост процентов 50. Это не так интересно с точки зрения инвесторов, но с точки зрения покупателя это, в принципе, хорошие добротные дома, которые еще нас переживут. То есть это сегмент, который, на мой взгляд, не перегрет», – сказал Олег.
«В каком-то количестве они, наверное, нужны. Но когда дом состоит практически из одних студий... Ну, например, я смотрел одну новостройку на Преображенке. Мне понравилась хорошая, по-моему, трех- или четырехкомнатная квартира. Хорошая видовая квартира: балконы, вид отличный, квартира метров 100 с лишним. Мне понравилось. Но дальше – еще 25 квартир на этаже, и все однушки и студии. Ты покупаешь вот эту хорошую трешку, но оказываешься в каком-то гетто», – отметил эксперт.
«Студия – это не квартира мечты, а некая временная площадка и отношение к ним не как к своему, а как к временному жилью. Через 5 лет это будут просто убитые дома, где выяснится, что перепродать-то уже за вложенные эту квартиру проблематично. То есть, может оказаться, что это как автомобиль, который сдается в лизинг таксисту: да, он может генерить неплохую прибыль в начале, но надо понимать, что через 5 лет будет убитая машина, которая только на свалку», – сказал Олег.
«На рынке недвижимости сложилось какое-то нездоровое хобби среди застройщиков и олигархов этого рынка – кто продаст дороже. Откуда это пришло? В рыночной экономике логика совсем другая: сделай как можно более качественный продукт по как можно более низкой цене. Это самое сложное. И тогда ты победил, потому, что вытеснил всех конкурентов и забрал весь рынок. Тем не менее, на рынке недвижимости еще с нулевых, когда дулись пузыри, когда дорожала нефть, шли иностранные инвестиции, все начали мериться тем, у кого дороже цена метра. Рынок так и не выздоровел от этого. Сейчас для обоснования завышенной цены метра делается упор на сомнительные маркетинговые приемы, от помпезных холлов в ЖК до лапомоек и т.п. – игра в некое шоу, с целью надавить на эмоции, когда уделяется внимание не качеству продукта, как жилья (хороший дом с хорошими площадями квартир, с качественной инженерией и т.д.)… Это все это начинает походить на эпизод из «Двенадцать стульев», когда Остап Бендер предлагает Эллочке-людоедке обменять стул на ситечко. Вот такое ощущение, что застройщики заигрались в эту игру», – отметил Олег Репченко.
«У нас премиум-класс. Почему? Потому, что в квартире два санузла, гардеробная. Но это хорошо, когда у тебя квартира 100-150 квадратных метров. Но когда у тебя квартира 50 квадратов, а порой и 40, и у тебя там два санузла зачем-то, а еще гардеробная. И в результате спальня – 10 квадратных метров. И 15 квадратных метров кухня-гостиная. Есть такие понятия как «общая площадь», а есть «жилая площадь» – то, где ты живешь. Но тут получается, что делается куча подсобных помещений: из этих 40-50 метров общей площади 8-10 кв. м – это прихожая-холл, что тоже просто «сжирает» площадь, 4 кв. м – это гардеробная, лишний санузел. И получается, что у тебя на жилую площадь места не осталось», - рассказал Олег.
«Очень многие люди рассматривают недвижимость как панацею, как лучший и единственный инструмент для вложений. Но у недвижимости, как и у других инвестиционных инструментов, есть свои преимущества, есть свои недостатки <…> Здесь нет универсального решения. Здесь каждый сам должен, исходя из своей ситуации, принимать решение», – сказал эксперт.
«Часто возникают когнитивные искажения, люди думают, что они ушли от риска, купив недвижимость. На самом деле нередко они взяли риск еще больше. Первый серьезнейший риск – это покупка новостройки. Если вы покупаете новостройку на этапе строительства, вы купили не низкорискованную недвижимость. Вы купили фактически очень рискованную «ценную бумагу» застройщика под названием ДДУ (договор долевого участия). То есть, вы купили некий фьючерс, некое обязательство. Причем это даже не государственное обязательство. Это обязательство отдельно взятой коммерческой компании. Без рисково – это когда вы купили готовый объект. Скорее всего, это будет вторичный рынок. Я не говорю, что надо покупать старье, на вторичном рынке есть куча вчерашних новостроек. Но когда все построено – это раз, подключено к коммуникациям –два, заселено – три. То есть когда это объект, в котором можно жить.
– Если ты хочешь купить недвижимость, надо включить голову, разобраться и понять, что ты покупаешь. Многие рассматривают недвижимость как панацею», – заключил Олег Репченко.
Посмотреть полную запись подкаста на РуТубе (RuTube).