Законы о недвижимости, вступившие и вступающие в силу в 2026 году

С начала 2026 года вступило в силу несколько законов так или иначе затрагивающих сферу недвижимости. Они внесли поправки в закон о регистрации недвижимости № 218 — ФЗ, Земельный и Градостроительный Кодексы, и в некоторые другие нормативные акты. О том, какие законы уже начали действовать, а каким еще только предстоит вступить в силу в этом году, рассказал адвокат Олег Сухов.

Изменения в Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 года № 218 — ФЗ

Прежде всего, с 01 января 2026 года, вступил в силу порядок внесудебного обжалования решений о приостановлении проведения кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость (Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ). Считается, что внесудебный порядок обжалования расширяет права заявителей и упрощает возможность добиться нужного исхода дела без обращения в суд. Для этого законодатель создал апелляционные комиссии, которые станут рассматривать жалобы граждан-заявителей. В состав комиссий входят представители Росреестра и национального объединения СРО кадастровых инженеров. Однако опыт показывает, что подобные структуры чаще всего встают на сторону государственного органа и отменяют его решения крайне неохотно. Только в случае грубого нарушения закона. Поэтому, вряд ли апелляционные комиссии сильно снизят нагрузку на суды, как на это надеялся законодатель. Но, раз создали — пусть будут.

08 января 2026 года начали действовать и нормы Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ. Они определили, что при подаче заявления об установлении рыночной стоимости правообладателем, не являющимся собственником объекта недвижимости (за исключением объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности), к такому заявлению прилагается еще и согласие собственника недвижимости - физического или юридического лица, на установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Это связано с тем, что иногда подобные заявления подают ещё арендаторы или пользователи. Ну, не хочется им платить по завышенной цене. Или еще по каким-то там причинам. При этом сами собственники недвижимости отнюдь не горят желанием устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной. Вот теперь такие заявления будут подаваться только с их согласия.

С 01 июля 2026 года вступят в силу новеллы, внесенные в закон о регистрации недвижимости Федеральным законом от 07.06.2025 № 133-ФЗ. В соответствии с этими поправками с 01 июля текущего года Росреестр зарегистрирует переход права собственности на недвижимость даже при отсутствии в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Это произойдёт, если заявление (и документы к нему) подписано УКЭП, а Росреестр сможет идентифицировать стороны договора при помощи государственной информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных». Проще говоря, будет можно провести сделку с помощью биометрических данных. Будущее можно сказать уже стучится в двери.

Изменения в налогообложении

Здесь тоже есть кое-что интересное. Как мы помним, минимальный срок владения недвижимостью для его продажи без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по общему правилу составляет 5 лет или 3 года в определенных законом случаях (например, недвижимость получена по наследству, подарена близким родственником и так далее). Однако в ноябре 2025 года законодатель внес сюда существенное уточнение: теперь этот минимальный срок должен быть непрерывным (подп. «а» п. 2 ст. 217.1 НК РФ, п. 38 ст. 2 Закона от 28.11.2025 года № 425-ФЗ). Видимо часто встречаются случаи, когда право собственника на объект прекращается, а потом возникает вновь. Поэтому законодатель решил уточнить эту норму. Данная новелла вступила в силу с 01.01.2026 года.

Еще одна поправка связана со статусом иностранного агента. С 01 января 2026 года, граждане, признанные иностранными агентами, платят НДФЛ с продажи квартиры, независимо от того, сколько времени они владели помещением (Федеральный закон от 28.11.2025 года № 425 — ФЗ). При этом, даже если статус иностранного агента был получен после продажи квартиры, но в этом же году, то продавец все равно заплатит НДФЛ. Например, иноагент продал квартиру в марте, а в ноябре попал в список иностранных агентов. В этом случае он заплатит НДФЛ. Причем в размере 30% (ст.224 НК РФ). Эта поправка также внесена законом № 425 – ФЗ. Ну и наконец, государство отменило для иноагентов освобождение от НДФЛ при наследовании имущества, в том числе от близких родственников (новые редакции п. 18 и 18.1 ст. 217 НК РФ).

Далее, теперь семьи с двумя и более детьми вправе не платить НДФЛ при продаже квартиры для покупки лучшего жилья. Раньше льгота полагалась только родителям несовершеннолетних и студентов очных отделений. Сейчас же в составе семьи учитываются еще и недееспособные дети любого возраста, а также дети, которые родились после продажи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, подп. «б» п. 38 ст. 2 Закона № 425-ФЗ).

Кроме того, законодатель уточнил условие о наличии иной недвижимости в целях применения льгот по уплате НДФЛ. Еще в прошлом году льгота не применялась, когда у семьи было более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, площадь которого превышала площадь покупаемого жилья. С 01 января 2026 года льгота не применяется, если другая недвижимость превосходит приобретаемую либо по площади, либо по кадастровой стоимости (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, подп. «б» п. 38 ст. 2 Закона № 425-ФЗ). То есть теперь учитывается не только площадь, но и кадастровая стоимость жилища.

Ипотечное законодательство

С 01 января 2026 года уже не требуется согласие банка, выдавшего ипотечный кредит, на оформление в общую собственность супругов и детей недвижимости, купленной с использованием материнского капитала. Это условие действует, даже если ипотека еще не погашена, а жилье находится в залоге у банка (Федеральный закон от 07.07.2025 № 195 – ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и статью 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Кроме того, изменились и условия «семейной ипотеки». Такое решение принял Минфин РФ. С 1 февраля 2026 года супруги обязательно должны выступать созаемщиками по кредитному договору, заключаемому в рамках программы «Семейная ипотека». При этом в случае, если у семьи не хватает дохода для получения кредита по программе, супруги смогут привлечь третьих лиц. Эти поправки не затрагивают военнослужащих, которые участвуют в накопительно - ипотечной системе (Решение Минфина России от 14.01.2026 № 25-67381-01850-Р).

Земельное законодательство

01 января 2026 года вступила в силу норма, устанавливающая, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка (Федеральный закон от 08.08.2024 года № 321 — ФЗ).

С 01 марта этого года станут действовать нормы Федерального закона от 01.04.2025 № 52-ФЗ. Среди прочего, этот нормативный акт запретил изымать для государственных или муниципальных нужд участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, занятых сельскохозяйственными угодьями для добычи общераспространенных полезных ископаемых. То есть государство сделало выбор в пользу крестьянского труда.

Далее, Федеральный закон от 31.07.2025 № 294-ФЗ, также вступающий в силу с 01 марта 2026 года, уже напрямую обязал правообладателей земельных участков проводить мероприятия по охране окружающей среды от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожать такие растения. Кстати, в начале февраля 2026 года сообщалось, что Рослесхоз опубликовал проект списка инвазивных или чужеродных растений, в который вошли, например, американский клён и борщевик Сосновского. Но это так. К слову. Дачникам на заметку.

С 01 марта 2026 года вступает в силу и Федеральный закон от 31.07.2025 года № 295 – ФЗ. Этот нормативный акт, наконец-то, дал определение виду разрешенного использования участка. Согласно статье 14.1 ЗК РФ – это вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью. Кроме того, вышеуказанный закон определил общие положения о видах разрешенного использования земельных участков, а также порядок установления и изменения видов разрешенного использования участков.

Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ уточнил порядок организации и проведения аукционов по продаже и аренде публичного земельного участка, в том числе в электронной форме. В частности, эти аукционы теперь проводятся в точном соответствии с требованиями статьи 17.3 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (ст.39.11 Земельного Кодекса РФ). Данные поправки вступают в силу с 01.07.2026 года.

Градостроительная деятельность

С 01 марта 2026 года вступает силу ряд специализированных норм, внесенных в Градостроительный Кодекс РФ Федеральными законами от 01.04.2025 № 52-ФЗ, от 31.07.2025 года № 295-ФЗ, № 304-ФЗ, № 309-ФЗ и от 28.12.2025 N 507-ФЗ. Эти поправки уточнили положения о проведении экспертизы проектной документации, процесс получения разрешения на строительство, перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, перечни участков, на которые не устанавливаются и не распространяются градостроительные регламенты, процедуру внесудебного исключения сведений о СРО из государственного реестра и так далее.

Кроме того, Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ внес изменения в Градостроительный Кодекс РФ и уточнил порядок организации и проведения аукционов на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов, а также торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории. Эти поправки вступают в силу с 01.07.2026 года.

Мораторий отменили, но «осадочек» остался

30 декабря 2025 года Правительство РФ своим Постановление № 2227 отменило мораторий на начисление неустойки и других санкций с застройщиков за нарушение условий договора о долевом участии. Точнее не отменило, а не продлило действие данного моратория. То есть с 1 января 2026 года запрет на начисление неустойки за новые периоды просрочки перестал действовать. Таким образом, с начала этого года возобновилось начисление неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и начисление пени за просрочку исполнения требований об устранении недостатков (дефектов). Размер неустойки снова рассчитывается исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В то же время, вышеуказанное Постановление продлило период, в течение которого застройщики могут не выплачивать уже присужденные или заявленные к ним финансовые санкции. В частности, этот документ установил, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени) и процентов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством о долевом строительстве, требования о которых были предъявлены к застройщику до 1 января 2026 года, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно.

Что это значит? Это значит, что если дольщик получил исполнительный лист или направил претензию до начала 2026 года, то банк или строители имеют право не перечислять человеку денежные средства до конца 2026 года.

Некоторые изменения в жилищном законодательстве

С 01 марта 2026 года сведения о всех помещениях и машино – местах, входящих в состав многоквартирного дома, а также сведения об индивидуальном жилом доме, характеризующие и индивидуализирующие их в обязательном порядке включаются в его электронный паспорт (Федеральный закон от 24.06.2025 N 180-ФЗ). С этой же даты изменяется и срок платы за жилое помещение и коммунальные услуги. С марта она должна вноситься до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ст. 155 ЖК РФ, ФЗ от 24.06.2025 № 177-ФЗ). Эта поправка вызвана тем, что люди получают зарплаты и пенсии, как правило, в период с 5 по 10 числа месяца. Поэтому многие просто не успевают заплатить до 10 числа. Соответственно законодатель отодвинул и срок направления исполнителями услуг ЖКХ платежных документов на оплату. Опять же с 01 марта такие документы должны быть направлены потребителям до 5 числа каждого месяца. Дополнительно с 01.03.2026 года вступают в силу нормы, уточняющие порядок и правила обслуживания внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме и техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования (ФЗ от 31.07.2025 № 308-ФЗ)

Далее, с 01 сентября 2026 года решение общего собрания собственников помещений в МКД об избрании членов совета МКД оформляется протоколом (ФЗ от 29.12.2025 № 529-ФЗ).

Ну и наконец, опять же с 01 сентября изменится порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. Срок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении сократится с 30 до 10 рабочих дней. Этот срок может быть продлен, но не более, чем на пять дней. Наряду с этим законодатель закрепил лицензионное требование о соответствии лицензиата (соискателя лицензии) требованиям к персоналу и материально – техническому обеспечению лицензиата (соискателя лицензии) установленным Правительством РФ, которое может быть обеспечено в том числе наличием действующего договора (договоров) на оказание услуг и (или) выполнение работ (Федеральный закон от 15.10.2025 № 375-ФЗ)

Выводы

Как можно легко понять, законы в сфере недвижимости, вступающие (и вступившие) в силу в 2026 году, не принесли каких-то особенно грандиозных изменений. Ну, не считать же таковыми введение биометрии при оформлении сделок, нормы в отношении иноагентов или создание апелляционных комиссий? Вступление в силу этих норм никак не отразится на миллионах наших сограждан, а заденет, дай Бог, несколько тысяч человек. А то и меньше. Остальные новеллы вообще имеют узкий, специализированный характер, которые коснутся ограниченного круга лиц. Исключение составляет, пожалуй, отмена моратория на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Однако, это даже не закон, а Постановление Правительства. Так, что значимых изменений 2026 год нам пока не принес. Впрочем, всё еще впереди. Как показывает опыт, государство очень любит принимать важные законы в середине года. Поэтому о всех значимых изменениях в сфере недвижимости, произошедших в 2026 году, с твердой уверенностью можно будет сказать только 31 декабря.