Центробанк не даст рынку недвижимости проснуться в этом году

Перспективы рынка недвижимости на текущий год выглядят сдержанно: ключевая ставка, судя по всему, так и не опустится до значений, которые смогут подстегнуть ипотечное кредитование. Центральный банк сохраняет верность политике плавного пересмотра ставок, действуя максимально осторожно. И эта тактика уже сформировала соответствующие общественные настроения.

Напомним, Совет директоров Банка России 13 февраля 2026 года принял решение снизить ключевую ставку на 50 б.п., до 15,5% годовых. Но для того, чтобы рынок недвижимости ожил, ключевая ставка должна уйти ниже уровня 10%. Только в этом случае исчезнут заградительные ипотечный и депозитный барьеры.

Ставки по кредитам на жилье традиционно формируются как «ключ плюс 2–3 процента», а значит, только при «ключе» в 10% ипотечные ставки опустятся до относительно комфортных 12-13% годовых. Это с одной стороны. С другой – при такой ключевой ставке теряют свою инвестиционную привлекательность депозиты и другие сберегательные инструменты, такие как ОФЗ или денежные фонды. Как только доходность по вкладам становится ниже двузначных чисел, люди перестают воспринимать их как безальтернативный способ сохранения средств и начинают искать другие возможности для вложений, в том числе, и в недвижимость. См. «Депозитный пирог: что стоит на пути перетока вкладов на рынок недвижимости ».

Однако перспектива увидеть столь желанную ключевую ставку ниже 10 процентов к концу текущего года кажется населению практически фантастической. Согласно результатам недавнего исследования на www.irn.ru, такой супероптимистичный сценарий разделяют лишь 3,5% респондентов, т.е. почти никто.

И даже в снижение ключевой ставки в диапазон 10-12% до конца этого года верят лишь 8,8% ответивших. То есть суммарно доля верящих в оптимистичный сценарий, т.е. снижение ставки ниже 12% немногим превышает 10 процентов респондентов. При том, что при «ключе» в 12% банки будут предлагать ипотеку примерно под 15%, что является пограничным уровнем доступности, который не способен разморозить массовый спрос и вызвать ажиотаж на рынке жилья.

Примечательно, что заметная доля опрошенных придерживается крайне пессимистичного взгляда – ключевая ставка будет даже выше 16% к концу 2026 года (10,6% ответивших). То есть как минимум каждый десятый респондент допускает не просто сохранение текущего уровня ставок в течение 2026 года, а новый виток повышения ставки. А в общей сложности четверть опрошенных (плюс те, кто ждет ключевую ставку на уровне 15,5-16% до конца года – 12,6% респондентов) составляют пессимистичную группу, которая ощутимо превосходит по объему оптимистов, ожидающих ставку ниже 12%.

Такие опасения подпитываются реалиями последних месяцев: закрытие бюджетных «дыр», рост налогов и ускорившаяся инфляция. В октябре прошлого года глава Банка России Эльвира Набиуллина на XXII Международном банковском форуме также отмечала, что «для себя мы видим как вызов взять инфляцию под контроль, что называется - не промахнуться и не уйти на штрафной круг».

Впрочем, основная масса респондентов консолидируется вокруг наиболее реалистичного сценария, совпадающего с обновленным прогнозом ЦБ. На последнем заседании регулятор уточнил свои ожидания, сузив коридор среднегодовой ставки до 13,5–14,5% (ранее — 13–15%). Суть такого прогноза заключается в простой математике: средняя ставка в 14% годовых предполагает, что если на начало года «ключ» был 16%, то к концу года она может опуститься в диапазон 12–13%. Именно этот вариант — развитие событий по официальному сценарию с допустимыми отклонениями — воспринимается населением как наиболее вероятный. Большинство голосов опроса распределяется внутри обозначенного диапазона: в ставку 12,5–13% к концу года верит 20,2% респондентов, в 13,5–14% — 23,7%, а в 14,5–15% — 20,5%.

«В текущем году ключевая ставка, скорее всего, так и не опустится до уровней, способных ощутимо оживить рынок недвижимости. Для ипотеки она все еще будет заградительной, а для депозитов — сохранит свою привлекательность, отвлекая потенциальных инвесторов от покупки жилья. Тренд на снижение ставки, действительно, существует, но он крайне медленный и осторожный. Если регулятор будет уменьшать ставку на каждом заседании, скажем, по 0,5 процента, то к концу года мы сможем добраться лишь до 12–13 процентов при условии отсутствия непредвиденных форс-мажоров и пауз в снижении. Если переход в зону комфортных для рынка значений и состоится, то произойдет это не раньше следующего года. Текущей же 2026 год будет очень похож на своего предшественника: еще один период высоких ставок, недоступной ипотеки, и как следствие, сдержанного спроса на жилье», - прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.