Дело Долиной и новый законопроект депутатов в сфере регистрации недвижимости

25 ноября 2025 года группа депутатов направила в Государственную Думу законопроект №1078594-8 о внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости. О предлагаемых поправках я и расскажу в этой статье.

С недавних пор в России широко распространилась практика, когда продавец жилья, оформив сделку купли-продажи и получив деньги, объявляет себя недееспособным, либо совершившим сделку в результате существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. И это, конечно, весьма серьезные аргументы. Поэтому суды на основании статей 177, 178 или 179 Гражданского кодекса РФ признают такие сделки недействительными. Правда при этом, продавец деньги покупателю не возвращает, так как уже утратил их. Ну, например, перевел мошенникам. В результате добросовестный приобретатель недвижимости лишается средств, не получает жилья, и вынужден расплачиваться с долгами, сделанными ради его покупки.

Ну, что тут сказать? Схема вполне себе рабочая. Появилась она не вчера. По словам экспертов, подобный бизнес вот уже пару лет процветает в России. В конце концов, на эту проблему обратили внимание и депутаты. Результатом их инициативы и стал законопроект № 1078594-8.

Краткое содержание законопроекта

Что же предлагают народные избранники? Если коротко, то «период охлаждения». Не в прямом смысле, понятно. В холодильник сажать никого не собираются. Суть «охлаждения» состоит в том, что государственная регистрация сделки, в которой продавцом недвижимости является гражданин, будет осуществляться не ранее, чем по истечении семи календарных дней после заключения договора купли-продажи. По мнению депутатов, за это время незадачливый продавец недвижимости придет в себя, хлебнёт валерьянки, поймет значение своих действий, и, при необходимости откажется от них.

Наряду с этим предлагается приостанавливать государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, если продавец жилья, являющегося для него и совместно проживающих с ним членов его семьи единственно пригодным для постоянного проживания помещением, не предоставит нотариально удостоверенное согласие собственника иного жилого помещения на его проживание и проживание членов его семьи в принадлежащем этому собственнику жилом помещении.

Кроме того, законопроект изменяет процедуру проведения сделки купли — продажи объекта недвижимости. Новелла, предлагаемая депутатами устанавливает, что перевод средств продавцу в случаях, когда он является физическим лицом, осуществляется только после государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости. При этом все расчеты проходят исключительно с помощью банковского аккредитива либо защищенного счета в банке. Перевод денежных средств при покупке будет возможен только на счет продавца. Иными словами, наличные расчеты за жилое помещение запрещаются.

Дело Долиной, как катализатор ситуации

Как сейчас модно говорить, триггером для этого законопроекта явилось дело певицы Ларисы Долиной. Не буду вдаваться в подробности. О ситуации с квартирой артистки знает, наверное, каждый гражданин, который хотя бы раз читал новости в интернете или смотрел телевизор. Певица под влиянием мошенников продала квартиру, отдала деньги курьерам, а потом спокойно направила иск в суд, который признал предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и договор купли-продажи квартиры Ларисы Долиной недействительными сделками (Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28.03.2025 года по делу № 2-387/2025). В результате покупатель (некая Лурье) оказалась без квартиры и денег. Судья не применил реституцию и не обязал Долину вернуть средства покупателю.

По большому счету, конечно, и Решение Хамовнического суда и Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2025 года, оставившего в силе решение первой инстанции, вызывают вопросы у юристов. В частности, многие указывают на то, что Долина совершила сделку под влиянием обмана со стороны третьих лиц (мошенников). А потому, суд должен был применить здесь не ст. 178 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения), а статью 179 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств).

Впрочем, если бы суд применил статью 179 ГК РФ, то певица, скорее всего, осталась бы без денег и квартиры. Часть 2 ст. 179 ГК РФ прямо указывает, что сделка может быть признана недействительной, если другая сторона знали или должны были знать об обмане. Но Лурье, как следует из Решения суда и развития событий об этом явно не знала. В противном случае она давно бы сидела на нарах, а не судилась с Долиной в Верховном Суде РФ.

Другой вопрос, что до марта 2025 года суды все-таки довольно редко вставали на сторону продавцов и вот так, с лёта признавали сделки по купле-продаже жилья недействительными. Анализ судебной практики показывает, что до марта 2025 года такие случаи были единичными. Они, конечно, вызывали панические настроения, но только среди риелторов, да юристов по недвижимости. Основная масса населения об этом и ведать не ведала. Однако, когда средства массовой информации и телевидение раструбили о деле Долиной по всей России, тут все и понеслось: продавцы пошли в суды, а судьи стали штамповать такие вот решения (напр. Апелляционное определение Московского городского суда от 2 октября 2025 г. № 33-44417/2025, Апелляционное определение Московского городского суда от 14 октября 2025 г. по делу № 33-45463/2025, Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 8 апреля 2025 г. по делу № 2-553/25 и др.).

Так, что приходится признать, что немалую толику в эту ситуацию внесли СМИ. Как говорится, четвертая власть.

Что дальше и поможет ли законопроект

Оставим дело Долиной в стороне и, как говорил доктор Хаус: «Вернемся к нашей убогой реальной реальности». Можно ли обезопасить себя от потери только что купленной квартиры? Скажу сразу, что «волшебной таблетки» здесь нет, и придется применять целый комплекс мер, которые уже сейчас используют некоторые риэлтерские компании.

Что же они используют?

Прежде всего — отказ от покупки квартиры, принадлежащей пенсионеру старше 70 лет, если это помещение является его единственным жильём. Конечно, бывают разные случаи, но для многих покупателей сегодня гражданин старше 70 лет, проживающий в единственном жилье и продающий его, является неприемлемым вариантом.

Далее, платеж за квартиру происходит только по безналичному расчету. Необходимо, чтобы остался так называемый «след» от денег. Кстати, законопроект № 1078594-8 также предусматривает именно безналичный расчет. Никакая банковская ячейка или (упаси Боже!) передача пакета с деньгами на улице около кафе или станции метро не гарантируют доказательства оплаты. Судебные решения это только подтверждают.

Следует также предусмотреть, что продавец получает доступ к деньгам только после подписания акта приема — передачи квартиры и выписки из жилья. Суды считают, что если продавец не выписался и не собрал вещи для переезда, то он был обманут и не собирался выезжать из жилья. А потому спокойно отбирают у людей купленные квартиры. Поэтому продавца надо вполне законным способом «выдворить» из жилья.

Однако человек должен не просто «вылететь» на улицу в «пустоту», а иметь реальную возможность заселиться в другое жилье сам (или с семьей). Иначе возникнут проблемы. Например, старика вели мошенники. Пенсионер сказал покупателям (реальный, кстати, случай показанный по ТВ 07.12.2025 года), что продает квартиру и уезжает к сыну в Минск. Ни в какой Минск он естественно не поехал, а после «раскручивания» дела Долиной подал в суд и вернул себе квартиру. Поэтому продавец должен предоставить покупателю до продажи «нотариально удостоверенное согласие собственника иного жилого помещения на его проживание и проживание указанных членов его семьи в принадлежащем этому собственнику жилом помещении». Такая практика уже существует и законопроект № 1078594-8 фактически легализует применение подобного согласия. При этом, осторожнее с альтернативными сделками! А то, допустим, старушка продает единственное жилье, а по альтернативной сделке приобретает квартиру на сына, дочь или внука. Этот вариант тоже не пройдет. Альтернативная квартира должна приобретаться только на продавца и никак не иначе.

И, кстати, о родственниках. Необходимо, чтобы родственники (сын, дочь, внук и т.д.), являющиеся ближайшими наследниками, также получили информацию о готовящейся сделке и засвидетельствовали у нотариуса тот факт, что они в курсе грядущей продажи. Знакомый риелтор рассказывал, что когда по телефону сообщил мужчине о том, что его мать продает квартиру и попросил засвидетельствовать у нотариуса свое согласие на сделку, тот сразу бросил дела, невзирая на вопли пенсионерки, отобрал у нее телефон и отвез женщину к себе домой. Через неделю выяснилось, что мать вели телефонные мошенники. Кстати, согласие ближайших родственников будет нелишним, если они и сами замыслили мошенничество. Либо пусть дают нотариально заверенную бумагу, либо присутствуют на сделке. Так оно спокойнее.

Следующий важный момент — это проведение оценки квартиры за две – три недели до сделки. И если, оценка покажет, что владелец продает помещение более чем на 10% ниже ее реальной стоимости — это тревожный звонок. Граждане, которых ведут мошенники, так и поступают. Если я не ошибаюсь, то квартира Долиной тоже была продана по заниженной цене.

Кроме того, знаю, что многие риелторы и адвокаты, сопровождающие сделки с квартирами, обязывают продавца пройти освидетельствование у психиатра. Причем не абы кабы где, а в государственных учреждениях. Правда это тоже не всегда помогает. В той же передаче по первой программе ТВ 07.12.2025 года рассказывалось о случае, когда продавец прошел освидетельствование в институте Сербского и был признан дееспособным. А через несколько месяцев тот же институт Сербского в рамках гражданского судопроизводства признал, что этот гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Нет, психиатры дали вполне обоснованное объяснение этому факту. Мол, в первый раз они освидетельствовали просто дедушку, а во втором - дедушку, как продавца. Но кому от этого легче? Уж точно не покупателю, у которого судья отобрал квартиру. Но к психиатру сводить продавца все-таки надо.

Что еще проверяют и применяют риелторы?

Сейчас используют еще и «детектор лжи», полиграф. Конечно, итоги этого теста не примет никакой суд, но это нужно даже не суду, а покупателю. Используя полиграф, как говорят знающие люди, можно действительно выяснить находится ли человек под влиянием мошенников или нет. Стоит эта услуга в Москве около 20 000 рублей.

Желательно также еще осуществить титульное страхование, призванное ограждать покупателя от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество. Другой вопрос, как мне известно, многие страховые компании в свете последних событий просто — напросто отказываются проводить титульное страхование риска потери жилья в случае признания продавца не способным понимать значение своих действий или руководить ими, совершения сделки под влиянием существенного заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Но попытаться следует. Может какая — нибудь компания и согласится?

Ну и наконец, нужно получить сведения о кредитной истории продавца. Пусть закажет ее и предъявит. Если пожилой человек за два — три месяца до сделки начал вдруг ни с того ни сего брать кредиты — есть повод насторожиться. Обычно это свидетельствует о том, что пенсионер уже попал в цепкие лапы мошенников.

Выводы

Итак, законопроект № 1078594-8, является своеобразным ответом на вывозы времени. Введение безналичного расчета при купле-продаже жилья, внедрение «нотариально удостоверенного согласия собственника иного жилого помещения на его проживание и проживание указанных членов его семьи в принадлежащем этому собственнику жилом помещении», а также «период охлаждения» - в какой-то мере могут действительно защитить как интересы продавца, так и покупателя. Другой вопрос, что в этих мерах уже нет ничего нового. По крайней мере, с апреля 2025 года некоторые московские и питерские агентства недвижимости уже во всю применяют эти методы. И не только эти. А потому стоимость профессионального сопровождения сделки на рынке вторичного жилья возросла уже на 150 — 200 тысяч. Но, что поделать. Спокойствие дороже.

P.S. или необходимое дополнение

Уже после написания этой статьи Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел дело Долиной и поставил в нем жирную точку. 16 декабря 2025 года ВС РФ вынес Определение № 5-КГ25-174-К2, которым отказал Долиной в иске и признал право собственности на квартиру за Лурье. Вынося Определение, ВС РФ всё-таки согласился с тем, что певица находилась под влиянием заблуждения и суды правильно применили статью 178 ГК РФ. Однако, по мнению, Верховного Суда нижестоящие инстанции допустили существенные нарушения норм материального права и неверно истолковали эту норму.

ВС РФ пояснил, что главная ошибка судов состояла в том, что они не применили пункт 3 статьи 178 ГК РФ, которая гласит, что «заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной». Напомню, что мотив — это «побудительная причина, повод к какому-либо действию» (Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., Изд. Альта — Принт, 2005, с. 461).

Совершая сделку, певица полагала, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, и после завершения «операции», проводимой под контролем правоохранительных органов, сделку аннулируют, а право собственности на квартиру будет ей возвращено. Однако, по мнению Верховного Суда, такой мотив не может являться основанием для признания совершенной сделки недействительной. Исходя из доводов искового заявления, представленных в материалы дела протоколов допроса Долиной, как потерпевшей по уголовному делу, прямо следовало, что она желала совершить именно оспариваемую сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы.

Далее Верховный Суд тактично попенял Долиной на неосмотрительность. Мол, купля-продажа недвижимости, это вам не «хухры — мухры», а серьезное дело и неразумно так вот понижать стандарт понимания сделки. К тому же дееспособный гражданин (а певица является таковым) должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения.

Особое внимание ВС РФ обратил и на 5 пункт статьи 178 ГК РФ. Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо (речь в данном случае идет о контрагенте), действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Сведений о том, что Лурье догадывалась, что Долина находится под влиянием заблуждения или вела себя недобросовестно, суды не выявили. Поэтому с учетом всего вышеизложенного суды были просто обязаны отказать Долиной в иске. По мнению ВС РФ, суды теперь должны особо тщательно выяснять, что на самом деле понимал и не понимал продавец квартиры, а также какие имеются конкретные доказательства того, что покупатель жилья действовал недобросовестно и неосмотрительно.

Однако в целом, если уж быть до конца честным и отбросить все пространные рассуждения, то ВС РФ просто — напросто подменил понятие «природа сделки» понятием «мотив» и, применив пункт 3 статьи 178 ГК РФ, признал сделку действительной. Иными словами, ВС РФ всё-таки натянул сову на глобус. Остается тогда один вопрос — а что такое «природа сделки» в контексте статьи 178? Непонятно. Вот, кстати, еще одна проблема, о которой не раз говорилось в научной литературе — туманность абстрактных понятий в наших законах. Каждый понимает их по-своему.

Тем не менее данное Определение ВС РФ успокоило рынок вторичной недвижимости. «Схема Долиной» сворачивается. Риелторы и покупатели «вторички» вздохнули относительно спокойно. Верховный Суд лишний раз подтвердил, что права добросовестных покупателей защищены. И если гражданин является добросовестным покупателем (не нарушил закон, проверил документы на жильё и т.д.), то квартира должна остаться за ним. Теперь можно не бояться массовой подачи исков по статье 178 ГК РФ и признания сделок недействительными, совершенными под влиянием существенного заблуждения. Впрочем, это ни в коей мере не отменяет применение тех советов, которые были даны в этой статье. Береженого, как говорится, Бог бережет.