Цены на новостройки постоянно растут. Сейчас этот аргумент вряд ли нуждается в дополнительном подтверждении: за минувший год каждый, кто хотя бы минимально наблюдает за рынком недвижимости, встречал многочисленные обзоры, доказывающие подорожание строящегося жилья. Причем всевозможные аналитические обзоры о росте стоимости новостроек льются широким потоком из всех без исключения источников: от аналитических отделов застройщиков и риэлторов до банков и госструктур. Казалось бы, сомнений в тренде на подорожание нового жилья оставаться не должно.
Но подвох состоит вот в чем. Люди, купившие квартиру в новостройке, нередко сталкиваются со сложностями ее последующей перепродажи по ожидаемой цене. Причем перепродать недавнюю новостройку на вторичке оказывается проблематичным не то что с прибылью, но даже за вложенные деньги! Впрочем, это обстоятельство тоже хорошо известно всем, кто хотя бы минимально наблюдает за рынком недвижимости, как растущий разрыв цен между первичным и вторичным рынком.
Вот и получается, что цены на новостройки действительно растут, но растут они только для покупателей новостроек. Но стоит им завтра выйти со своей «дорожающей» новостройкой на вторичный рынок, как они сталкиваются совсем с иной реальностью: цены скорее падают, чем растут и проблематично вернуть хотя бы свои! Нередко можно встретить ситуацию, когда в одном и том же ЖК квартиры от частников, пытающихся перепродать недавно купленные квартиры, оказываются на 10-15-20% дешевле, чем предложения от застройщика. Так что давайте попробуем разобраться почему так происходит.
Комбо-продукт от застройщика или «выгода» в нагрузку
В прежние годы застройщики продавали квартиры. Цены на эти квартиры могли как расти, так и снижаться в зависимости от конъюнктуры рынка. Рост цен обычно выражался в переписывании прайсов в сторону повышения, а снижение – в предоставлении скидок и проведении акций. А самым важным была, пожалуй, полная корреляция цен первички и вторички: если выросли цены на квартиры у застройщика, то симметрично росли и цены перепродажи этих квартир на вторичном рынке.
Но все изменилось с появлением льготной ипотеки, которая пришла на рынок новостроек с целью поддержки строительной отрасли. При этом распространять льготную ипотеку на вторичку власти не стали (за исключением тех населенных пунктов, где новостроек нет вообще). И логика здесь вполне понятна – если субсидирование новостроек дает рост экономики и хотя бы частично возвращается в бюджет в виде налогов строительной отрасли, то поддержка вторички ничего кроме роста доходов квартирных инвесторов не дает.
Была у властей еще и иллюзия поддержки покупателей жилья. Она состояла в следующем: субсидирование ипотеки снизит для людей ежемесячный платеж, что сделает жилье доступнее. Но вышло по известной формуле – «Хотели как лучше, а получилось как всегда»: застройщики просто симметрично подняли цены, а люди меньше платить не стали, скорее наоборот. Потенциальное уменьшение ежемесячного платежа за счет занижения ставки было скомпенсировано его повышением за счет увеличения стоимости квартиры. В результате жилье стало лишь менее доступным.
Но нам во всей этой истории важно следующее обстоятельство: квартира, как товар, потеряла свою единую рыночную стоимость. Ее стоимость стала различаться в зависимости от схемы покупки! При покупке в льготную ипотеку на первичке одна и та же квартира оказывается дороже, нежели при попытке ее перепродать на вторичке, где льготной ипотеки нет.
Дальше – больше. Осознав свои ошибки с льготной ипотекой власти, наконец-то, полностью свернули массовую льготку, ограничили IT-ипотеку для наиболее перегретых столичных рынков, а также пошли по пути урезания семейной ипотеки. Но застройщики, уже подсевшие на допинг искусственного завышения цен, стали изобретать всевозможные маркетинговые схемы, которые представители ЦБ окрестили термином «схематозы».
К ним можно отнести:
- Субсидированную застройщиками ипотеку, когда ставка занижается на первые несколько лет, но потом становится рыночной
- Траншевую ипотеку, когда кредит на покупку квартиры выдается не сразу, а по частям
- Все рассрочки, также подразумевающие поэтапную оплату квартиры
и другие.
Все эти схемы преподносятся покупателям как выгодные. Например, рассрочки обычно декларируются как беспроцентные, а субсидированная ипотека – как результат больших стараний застройщика, нашедшего способ сделать ставку для покупателя привлекательной хотя бы на часть срока. Но чудес не бывает – все такие «выгоды» и «подарки» включаются в счет, т.е. закладываются в цену квартиры, что ведет к ее завышению и еще большему увеличению разрыва между ценой новостройки и ценами вторичного рынка.
В результате мы приходим к следующим выводам:
1.Последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения.
2.Финансовая схема, такая как льготная ипотека, субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка и т.п. ведет к завышению цены квартиры, а точнее комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира.
3.Впоследствии на вторичном рынке покупатель новостройки может перепродать только саму квартиру, но не комбо-продукт, что и ведет к возникновению разрыва цен первички и вторички.
На агрегаторах в базах квартир можно встретить забавные предложения, когда покупатель новостройки пытается перепродать квартиру вместе с льготной ипотекой. Но большой вопрос пойдет ли на такое банк...? Дело в том, что ставка определяется не квартирой, а заемщиком: если один получает низкую ставку по кредиту за счет хорошей кредитной истории и высокой белой зарплаты, то вряд ли банк оставит такую же ставку другому заемщику с более высокими параметрами риска. Еще больший вопрос будет ли государство продолжать субсидировать семейную ипотеку на квартиру если имевший права на эту льготу гражданин перепродал квартиру тому, кто прав на семейную ипотеку не имеет.
Проще говоря, покупая у застройщика комбо = квартира + фин.схема каждый из нас должен понимать, что при перепродаже переплата за фин.схему, скорее всего, обнулится и удастся выручить деньги только за квартиру. Более того, льготы фин. схемы могут очень быстро «сгореть» – взятая, скажем, на 2 года рассрочка по прошествии этих 2 лет уже отработала и переплаченные за нее деньги, которые «сидят» в завышенной цене новостройки, уже сгорели. Поэтому и перепродать на вторичке такую новостройку можно только по цене «голой» квартиры, которая меньше уплаченных денег за комбо = квартира + фин.схема на те самые 10-15-20% разницы цен первички и вторички.
Дорожает не квартира, а комбо-продукт
А теперь пора ответить на вопрос почему же новостройки продолжают дорожать несмотря ни на что: ни на заградительные ставки, ни на стагнирующий в этих условиях спрос, ни на сложный макроэкономический фон в целом? Ответ прост: именно поэтому новостройки и дорожают! А точнее, дорожают не сами квартиры, а именно фин.схема, входящая в комбо-продукт.
И логическая цепочка здесь получается очень простой:
1.Рынок стагнирует в условиях высоких ставок и невыгодной ипотеки
2.Чтобы раскачать продажи застройщики пытаются улучшать условия покупки в глазах клиентов, например, удлинять рассрочки или период льготной ставки при субсидированной ипотеке, субсидировать ставку на больший процент, снижать начальный взнос и т.д.
3.Чем более «выгодной» схема покупки становится для покупателя, тем дороже она обходится застройщику. Следовательно, тем большую сумму застройщик добавляет к цене квартиры, что и создает иллюзию роста цен на новостроки.
Но при этом квартира-новостройка вообще не дорожает! Более того, в условиях стагнирующего рынка она может даже ползти по цене вниз. Дорожает лишь суммарный комбо-продукт = квартира + фин.схема за счет роста затрат застройщика на «улучшение» условий покупки, т.е. за счет слагаемого «фин.схема».
Вот такая вот загогулина... Фактически на сегодняшнем рынке цены на новостройки стали неким сюрреализмом, все меньше отражающим истинную стоимостью новостройки как квартиры, как материального объекта. А индикатором реального положения дел остается тот самый вторичный рынок, позволяющий понять сколько стоит непосредственно сама квартира, а не продукты финансовых иллюзионистов.
К слову, аналитический центр IRN.RU уже четверть века рассчитывает индексы стоимости жилья именно по вторичному рынку именно по этим причинам. Только на вторичном рынке выполняются базовые условия формирования рыночных цен: большое количество независимых продавцов и покупателей. Что касается новостроек, то цены на них всегда в той или иной мере были результатом политики и маркетинговой стратегии застройщиков, хотя такого сюрреализма как сейчас не было никогда.
Квартиры не дорожают, растет средняя цена
А для полноты картины следует отметить еще одну причину иллюзии подорожания новостроек. Дело в том, что во всех аналитических обзорах, представленных на рынке, обычно фигурирует средняя или медианная цена, которая как раз и растет. Но эти показатели зависят от текущей выборки квартир, от того, что представлено на витрине. Так вот, если за минувший год или за несколько лет постепенно раскупили самые доступные новостройки и они ушли с рынка, а остались самые дорогие, то как средняя цена, так и медианная цена вырастут. Но это вовсе не означает, что подорожали сами квартиры!
Но именно этот тренд и доминировал на рынке последние годы. Так еще лет 5 назад львиная доля новостроек приходилась на комфорт- и бизнес-класс с уровнем цен 200-300 тысяч рублей за квадратный метр. Но теперь комфорт-класса почти не осталось, а застройщики мигрировали даже не в бизнес-, а в премиум-класс и делюкс с ценниками под миллион рублей за метр и выше. Вот и получается, что средняя или медианная цены за эти годы выросли в разы, но это не означает, что в такой же пропорции подорожали все квартиры. Рост средних показателей во многом был связан лишь с миграцией рынка из доступного сегмента в дорогой. Проще говоря, рост средних цен на рынке новостроек, отраженный в аналитических обзорах, может быть вообще никак не связан с удорожанием отдельных квартир.
Вообще говоря, все эти обстоятельства были предметом баталий аналитиков и экспертов еще на заре становления отечественного рынка недвижимости в конце 1990х – начале 2000х годов. В частности, на IRN.RU сохранилась не потерявшая актуальность статья 2005 года под названием «Почему упал бизнес-класс или злые шутки статистики», полностью посвященная разбору «на пальцах» типичных ошибок статистического анализа в приложении к рынку недвижимости. Забавно, что спустя много лет люди, занимающиеся сейчас анализом цен на новостройки, допускает те же типичные ошибки и о них приходится говорить снова.