Высокая стоимость земли в столице не позволяет застройщикам проектировать жилые комплексы в горизонтальной плоскости, поэтому город растет вверх. А вместе с тем увеличивается и плотность застройки. Как результат – соседей по этажу становится больше, а нагрузка на инфраструктуру – выше.
Плотность застройки в Москве растет и уже значительно превышает среднероссийскую. По данным ЕИСЖС на начало 2025 г., в новостройках России размещается в среднем по 10 квартир на этаже. При этом показатель практически не меняется с 2022 г. А в новостройках Москвы застройщики вмещают в 2 раза больше квартир на этаже. Об этом говорится в обзоре «Рынок жилья и ипотеки», опубликованном Дом.рф в марте этого года.
Об увеличении плотности застройки в столице в последние несколько лет говорят и опрошенные www.irn.ru эксперты. В первую очередь это связано с ростом вовлеченности города в программу реновации, считает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Пятиэтажных «хрущевок» становится все меньше, а на их месте строят современные дома высотой 10–20 этажей.
Вторая причина кроется в стоимости столичной земли – она слишком дорогая для того, чтобы застройщики проектировали свои ЖК в горизонтальной плоскости. Поэтому Москва растет вверх.
В результате, во-первых, увеличивается средняя высотность девелоперских проектов: за прошедшие три года этот показатель повысился с 22 до 28 этажей, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Во-вторых, столичные застройщики предусматривают все больше квартир на каждом этаже.
До 2010 года больше четырех квартир на этаже можно было встретить в менее чем в 7-10% новых домов (тогда еще не строили ЖК). В тот период Москва в основном застраивалась панельными серийными домами, и квартир на этаже в основном было четыре, вспоминает Валерий Кочетков. Технология монолитного домостроения только набирала силу, и в монолитно-кирпичных домах проектировали тоже по четыре квартиры на этаже. Но встречались дома, где на одном этаже размещались две квартиры.
После кризиса 2008 года на рынке перестали пользоваться массовым спросом квартиры большой площади, и появились предложения квартир-студий с габаритами 18-20 кв. м, которые быстро стали востребованными у покупателей, отмечает эксперт. И кризис 2015–2017 годов только укрепил этот тренд. Это привело к буму строительства домов, где нарезка квартир-студий на этаже уже была по 8-10-12. По сей день такую нарезку все еще можно встретить.
«Еще 10 лет назад девелоперы проектировали в среднем 8-10 квартир на этаже в проектах комфорт-класса, 6-8 – в новостройках бизнес-класса, 5-6 – в премиальных комплексах, 2-4 – в элитных домах. В высокобюджетном сегменте за прошедшие годы показатель практически не изменился, а вот в массовом вырос более чем на 50%», – подтвердил Руслан Сырцов.
Сегодня, по его наблюдениям, столичные застройщики предусматривают все больше квартир на каждом этаже – в среднем 20 помещений в 2025 году против 15 лотов тремя годами ранее.
Площадь самих квартир в новых домах тоже сжимается. Сегодня она составляет в среднем 62,2 кв. м, рассказал основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. За год показатель вырос на 7,6%. Причем увеличение средней площади реализуемых лотов наблюдается уже два года подряд.
«Однако текущее значение по-прежнему существенно уступают пиковому результату, который был зафиксирован в июне 2018 года – 73,8 кв. м. Сейчас средняя площадь квартир в продаже растет в связи с запретом на проектирование малогабаритных лотов (менее 28 кв. м) и резким исчерпанием предложения в массовом сегменте. В то же время просторных многокомнатных квартир на рынке первичного жилья становится все меньше», – отмечает эксперт.
В последние годы меняется не только структура этажей, но и высотность новых домов. Два-три года назад средняя высота строящихся домов фиксировалась на уровне 23-25 этажей, говорит Валерий Кочетков из «Инком». Сегодня этот показатель уже на уровне 30 этажей. А средний этаж в топе самых высоких ЖК Москвы – 67-й.
В результате на первичном рынке «старой» Москвы представлен 291 небоскреб высотой от 30 этажей, подсчитали в «Метриум». Среди них 85 зданий относятся к комфорт-классу, 151 – к бизнес-классу, 55 – к премиум-классу. По итогам 2025 года в «старой» Москве ожидается максимальный ввод корпусов от 30 этажей за всю историю рынка – 96 объектов. В 2026 году застройщики намерены сдать еще 45 высоток, в 2027 году – 81. Общий объем ввода корпусов от 30 этажей за рассматриваемый период (2025-2027 гг.) увеличится на 26,6% – до 219 зданий против 173 в 2022-2024 гг.
Тем не менее, рост этажности не является массовым трендом, говорит заместитель директора по разработке продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. Такой рост наблюдается точечно в рамках уплотнительной застройки в границах исторической Москвы, где это позволяют нормативы.
«Высотность новостроек в Москве четко регламентирована и ограничена наличием требований по аэропортам и объектам культурного наследия. Важна и экономика – строительство выше 99 метров обходится намного дороже реализации более низких объектов. Преобладают отметки в 50, 75 и 99 метров», – пояснил эксперт.
Кроме высотности новостроек и числа квартир на этаже, на плотность застройки влияет расстояние между корпусами в рамках одного комплекса, а также расстояние между различными проектами, обращает внимание основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. В связи с дефицитом стройплощадок и ужесточением финмоделей на фоне непростой экономической ситуации этот показатель тоже ежегодно увеличивается.
«Компактные проекты точечной застройки в комфорт-, бизнес- и даже премиум-классе сегодня становятся редкостью. Сегодня в них представлено менее 12% от общего объема предложения на первичном рынке «старой» Москвы», – подчеркнул эксперт.
Внутри Садового кольца по понятным причинам не встретить дома даже премиум-сегмента, не говоря уже о бизнес-классе, говорит Валерий Кочетков из «Инком». Жилье категории де люкс строят камерным, маленьким, и чтобы оно вписывалось в историческое окружение. Все, что между Садовым кольцом и МКАД, уже стараются спроектировать с максимальной плотностью. Прилегающие территории к МКАД позволяют строить не в высоту, а в ширину, но и это не отменяет плотность застройки.
В среднем в жилых комплексах в районе ТТК, например, проектируется по 3-4 корпуса, где количество квартир может вырастать до 1,5-2 тыс., говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
«Однако здесь все зависит от каждого конкретного проекта: если в некоторых проектах на 3 корпуса может приходиться порядка 1,5 квартир, то в других – составлять не более 500. На это влияет концепция проекта, стратегия застройщика в каждом отдельном случае, расположение дома, класс и т.д.», – отметил эксперт.
В результате в слишком уплотненных домах в пиковое время – утром и вечером – жители сталкиваются с целым комплексом проблем: лифты не справляются с пассажиропотоком, образуя «очереди», прилегающие территории парализованы из-за дефицита парковочных мест, а выехать из района становится все труднее из-за пробок. Социальная инфраструктура также перегружена, что проявляется, например, в организации учебного процесса в школах в две смены. А, учитывая, что новостроек массового сегмента в «старой» Москве становится все меньше, такая картина все чаще свойственна проектам класса «бизнес» и выше. См. «Застройщики перестарались с дорогим жильем в Москве».
В дальнейшем в росте плотности и высотности новостроек опрошенные www.irn.ru эксперты не сомневаются: «банк земли не бесконечен, поэтому предпосылок для удешевления столичных территорий нет», говорит Валерий Кочетков из «Инком».
По мнению основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, вероятно, показатели средней плотности застройки стабилизируются и будут стагнировать после снижения ключевой ставки до комфортных значений. Предпосылок для их снижения, по его словам, сейчас не наблюдается.
Однако бесконечно корректироваться в рост этот показатель, конечно, не может, считает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Ключевыми сдерживающими факторами, по мнению директора по разработке продукта ГК «А101» Павла Брызгалова, останутся экономическая целесообразность, развитие инфраструктуры и градостроительная политика города.
Впрочем, еще в прошлом году мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление столичного правительства об упразднении ограничений на высотность застройки. Исключения составляют зоны сохраняемого землепользования на территориях достопримечательных мест или объектов культурного наследия, а также если иное не установлено нормативными актами правительства Москвы. Отмена ограничений по высотности застройки в Москве означает дальнейший рост ее плотности. Как ранее отмечали эксперты www.irn.ru, с учетом увлечения застройщиков «мелкой нарезкой» это может привести к превращению столицы в азиатский мегаполис типа Гонконга. См. «Москву уплотняют до Гонконга: столицу застроят небоскребами «мелкой нарезки».