Новые МФО или возвращение субъектов РФ в ипотечный бизнес

22 октября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 23.07.2025 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешивший некоторым микрофинансовым организациям (МФО) выдавать ипотечные займы гражданам. Многие СМИ поспешили назвать его революционным новшеством в сфере жилищного кредитования. Так ли это на самом деле? Давайте разберемся.

Необходимо отметить, что с конца 2019 года (если точнее, с 13 декабря 2019 года) выдавать ипотечные займы в России могли не только банки, но и организации, уполномоченные АО «ДОМ.РФ» (на основании Постановления Правительства РФ от 16.03.2020 № 291, которое впоследствии утратило силу). Речь шла о различных ООО, АО, кооперативах и фондах, учредителями которых выступали как государственные и муниципальные структуры, так и частные лица, и коммерческие юридические лица. Их перечень на июнь 2024 года все еще размещен на сайте «ДОМ.РФ».

Банк России не контролировал и не надзирал за этими организациями, что вызывало у него серьезную озабоченность. В результате ЦБ РФ инициировал принятие Федерального закона от 12 июня 2024 года № 137-ФЗ. Этот нормативный акт положил конец практике выдачи ипотечных займов через уполномоченные организации, принадлежавшие коммерсантам и не подотчетные Центральному банку.

Однако под ограничения попали и компании, принадлежащие субъектам Российской Федерации, которые в одночасье лишились возможности выдавать ипотечные кредиты гражданам, осваивать бюджетные средства и зарабатывать на заемщиках. Местные власти выразили недоумение, указав, что «исключение уполномоченных организаций может повлечь ухудшение положения граждан-заемщиков, поскольку Федеральным законом № 137-ФЗ исключается, в том числе, деятельность по предоставлению ипотечных займов льготным категориям граждан добросовестных организаций, сто процентов акций (долей) которых принадлежит субъекту Российской Федерации» (Пояснительная записка к проекту закона № 676714-8).

В итоге федеральная власть пошла навстречу региональным чиновникам, и был разработан Федеральный закон от 23.07.2025 № 250-ФЗ. Он разрешил микрофинансовым организациям «осуществлять деятельность, связанную с заключением договоров займа, обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой». ЦБ РФ отнесся к этому закону благосклонно, поскольку МФО находятся в его ведении и подчиняются установленным требованиям.

МФО, принадлежащие субъектам РФ, станут выдавать жилищные займы

Федеральный закон № 250-ФЗ дополнил Федеральный закон от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» новой статьей 9.2. Эта норма разрешает микрофинансовым организациям заключать договоры займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой. Проще говоря — кредитовать граждан на покупку жилья.

Однако выдавать ипотечные займы смогут только МФО, «100 процентов акций (долей) которых принадлежит субъекту Российской Федерации или единственным учредителем (участником) которой является субъект Российской Федерации» (ст. 9.2 Федерального закона № 151-ФЗ).

Следовательно, фактически работать с ипотекой будут государственные структуры в форме МФО, принадлежащих субъекту РФ. Напомним, что согласно Конституции России, субъектами Российской Федерации являются республики, края, области, города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь), автономная область и автономные округа (ст. 65 Конституции РФ). Именно эти субъекты через созданные ими МФО займутся ипотечным кредитованием.

Интересно, что Федеральный закон № 250-ФЗ также внес изменения в пункт 11 статьи 12 закона о микрофинансовой деятельности. Прежняя редакция разрешала выдавать ипотечные займы МФО, учредителем которых являлась Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Новая редакция содержит отсылку к статье 9.2, то есть разрешает эту деятельность только МФО, принадлежащим субъекту РФ, при этом из текста исключены слова «Российская Федерация» и «муниципальное образование».

Таким образом, поправки (новая статья 9.2 и изменения в п. 11 ст. 12 закона № 151-ФЗ) фактически исключили из перечня организаций, имеющих право выдавать ипотечные займы, МФО, принадлежащие РФ и муниципальным образованиям.

Возникает вопрос: учреждали ли Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования подобные МФО? Специально этим вопросом я не интересовался. Возможно, читатели подскажут.

Впрочем, согласно разъяснению ЦБ РФ, «с даты вступления в силу Федерального закона № 250-ФЗ микрофинансовые организации, выдающие ипотечные займы с учетом установленных Федеральным законом № 151-ФЗ ограничений (в том числе микрофинансовые организации, учредителем (участником) которых является Российская Федерация, муниципальное образование), вправе продолжить осуществление данной деятельности» (Письмо Банка России от 28.08.2025 № 44-11/6091).

Последствия принятия закона

Не стоит ожидать глобальных последствий от этой законодательной инициативы. Выдачей ипотечных займов ранее уже занимались организации, уполномоченные АО «ДОМ.РФ», и это не оказало существенного влияния на рынок жилья. Можно предположить, что услугами МФО (как и ранее услугами уполномоченных организаций) будут пользоваться в основном «нестандартные» заемщики: с плохой кредитной историей, не подходящие под условия банков, имеющие неофициальные доходы, самозанятые, предпенсионеры или молодежь, не попадающая под льготные программы. Возможно, эти займы заинтересуют и жителей регионов с ограниченным доступом к типовым ипотечным продуктам.

На банковские ставки по ипотеке это, конечно, не повлияет, и серьезной конкуренции кредитным организациям не создаст. Банки и так не работают с этим сегментом заемщиков, поэтому банкиры спокойны.

К преимуществам ипотеки через МФО можно отнести возможность погашения задолженности за счет средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств в рамках мер господдержки многодетных семей. Соответствующие изменения уже внесены в федеральные законы.

Понятно, что ставки в МФО будут выше, чем в банках. В интернете встречается информация, что они варьируются в пределах 12–18%. Что касается остальных условий, то они пока остаются стандартными, поскольку особых разъяснений ЦБ РФ на этот счет не публиковал. Максимальный размер займа по-прежнему составляет 15 миллионов рублей, а размер первоначального взноса — не менее 20% (в противном случае кредитору придется формировать дополнительные резервы).

Не стоит думать, что после 22 октября 2025 года МФО, выдающие ипотечные займы, начнут злоупотреблять своими правами. Во-первых, времена агрессивных методов взыскания прошли, а во-вторых, речь идет о государственных МФО. Поэтому все процедуры будут осуществляться в рамках закона об ипотеке: подача искового заявления в суд и обращение взыскания на заложенное жилье.

Выводы

Федеральный закон от 23.07.2025 № 250-ФЗ по сути подтвердил право субъектов РФ заниматься выдачей займов под залог жилья, но уже в формате МФО и под надзором Банка России. Является ли это прорывом, способным перевернуть рынок жилья? Нет, конечно. Глобально ситуация в кредитовании не изменится. В то же время поправки несомненно расширят пул платежеспособных покупателей на 10–15% за счет клиентов, не соответствующих банковским требованиям, и позволят девелоперам поддержать объемы продаж, особенно в бюджетном сегменте.

В итоге микрофинансовые организации найдут своих заемщиков. Это будут граждане, которые не могут получить ипотечный кредит в банках по тем или иным причинам. Ставка по займу в таких МФО будет выше банковской, но все же относительно приемлемой. В дальнейшем заемщик, аккуратно выплачивая заем, возможно, сможет рефинансировать его в банке. Так что в целом ипотечное кредитование через государственную МФО — не самый плохой выход для тех, кто по каким-либо причинам не может взять кредит в банке.