Сегодня рынок аренды жилья в Москве – это царство арендодателя. Спрос, как всегда осенью, обгоняет предложение, особенно на бюджетные и ликвидные лоты, ставки растут, а скидки, если и есть, то остаются минимальными. Но впереди традиционное сезонное затишье, которое может изменить расстановку сил.
Осенний сезон традиционно приносит оживление на рынок аренды жилья. Однако в этом году эксперты отмечают противоречивую тенденцию: общая картина начинает меняться, но в ключевом сегменте доступного жилья «право голоса» по-прежнему принадлежит собственникам. Ситуацию, которую можно охарактеризовать как «рынок арендодателя», эксперты объясняют фундаментальным законом экономики – спрос превышает предложение.
«Как всегда осенью, когда спрос на высоте, рынок найма однозначно принадлежит арендодателям», – рассказала заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
По словам эксперта, в такой ситуации торг на рынке не предусмотрен, и скидок от арендодателей ждать не приходится.
С коллегой согласилась и руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева: «На сегодняшний день это рынок арендодателя, поскольку спрос превышает предложение. Именно они устанавливают уровень цен на качественные лоты, которых очень мало на рынке. Это ситуация дефицита предложения и высокого спроса».
Впрочем, на рынке наметились и перемены. Как отметил ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарёв, существенно выросший объем предложения в некоторых сегментах начал разворачивать рынок в сторону арендатора. Теперь они стали активнее торговаться и смотреть в 1,5-2 раза больше объектов перед тем как сделать окончательный выбор. Впрочем, как отметил эксперт, если говорить о бюджетных вариантах, то здесь ситуация остается неизменной.
«Если мы говорим про бюджетные варианты жилья или квартиры «с изюминкой», то здесь принципиально ничего не изменилось, и арендодатели диктуют свои условия. На рядовые же варианты квартир собственники готовы делать дисконт на уровне 5-7% от изначально заявленной ставки аренды», – рассказал эксперт.
Данные о предложении у опрошенных нами экспертов разнятся. По оценке «Инком», например, в настоящее время предложение на рынке аренды Москвы на 11% меньше, чем было в январе этого года, и на 1% больше, чем в сентябре 2024 г.
«Такое положение соответствует сезонности – в начале года спрос был на низком уровне, как это обычно бывает перед новогодними праздниками и после них. В период высокой осенней активности арендаторов предложение вымывается. Так что в этом году нет никаких сюрпризов», – пояснила Оксана Полякова.
По оценкам НДВ, сегодня на рынке аренды Москвы находится 20 тыс. лотов, это на 10% больше, чем в начале года, и на 15% больше, чем год назад.
«После роста ключевой ставки и соответственно ипотечных и депозитных ставок многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, разместив свои средства на депозитных счетах. В итоге они частично перешли на рынок аренды жилья, что привело к резкому сокращению объема лотов на рынке», – объяснила Елена Чегодаева.
В агентстве «Этажи» называют еще более внушительные цифры: «Предложение квартир в аренду за год выросло почти вдвое, при этом с начала года рост составил порядка 50%. Связано это с выходом на рынок продавцов, отложивших реализацию своих объектов, в связи с высокой ставкой и долгим сроком экспозиции, отмечают в компании.
«Плюс сейчас на рынок влияет большой объем квартир, в сданных домах, которые приобретались на волне ажиотажного спроса последних лет», – пояснил Иван Золотарёв.
Срок экспозиции на рынке аренды жилья Москвы тоже растет, отметил Иван Золотарёв из компании «Этажи»: если в прошлом году на фоне дефицита предложения срок экспозиции в августе и сентябре был в среднем на уровне 1-1,5 недель, то в этом году он вернулся к более привычным значениям – 1,5-3 недели. По словам эксперта, по-прежнему особо востребованные и недорогие варианты сдаются буквально «с колес».
В массовом сегменте, по словам Оксаны Поляковой из «Инком», объекты экспонируются в среднем 5 дней, экономичные ликвидные лоты находят арендаторов за несколько часов, а малоликвидные варианты задерживаются в рекламе на несколько недель и дольше. Год назад ликвидные объекты сдавались за срок от 2 часов до 1 дня; низколиквидные – от 2 недель и дольше.
«Быстро «уходят» квартиры в хорошем состоянии со свежим ремонтом, отвечающим современным стандартам, и свежей мебелью, с хорошей транспортной доступностью по цене не выше рынка. Эти лоты могут найти своего арендатора в течение нескольких часов. Есть дорогие или устаревшие лоты, которые могут находиться в экспозиции по 2 месяца», – согласилась с коллегами Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости», отметив, что на рынке остро ощущается дефицит недорогого качественного жилья.
Спрос на аренду жилья в Москве тоже растет. В «Инком», например, отмечают рост количества запросов от арендаторов на 27% по сравнению с январем, что еще раз подтверждает влияние сезонности на столичный рынок найма.
«По сравнению с показателем сентября 2024 г. заявок меньше на 37%, но надо учитывать, что прошлый год отметился ажиотажным спросом на фоне острого дефицита предложения – это продолжалось весь год без перерывов на сезонность», – пояснила Оксана Полякова.
О росте спроса на аренду квартир в Москве рассказали и в «Миэль». По словам руководителя департамента аренды компании, в сентябре 2025 года спрос на аренду квартир увеличился на 8% по сравнению с тем же месяцем 2024 года, а по отношению к январю 2025 года рост составил 36%.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» спрос тоже вырос – на 15-20%, что, как отметила Елена Чегодаева, привело к росту средних ставок на аренду.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир выросли за год на 14,3% до 68,3 тысяч рублей, двухкомнатных на 9,4% до 111,61 тысяч рублей, рассказал Иван Злотарев из компании «Этажи».
«В начале сентября ставки привычно подросли, в связи с началом делового сезона, но рост этот был на 1-2% меньше, чем в прошлом году. К концу сентября спрос начал остывать и сейчас наблюдается постепенная коррекция ставок и рост дисконта», – подчеркнул эксперт.
По данным «Инком», сегодня на массовом рынке «старой» Москвы однокомнатную квартиру экономкласса можно снять в среднем за 40–45 тыс. руб., однокомнатная жилплощадь комфорт-класса в среднем сдается за 50–55 тыс. руб.
Динамика средней стоимости найма 1-комнатной квартиры в годовом выражении по округам старой Москвы
| Округ | Средняя цена в сентябре 2024 г., тыс. руб. | Средняя цена в сентябре 2025 г., тыс. руб. | Динамика % |
|---|---|---|---|
| ЦАО | 72 | 85 | 15 |
| ЗАО | 55 | 65 | 15 |
| ЮЗАО | 58 | 68 | 14 |
| САО | 48 | 53 | 9 |
| СЗАО | 48 | 53 | 9 |
| СВАО | 45 | 50 | 10 |
| ВАО | 45 | 48 | 6 |
| ЮАО | 45 | 47 | 4 |
| ЮВАО | 45 | 47 | 4 |
Данные Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость
Наибольший рост цен по итогам сентября 2025 г. в «Инком» зафиксировали в округах, где в предложении преобладает доля дорогих объектов, и где их число за год увеличилось. В локациях с демократичным по цене жильем изменения в пределах 4–7%.
В среднем сегодня цена аренды однокомнатных лотов на рынке Москвы, по оценке НДВ, составляет 78 тыс. руб., которая по сравнению с началом года выросла на 5,5%, с тем же периодом прошлого года – на 17%. Рост цен на аренду связан с ростом спроса на фоне роста ипотечных и депозитных ставок.
При этом, как отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, в этом месяце средняя цена аренды наиболее востребованных лотов (студии и однокомнатные квартиры) замедлилась в росте. «Если летом - в начале осени ежемесячный прирост составлял 3-3,5%, то сейчас он замедлился. На рынке закончилась волна активного поиска вариантов аренды на сезон, поэтому на рынке межсезонное затишье. Прирост по цене может быть только в ликвидных вариантах с хорошим ремонтом и мебелью в престижных районах», – поделилась эксперт.
В ближайшей перспективе, по оценке экспертов, на фоне снижения сезонной активности рынок аренды ждет затишье, но оно не обязательно принесет с собой снижение ставок.
«Согласно сезонности, в конце октября активность нанимателей на рынке аренды Москвы должна пойти на спад, в ноябре она обычно снижается еще на 10–12%, в декабре со второй половины месяца – перед новогодними праздниками – затишье, которое продлится до середины января. Но и при охлаждении рынка в конце осени–начале зимы, как правило, сохраняется ценовая инерция – арендодатели стараются сдать свои объекты по той стоимости, какая была на пике спроса в августе-сентябре», – пояснила заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
В свою очередь ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарёв не исключает и возможность просадки средних ставок аренды, которая традиционно случается после периода пикового спроса августа-сентября. Но рассчитывать на существенный пересмотр цен, опять же, не стоит: по его оценкам, коррекция может быть на уровне 3-4% до конца года.
«Дальше ситуация будет зависеть от целого ряда факторов, в том числе оживления спроса на вторичном рынке при снижении ипотечных ставок, из-за чего может начать сокращаться объем предложения на рынке аренды. Но при этом и часть арендаторов могут уйти в историю покупки собственного жилья», – не исключил эксперт.