Сегодня в равной мере остро стоят два вопроса. С одной стороны, это повышение доступности жилья и нормализация рынка недвижимости после перекосов, вызванных массовыми льготными ипотечными программами. С другой – наполнение дефицитного бюджета в условиях беспрецедентного санкционного давления и турбулентности на мировых финансовых рынках. Примечательно, что «убить» сразу двух этих «зайцев» поможет всего одна мера – донастройка прогрессивного налога на владение недвижимостью.
Такой налог существует в России уже довольно давно и известен как налог на имущество. Но есть ощущение, что последние годы про него как-то забыли, что выглядит крайне странно, особенно в свете внедрения прогрессивной шкалы НДФЛ. Сразу же следует отметить, что прогрессивный налог на недвижимость гораздо справедливее прогрессивного НДФЛ, потому что недвижимостью, особенно в больших количествах, владеют по настоящему богатые люди, у которых уже все есть. А вот НДФЛ платят во многом наемные работники, которые еще только пытаются заработать, возможно, лишь на свою первую квартиру. Более того, доработка налога на недвижимость куда целесообразнее повышения разгоняющего инфляцию НДС.
В своем нынешнем виде налог на недвижимость сразу вызывает немало вопросов. Так, например, более-менее осязаемая ставка в 2,5% (с 2025 года, ранее 2%) применяется лишь к супердорогой недвижимости стоимостью от 300 миллионов рублей (по кадастровой оценке). При этом львиная доля объектов облагается по ставке 0,1%, но явно есть разница между квартирой ценой в 5 или 250 миллионов рублей.
Еще важнее, что налог на недвижимость никак не учитывает число объектов у одного владельца и их суммарную стоимость. Но именно эта проблема под названием «темные окна новостроек» давно уже стала притчей во языцех – как в Москве, так и в других крупных городах страны до половины квартир в новых домах могут никак не использоваться.
Важно отметить, что само по себе инвестирование в недвижимость – это нормальная экономическая практика. Однако проблема заключается в том, что в России зачастую купленные впрок квартиры не перепродают по мере окончания строительства дома, чтобы зафиксировать прибыль, и не сдают в аренду, то есть они вообще никак не «работают» ни на рынок, ни на их владельца. Есть немало примеров, когда квартиры стоят в «бетоне» десятилетиями, причем их хозяева не оплачивают даже коммунальные расходы, которые управляющая компания нередко пытается распределить по остальным жильцам, что вряд ли можно назвать нормальной ситуацией.
В мировой практике проблему «темных окон» как раз и решает налог на недвижимость. То есть квартиру должно быть дорого просто держать не используемой, особенно если это лишняя квартира, купленная впрок на неопределенный срок. И особенно если так квартир накуплено много. Поэтому налог на недвижимость и должен быть прогрессивным аналогично прогрессивному НДФЛ: для владельцев 1-2 квартир типовых квартир ничего вообще измениться не должно, но вот если у человека есть 5-10-20-30 квартир, особенно в дорогом сегменте, то тогда ставка налога должна возрастать в геометрической прогрессии. Только такая мера будет способствовать возвращению неиспользуемого жилья на рынок.
В условиях действия прогрессивного налога на недвижимость инвестиционные покупатели, вложившиеся в строительство, будут заинтересованы фиксировать прибыль по мере его окончания, то есть перепродавать готовое жилье финальным потребителям, восполняя объем предложения на рынке. Либо же делать ремонт и сдавать инвестиционные квартиры в аренду, также возвращая жилье на рынок. Проще говоря, налоговая политика в сфере недвижимости должна способствовать главной социальной задаче – наполнению рынка предложением и повышению доступности жилья. Ну а если кто-то все же хочет владеть лишними квартирами, но никак их не использовать, то такая возможность тоже остается, но она должна облагаться повышенным налогом, имеющим ту же логику, что и налог на роскошь.
Если же от общей идеи переходить к ее практической реализации, то отталкиваться следует, конечно же, не от числа квартир, а от их суммарной кадастровой стоимости. Эта информация сейчас доступна как государству, так и владельцам жилья и периодически актуализируется. Более того, логично считать, что владелец 1 элитной квартиры и владелец нескольких недорогих квартир с примерно такой же суммарной стоимостью должны быть примерно равны для налогообложения.
Далее по аналогии со шкалой прогрессивного НДФЛ следует проанализировать распределение имущества по населению и выделить соответствующие диапазоны суммарной стоимости недвижимости, имеющейся у гражданин, а также ставки налога для них. Следует исходить из того, чтобы для большинства людей, владеющих 1-2 относительно недорогими квартирами эконом-комфорт класса налог на недвижимость вообще бы не изменился, остался бы по ставке 0,1%, подобно тому как для большинства людей с невысокими доходами НДФЛ остался на уровне 13%. Но вот для тех, у кого есть либо дорогая элитная квартира, либо же много самых обычных квартир, явно купленных впрок, и тем более много дорогого жилья, ставка налога должна повышаться по нарастающей.
Также согласно изложенной логике по минимальной ставке должны облагаться налогом квартиры, сдающиеся в аренду, потому что в данном случае возникает еще и дополнительный налог от арендного дохода. Более того, эта схема позволит окончательно обелить рынок аренды жилья, потому что в этом случае наймодатели будут заинтересованы оформлять все «в белую», чтобы минимизировать налог на недвижимость.
Внедрение прогрессивного налога на недвижимость – это шаг к здоровому, сбалансированному рынку, где жилье выполняет свою первоочередную функцию: быть домом для людей, а не простаивать мертвым грузом до «лучших времен». Помимо прочего, возвращение на рынок неиспользуемого жилья будет сдерживать рост цен, что в первую очередь способствует повышению доступности жилья. Ведь именно адекватная стоимость метра делает жилье доступнее для населения, а не массовые ипотечные льготы и не «околонулевые ставки», которые в последние годы только раздули цены на жилье, способствуя надуванию пузыря. Недавно на IRN.RU был проведен опрос о том, что делает жилье доступным. Примечательно, что почти 70% указали именно ценовой фактор: невысокие цены и хорошие скидки. Так вот, именно прогрессивный налог на недвижимость способен привести к росту объемов предложения за счет вовлечения в оборот простаивающего жилья и, как следствие, способствовать нормализации цен.