Продление моратория на штрафы застройщикам: что это значит для дольщиков

19 июня 2025 года правительство РФ приняло постановление № 925, которым продлило срок действия моратория на применение финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), установленных законодательством о долевом строительстве. В этой статье адвокат Олег Сухов рассказывает о сути этих санкций, а также высказывает свое мнение о возможных причинах введения и продления моратория.

Ныне действующий мораторий на применение мер гражданско-правовой ответственности в сфере долевого участия в строительстве введен постановлением правительства РФ от 18.03.2024 года № 326. В первой редакции Постановления срок моратория ограничивался 31 декабря 2024 года. Потом он продлевался. Последний раз - 19 июня 2025 года, когда Правительство РФ Постановлением № 925 продлило мораторий до 31 декабря 2025 года.

Этот мораторий приостанавливает применение целого ряд мер гражданско-правовой ответственности.

Мораторий на взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта

Второй год подряд продолжает действовать мораторий на взыскание с застройщиков неустойки (пени) в случае нарушения ими предусмотренного договором срока передачи дольщикам объекта долевого строительства (ч.2 ст.6 закона № 214-ФЗ). В период моратория неустойка за нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства не начисляется (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 марта 2025 г. № 33-6380/2025).

Штраф за неудовлетворение застройщиком в добровольном порядке требований потребителя, и неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) не начисляются за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно

Точно так же до конца этого года правительство РФ продлило мораторий на начисление и взыскание со строительных компаний неустойки (пени) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, а также требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов). Взыскание этой неустойки предусмотрено частью 8 статьи 7 закона № 214-ФЗ.

«С учетом внесенных изменений в постановление правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 неустойка, предусмотренная ч. 8 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, не подлежит начислению до 31 декабря 2025 г. включительно в случае, если она имеет место быть после вступления приведенного Постановления в законную силу, а в случае если данные требования были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего Постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 года включительно» (Апелляционное определение Московского городского суда от 16 июля 2025 г. по делу № 33-32846/2025).

Продлило правительство и мораторий на взыскание с застройщиков штрафа за неудовлетворение требований потребителя (дольщика) в добровольном порядке, если суд удовлетворит эти требования. И пусть сегодня штраф составляет лишь 5% (а не 50%, как раньше) от присужденной суммы, но дольщик лишается и его. Суды стандартно отказываются взыскивать данный штраф в период моратория (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 марта 2025 г. N 33-6380/2025).

Кстати, если срок для добровольного удовлетворения требований гражданина застройщиком истек до 22 марта 2024 года, то дольщик еще имеет возможность после завершения моратория получить штраф и неустойку. А вот если девелопер нарушил условие договора и «на дату истечения срока для добровольного удовлетворения требований участника долевого строительства… действовал мораторий, установленный постановлением правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 на взыскание финансовых санкций, в том числе штрафа», то у судов вообще отсутствуют основания для взыскания с застройщика штрафов в пользу участников долевого строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 3 июля 2025 г. по делу № 33-29198/2025).

Не присуждаются убытки (за исключением фактически понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства), причиненные дольщику в период с 01.01.2025 года по 31.12.2025 года

Часть 2 статьи 7 и часть 1 статьи 10 закона № 214-ФЗ дает право участнику долевого строительства потребовать от застройщика возместить убытки. Он может потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену или возместить свои расходы на устранение недостатков. Постановление правительства № 326 также запретило в период моратория взыскивать с застройщика в пользу дольщика причиненные последнему убытки за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) помещения.

Собственно говоря, и здесь нет никаких вопросов. Вынося решения, суды отказываются учитывать эти убытки во время моратория. Классический пример — убытки в виде расходов дольщика за наем жилого помещения в случае нарушения девелопером срока передачи объекта гражданину. Такие убытки не учитываются и не возмещаются дольщику (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 мая 2025 г. № 33-21937/2025).

Мораторий на начисление и взыскание процентов и продление отсрочки

Соответственно, правительство продлило и мораторий на начисление процентов. Напомню, что застройщик возвращает деньги дольщику и уплачивает проценты за пользование денежными средствами, если грубо нарушил обязательства по ДДУ, и участник долевого строительства в одностороннем или в судебном порядке расторг договор (ч. 2 и 6 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Ну и наконец, Правительство продлило до 31.12.2025 года возможность предоставления отсрочки по требованиям уже предъявленным застройщику и подтвердило запрет банкам и кредитным организациям исполнять (простите за тавтологию) исполнительные документы, содержащие такие требования.

Несколько субъективных слов о причинах моратория

Само по себе вмешательство государства в гражданско-правовые по своей сути отношения между застройщиком и участником долевого строительства не должны вызывать какого-либо удивления. Власти считают (или по крайней мере считали), что строительная отрасль является одним из локомотивов экономики, который тянет за собой развитие других отраслей. Кроме того, введение несколько лет назад счетов эскроу не только снизило риски граждан при заключении ДДУ, но и заставило девелоперов активно кредитоваться в банках для осуществления строительства. Ведь они же не могут раскрыть счета эскроу до момента введения объекта в эксплуатацию. А на строительство нужны деньги. Ну, а тут еще подоспели санкции и неоднозначная международная обстановка, которые вынудили государство прямо или косвенно (например, ипотека) субсидировать строительство жилья. В результате застройщики выплачивали огромные штрафные санкции гражданам можно сказать за счет кредитных и в какой-то мере государственных средств.

Все это заставило государство сначала в марте 2024 года ввести мораторий на начисление финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств ДДУ, а затем вообще принять Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ о внесении поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данные поправки резко снизили размеры штрафов и неустоек, взыскиваемых с застройщиков за нарушение условий ДДУ.

Выводы

Итак, правительство в очередной раз продлило мораторий до 31 декабря 2025 года включительно. Следовательно, дольщики по-прежнему не смогут в полном объёме получить причитающиеся им штрафы и неустойки за нарушение застройщиками условий ДДУ. В то же время меры, принятые Правительством (чего уж тут скрывать), помогли строительной отрасли остаться на плаву и даже увеличить количество возводимых жилых объектов.

Тем не менее, стоит честно признать, что государственный мораторий не может являться надлежащим инструментом регулирования гражданско-правовой ответственности. Это временная мера и власть отменит ее после стабилизации экономики и завершения СВО. Однако даже отмена моратория и возобновление применения финансовых санкций не ликвидируют проблему нарушения сроков сдачи объектов и качества возводимого жилья. Эти вопросы застройщикам, уполномоченным банкам и государству все равно придется решать. Рано или поздно.