Как взыскать с застройщика неустойку за некачественный ремонт по новым правилам?

В последнее время читатели все чаще и чаще спрашивают меня, как взыскать с застройщика неустойку за некачественный ремонт квартиры по новым правилам? Причем этой неустойкой интересуются не только дольщики, но и те, кто еще только собирается заключить договор долевого участия в строительстве. Видимо, они уже морально готовы к тому, что, в конце концов, получат квартиру с недостатками. Учитывая такой живой интерес граждан к этому вопросу, я попытаюсь ответить на него в своей новой статье.

Скажу сразу, что под «новыми правилами» взыскания с застройщика неустойки сегодня понимают поправки, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ.

Однако, эти изменения никак не касаются порядка взыскания неустойки с застройщика за некачественный ремонт помещения. Не касаются от слова совсем. Дело в том, что Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует правоотношения в сфере долевого строительства жилых помещений. А застройщик, в соответствии с этим нормативным актом, занимается исключительно строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. И строительная компании, подпадающая под признаки застройщика по закону № 214-ФЗ, не занимается ремонтом жилых помещений в прямом смысле этого слова. Не тот, как говорится, масштаб.

Поэтому, касаясь темы взыскания неустойки с застройщика за некачественный ремонт помещений, читатели, скорее всего, имеют ввиду неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Вот здесь — да. Действительно есть изменения. О них мы и поговорим ниже.

Как было раньше

До недавнего времени (если уж быть точным до 01.09.2024 года) часть 8 статьи 7 закона № 214-ФЗ указывала, что за нарушение срока устранения недостатков помещения застройщик уплачивает гражданину за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей № 2300-1. При этом если недостаток (дефект) жилого помещения не является основанием для признания этого помещения непригодным для проживания, то размер неустойки (пени) рассчитывался, как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 закона № 2300-1, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно же пункту 1 ст. 23 Закона № 2300-1 размер неустойки (пени) за нарушение сроков составляет 1% (один) от цены товара. Применительно к долевому участию в строительстве это означало, что за каждый день просрочки застройщик платил гражданину неустойку в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта) (Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 05.04.2021 по делу № 2-1500/2021).

В свою очередь статья 10 Закона № 214-ФЗ по сути являлась материальной и отсылочной. Она в общих чертах обязывала застройщика уплатить гражданину неустойки (штрафы, пени), предусмотренные законом № 214-ФЗ и ДДУ, а также возместить в полном объеме убытки сверх неустойки. Исполняя требования данной статьи, суды открывали закон о защите прав потребителей № 2300-1 и дополнительно взыскивали с застройщика в пользу дольщика за неисполнение строителями требований гражданина в добровольном (досудебном) порядке еще 50% процентов от присужденной ему суммы (ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1). Ну, это было уже кое-что. При удачном стечении обстоятельств можно было сделать и неплохой гешефт.

В результате все кроме застройщиков были довольны, а в правовом поле появился даже особый термин - «потребительский терроризм». И нужно признать, что это звучало чертовски веско и убедительно. Если, конечно, отталкиваться от присужденных дольщикам сумм.

Как стало сейчас

Понятно, что такое положение вещей не могло продолжаться сколь угодно долго. Критиков со стороны застройщиков было много, и они напирали нешуточно. В конце концов, строительное лобби, затихарившееся в Думе и в министерствах, продавило-таки поправки в закон № 214-ФЗ.
Изменения, внесенные в закон о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ Законом № 266-ФЗ вывели дольщиков из-под зонтика Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», под которым они находились с 2004 года.

Так, с 01.09.2024 года суд, удовлетворяя требования дольщика - гражданина, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в дополнение к присужденной в его пользу сумме взыскивает с застройщика штраф в размере только 5% от присужденной суммы. Поправки уменьшили размер штрафа сразу на 45%. Почувствуйте разницу.

Но оставим в стороне этот штраф. Поговорим о неустойке за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. По сути это и есть ремонт (пусть и непредусмотренный) жилья. Здесь тоже произошли изменения.

С 01.09.2024 размер неустойки (пеней) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (в том числе по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до указанной даты) определяется в соответствии с частью 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Теперь за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) помещения (а также за нарушение исполнения требования об уменьшении цены договора, о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения. Неустойка рассчитывается от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению дольщику.

Если же дольщиком является гражданин, который купил жильё исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с бизнесом, то застройщик уплачивает неустойку в двойном размере. Однако при этом она не может быть больше стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Формула расчета неустойки за устранение недостатков (дефектов) в последнем случае стандартная: стоимость расходов на устранение недостатка (дефекта) х 2 x 1/300 ставки ЦБ РФ x количество дней просрочки. Точно по такой же формуле рассчитывается и размер неустойки в случае требования о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков (дефектов): сумма, подлежащая возмещению участнику долевого строительства x 2 x 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ x количество дней просрочки.

В том случае, когда недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, то размер неустойки (пени) рассчитывается от цены договора.

В целом же (если отбросить все эти юридические конструкции и нормативное многословие) читателю следует знать одно: государство изменило установочный элемент для расчета неустойки за устранение недостатков (дефектов) с 1% на 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. И даже умножение на 2 ситуации не меняет. Потенциальная сумма для взыскания стала меньше.

Порядок взыскания неустойки по «новым правилам»

На самом деле никаких «новых правил» взыскания неустойки нет. Все правила и порядок остались прежними. Государство не «лезет» в сферу математических формул и не меняет гражданский процесс.

Как и прежде дольщик сначала направляет застройщику письменное требование о добровольной уплате неустойки с ее расчетом, указывает размер причиненных ему убытков и прикладывает к требованию подтверждающие документы.

Если застройщик не выплатит неустойку (или оплатит не в полном размере), то участник долевого строительства направляет в суд иск, который составляется в соответствии с требованиями части 2 ст. 131 ГПК РФ. Ну и далее все по стандартной схеме: судебные заседания, получение решения и исполнительного листа, взыскание присужденных сумм.

Мораторий на неустойку

Впрочем, сегодня со взысканием неустойки существует одна проблема. Еще с ковидных времен Правительство РФ периодически принимает Постановления, ограничивающие начисление, а также взыскание штрафов и неустоек в сфере долевого строительства. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства не начисляется за период с 01.01.2025 до 01.01.2026. А в части неустойки, требования об уплате которой были предъявлены к исполнению до 01.01.2025, застройщикам предоставляется отсрочка до 01.01.2026.

Кроме того, требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками (иными кредитными организациями), обслуживающими счета застройщика. Исключение составляют только фактически понесенные дольщиком расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326).

Хотя, если застройщик все же не удосужится выплатить дольщику стоимость работ по устранению недостатков, то суд обяжет застройщика заплатить гражданину «неустойку начиная со следующего дня после снятия ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, до момента исполнения обязательства по выплате стоимости работ по устранению недостатков...» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 14 мая 2025 г. по делу № 2-14/2025).

Что еще важно отметить? Согласно ст. 2 Закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период с 01.09.2024 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным ранее, применяются новые положения. Это означает, что под действие закона № 266-ФЗ подпадают и ранее заключенные договоры долевого участия. Иными словами, если ДДУ заключен до 01.09.2024 года и застройщик нарушил до этой даты срок устранения недостатков (дефектов), то после 01.09.2024 года при расчете неустойки применяется 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Другой вопрос, что она сейчас не начисляется.

Выводы

Итак, порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) помещения (возмещения расходов дольщика на устранение недостатков (дефектов) не изменился. Покупатель жилья по ДДУ все так же должен направить девелоперу письменное требование об уплате неустойки и, если строители откажутся удовлетворить его добровольно, направить иск в суд. Другое дело, что размер неустойки теперь рассчитывается не от 1%, а от 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. К тому, же мораторий, введенный Правительством РФ, не предусматривает сегодня начисление неустойки. Поэтому неустойку требовать, конечно, можно, а вот получить ее нельзя. По крайней мере, пока.

Кроме того, очередную подножку дольщику поставил Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, который дополнил статью 10 закона № 214-ФЗ частью 4. Теперь, если застройщик (извините за сленг) «накосячит» с отделкой квартиры, установкой окон, дверей, и сантехники, то общий размер взысканных судом сумм (включая, возмещение расходов дольщика на устранение недостатков, неустойку (штрафы, пени), проценты, убытки) не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена самим договором. Тут, как говорится, уже и не до прибыли. Своё бы «отбить». А то отремонтируешь жильё почти на полтора миллиона после «криворукого» застройщика, а суд возьмёт и присудит тебе вместе с неустойкой меньше 500 тыс. рублей. И «кукуй» тогда в новой квартире (Апелляционное определение ВС КБР от 7 мая 2025 г. № 33-1014/2025).

На этом можно было бы поставить точку. Однако возникает вопрос: а есть ли вообще изменения по начислению неустойки за некачественный ремонт квартир вне рамок закона № 214-ФЗ? Коль уж с этого начал. Здесь изменений никаких нет. Если ремонт квартиры проводит официально зарегистрированная фирма, то она и отвечает за недостатки в соответствии с законом О защите прав потребителей № 2300-1. Неустойка в этом случае рассчитывается, исходя из 1%. Правда, в 9 из 10 случаев граждане сами ремонтируют свои квартиры или нанимают «шабашников», которые работают без какого-либо договора. Тут уж понятно ни о каких штрафах и неустойках говорить не приходится. Впрочем, «шабашники» зачастую делают даже более качественный ремонт, чем специализированные конторы. Но это уже наша специфика.