Летом 2024-го столичные власти запретили строить в Москве квартиры площадью меньше 28 кв. метров. За это время предложение таких форматов снизилось, по разным оценкам, примерно на треть и продолжает вымываться – они все еще нужны инвесторам, молодым специалистам, и покупателям, у которых слишком ограничен бюджет.
Бум малогабаритного строительства в Москве начался в 2020 году на фоне запуска безадресной льготной ипотеки: чтобы повышать цену квадратного метра и при этом удерживать полную стоимость квартиры в рамках доступных кредитных лимитов, девелоперы стали сокращать площади квартир, делая ставку на студии и однокомнатные форматы. В результате в ряде новостроек такие компактные лоты стали составлять основу жилого фонда, а иногда занимали и практически весь проект.
О том, что в Москве решили отказаться от строительства мини-квартир стало известно еще в мае прошлого года. Как сообщалось тогда в информационном письме Москомэкспертизы, Жилищный кодекс РФ не относит студию к видам жилых помещений, а минимальное значение площади, согласно своду правил о многоквартирных жилых зданиях, для однокомнатных квартир составляет 28 кв. метров, для двухкомнатных – 44 кв. метров.
«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента Российской Федерации <…> при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», – говорилось в письме.
В начале августа 2024-го мэр Москвы Сергей Собянин запретил строить малометражные квартиры в городе. После вступления в силу новых норм большинству застройщиков пришлось пересмотреть планировки, рассказала управляющий партнер компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Сегодня компактные лоты в новых ЖК (с 2025 г. в стройке) стартуют с 29-32 кв. метров. Квартиры площадью менее 28 квадратных метров тоже еще можно найти – в проектах, выведенных до середины 2024 года, в реновационных и сити-форматах, где застройщики закладывали такие площади в рамках старых стандартов.
Ведь застройщикам проектов, получивших разрешение на строительство на момент принятия закона, квартирографию пересматривать не потребовалось, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Поэтому некоторое время после мая 2024 года пул комплексов с малогабаритным жильем пополнялся, хоть и медленнее, чем прежде. В новых проектах микроквартир, которые сейчас выходят на рынок, уже нет.
Минимальная площадь объектов в стартующих сейчас новостройках составляет разрешенные 28 кв. м, отметил эксперт. Большая часть малогабаритных квартир на первичном рынке столицы относится к массовым сегментам «старой» и Новой Москвы. Среди девелоперов абсолютными лидерами по числу экспонируемых микроквартир являются «ПИК», ГК «Самолет» и «А101».
Найти квартиры площадью меньше 28 «метров» в новостройках столицы все еще можно. Правда, как отмечают опрошенные www.irn.ru эксперты, объем такого предложения ощутимо снизился за год – по разным оценкам, на 20-30% и даже на 40% в зависимости от локации.
Так, по данным «Метриум», объем предложения квартир площадью менее 28 кв. метров в «старой» Москве сегодня составляет 3,4 тыс. шт. (-22,7% за год), в Новой Москве – 2,1 тыс. шт. (-32,3%).
Примерно такие же данные в «НДВ Супермаркет Недвижимости»: по итогам июня в реализации на рынке «старой» Москвы находится 3 813 тыс. квартир площадью до 28 кв. метров, что на 18,2% меньше, чем год назад (4 664 квартиры). На рынке Новой Москвы – 2 141 квартира такой площади, что на 36% меньше, чем год назад.
Доля таких квартир тоже снижается: сегодня на рынке «старой» Москвы она составляет 8,8%, что на 4% меньше, чем год назад, отметили в НДВ. В комфорт-классе доля также сократилась на 3,5% до 15,3%, в бизнес-классе – на 2% до 7,2%. В Новой Москве доля квартир до 28 кв. метров сократилась на 3,5% до 13%.
Немного отличаются оценки у «Этажи Прайм»: на июль 2025 года в открытой продаже на рынке Москвы насчитывается около 1 700 – 1 900 квартир площадью до 28 кв. метров, что составляет менее 2% от общего объема предложения, сообщили в компании. При этом в «старой» Москве порядка 1 100 таких объектов, в основном в виде апартаментов, студий и лотов в проектах до 2023–2024 годов. В Новой Москве — около 600–800 лотов, преимущественно в сегменте апартаментов и в рамках больших кластеров сегментов комфорт и комфорт+. Это на 45–50% меньше, чем в аналогичный период 2024 года, до вступления в силу новых ограничений. Тогда многие мини-форматы были выведены из экспозиции или переформатированы в большие студии.
Как рассказала Ригина Гордеева, больше всего объектов площадью менее 28 кв. метров сегодня в ЮВАО (Рязанка, Текстильщики, Печатники), СЗАО (Щукинская, Стрешнево), ближняя Новая Москва (Коммунарка, Филатов Луг). То есть в традиционно «народных» локациях.
Теперь на первичном рынке Москвы минимальная фактическая площадь — 18,6 кв. м, но такие объекты — единичные случаи и представлены в статусе апартаментов, а не жилья, говорит спикер. Если говорить о стандартных ЖК с жилым статусом, самый частый «новый минимум» — 29–30 кв. метров.
Студии – формат жилья небольшой площади с открытой планировкой без разделения на жилые комнаты – нишевый продукт. Он подходит для студентов или молодых специалистов в качестве первого жилья, а также инвесторов, и спрос со стороны таких покупателей сохраняется.
В среднем, по данным Группы «Плюс», количество квартир площадью до 28 кв. метров в Москве сократилось за год более, чем на 20%, и такое предложение продолжает вымываться.
«Предложение малогабаритных квартир постепенно вымывается: все-таки это самые недорогие лоты, которые традиционно пользовались популярностью при покупке в качестве первого жилья или инвестиционных целях. Из-за того, что покупатели знают, что такие квартиры больше не проектируются, они заинтересованы в их скорой покупке еще больше. К концу года доля таких квартиры в общем предложении в столице составит не больше 10%, а через год может снизиться уже до 5-8%», – считает генеральный директор группы «Плюс» (управляет сетью офисов «Самолет Плюс») Александр Попов.
По оценке «Этажи Прайм», сегодня доля сделок по квартирам площадью до 28 «метров» составляет около 5–7% от общего объема сделок на первичке и до 10% на вторичке, где много компактных студий в старом фонде и апарт-комплексах. Интерес к таким проектам, как правило, проявляют инвесторы, молодые специалисты, родители, выбирающие жилье детям и покупатели, у которых слишком ограничен бюджет.
Запрет на проектирование новых квартир площадью менее 28 кв. метров, вступивший в силу летом 2024 года, оказал точечное влияние на цены, говорит Ригина Гордеева. В среднем рост составил 12–15% год к году по самым компактным лотам, а вот внутри Садового кольца, где мини-форматы редкость, цена выросла до +20%, особенно на лоты с отделкой или близостью к метро. Более активный рост был сдержан снижением покупательской активности на фоне ужесточения ипотеки.
У «Метриум» оценки чуть скромнее: за год квартиры минимальной площади на первичном рынке Москвы подорожали на 7,4%. «То есть рост цен уступает даже официальным темпам инфляции. Принятие ограничительных мер несущественно отразилось на ценовой динамике, так как целевая аудитория малогабаритного жилья малоактивна в текущих непростых экономических условиях», – отмечает Руслан Сырцов.
Впрочем, по классам ситуация отличается, отметили в НДВ. В комфорт-классе наблюдался прирост средней цены квадратного метра на 4,2%, в бизнес-классе, наоборот, снижение на 13%. При этом в комфорт-классе количество лотов до 28 кв. метров за год уменьшилось на 36%, в бизнес-классе наоборот выросло на 47%. Это говорит о том, что маленькие форматы квартир больше востребованы в массовом сегменте, чем в высокобюджетных проектах, пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
В краткосрочной перспективе, по мнению Ригины Гордеевой из «Этажи Прайм», предложение продолжит сокращаться, а цены на оставшиеся в продаже объекты – расти. При этом инвесторы, ранее предпочитавшие такие мини-форматы перейдут на жилье площадью 30-35 квадратных метров.
«На горизонте 2025–2026 годов рынок адаптируется: разработаны новые линейки компактных 1-комнатных и евро-двушек от 30–35 кв. м. В результате мини-сегмент перейдёт в режим «памятников эпохи», уступив место более комфортным по СНиП и восприятию форматам. В будущем такие квартиры будут восприниматься как редкий инвестиционный продукт или специфическая «точка входа» на рынок Москвы, а не массовый формат», – убеждена эксперт.
Ранее эксперты www.irn.ru отмечали, что единственная причина популярности малогабаритной недвижимости – это цена. За последние четыре года на фоне широкого распространения доступной ипотеки стоимость метра в Москве выросла примерно в два раза. Темпы роста цен на рынке недвижимости значительно опережали и инфляцию, и темпы увеличения доходов населения, что привело к существенному снижению доступности жилья. То есть спрос на такие квартиры вынужденный – люди и рады бы купить что-то попросторнее, да не на что. А теперь спрос ограничен еще и заградительными ипотечными ставками. Такая совокупность факторов рано или поздно заставит застройщиков пересмотреть ценовую политику, в том числе, и в отношении мини-жилья. См. «Однокомнатные квартиры будут продавать по цене студий».