Ипотека и банкротство: можно ли сохранить жилье?

«Освобождение» от непосильных долгов с помощью банкротства пользуется определенной популярностью среди россиян. Другой вопрос, что никто из сограждан не хочет потерять в результате такого вот «освобождения» всё свое имущество. Особенно если речь идет о единственном пригодном для проживания жилье. Однако горькая правда заключается в том, что обанкротиться может каждый. В том числе и заемщик по ипотечному кредиту, проживающий в квартире, которая находится в залоге и является для него единственным жильем. Можно ли в этом случае как-то сохранить помещение и не оказаться на улице?

Для начала давайте определим границы статьи. В ней пойдет речь именно о единственном пригодном для проживания жилье, находящемся в ипотеке. Если у банкрота есть несколько жилых помещений, и он точно не окажется на улице, то объект залога, чаще всего, изымается без долгих рассуждений. Желающие могут легко найти примеры в картотеке арбитражных дел или в базах данных судебных решений. Как говорили в старину: «Несть им числа». Мы же поговорим о ситуации, когда банкротом становится должник по ипотечному кредиту, проживающий в квартире, которая является для него единственным жильем и при этом находится в залоге у банка.

Безоговорочное изъятие у банкрота единственного жилья, находящегося в ипотеке до сентября 2024 года

До сентября прошлого года банкрот – ипотечник мог сохранить единственное жилье только в исключительных случаях. Например, если у гражданина отсутствовала просрочка, а задолженность по кредиту составляла менее 5% от стоимости предмета ипотеки на дату признания заемщика банкротом. В этом случае суды, как правило, отказывали банкам – кредиторам в обращении взыскания на ипотечное жильё (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 № 11АП-2462/2025 по делу № А49-10098/2024).

Кроме того, иногда, банкротам – должникам удавалось отстоять единственное жильё, утвердив через суд локальный план реструктуризации долгов в отношении обязательства, обеспеченного залогом в порядке п. 4 ст. 213.17 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это становилось возможным, когда у банкрота опять же не было просрочки перед банком, и он аккуратно вносил платежи по кредиту. В такой ситуации Верховный Суд РФ рекомендовал арбитражам «предлагать сторонам заключить мировое соглашение … в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается». А если банк упирался и не хотел подписывать соглашение, то ВС РФ прямо указывал, что «суд вправе утвердить локальный план реструктуризации» и без согласия упрямых банкиров («Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г.» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024 г.). Следует также отметить, что при утверждении локального плана реструктуризации долгов ипотечник – банкрот брал на себя, что называется «повышенные обязательства»: изыскивал дополнительные источники доходов и гарантировал выплату всех платежей вплоть до мораторных процентов (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2024 № 11АП-11288/2024 по делу № А55-15531/2023).

Понятно, что вышеописанные ситуации встречались крайне редко и являлись исключением из правил. Обычно, граждане вступали в процесс банкротства с большими надеждами и такими же долгами перед банком. Ну, а в этом случае разговор вообще был коротким. Судья, одевшись в черную мантию, равнодушно констатировал, что «наличие у гражданина – должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки», и спокойно отправлял бедолагу (вместе с семьёй) на улицу (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2023 № 11АП-8541/2023 по делу № А49-7106/2022).

Подобная ситуация, можно сказать, годами нервировала заемщиков, юристов, общественных деятелей и даже депутатов (особенно, если они шли на выборы, а тут такая тема для пиара!). Наконец, в середине 2024 года законодательное колесо со скрипом повернулось, и власти приняли Федеральный Закон от 08.08.2024 года № 298-ФЗ. Он вступил в силу с 09.09.2024 года.

Шанс сохранить жильё после вступления в силу Федерального Закона от 08.08.2024 года № 298-ФЗ

Теперь, если в отношении гражданина осуществляется процедура банкротства и при этом его жильё, находящееся в ипотеке, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законом может быть обращено взыскание, то этот гражданин — банкрот вправе заключить с банком мировое соглашение (ст. 213.10-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». После подписания этого документа банкрот остаётся проживать в помещении и по-прежнему оплачивает ипотеку.

Как явствует из статьи 213.10 — 1, вышеуказанное мировое соглашение утверждается арбитражным судом. При этом мнение финансового управляющего и других кредиторов по поводу данного соглашения не имеет никакого значения. Даже если они выступают против его заключения. Впрочем, они и не возражают.

Решение о заключении отдельного мирового соглашения со стороны банкрота принимается банкротом, но есть, как говорится, нюансы

Однако, одного желания банкрота – ипотечника заключить мировое соглашение будет маловато. Тут еще надо и согласие банка – кредитора, который учитывает финансовые возможности и кредитную дисциплину должника. И если банк видит, что заемщик несколько лет подряд не платит по кредиту и при этом у должника или у третьего лица, которое будет оплачивать ипотеку, отсутствуют официальные доходы, чтобы погасить долги и вносить платежи по договору, то кредитная организация наотрез откажется заключить мировое соглашение (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.04.2025 N Ф01-870/2025 по делу N А31-10462/2021).

Если же банкрот не получит согласия кредитора, то суд не утвердит мировое соглашение, а если каким-то чудом и утвердит, то его всё равно отменит вышестоящая инстанция (Постановление АС Северо — Западного округа от 17 апреля 2025 г. по делу № А56-73442/2023/тр.6).

Таким образом, мировое соглашение между банкротом и кредитной организацией не может быть заключено в принудительном порядке без согласия кредитора (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.12.2024 N Ф07-13142/2024 по делу № А21-5543/2023).

Арбитраж может утвердить мировое соглашение с банком и без согласия банка

Правда есть и другой вариант развития событий. Так, если у гражданина отсутствовала просрочка по кредитному договору вплоть до банкротства, а обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполнялось третьим лицом (или имеется лицо, готовое взять на себя обязанность по его исполнению), то суд может утвердить мировое соглашение и без согласия банка, отмахнувшись от доводов банкиров, как от назойливой мухи. И подобная практика уже имеется (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2025 N Ф05-4733/2025 по делу № А41-100556/2023).

Последствия заключения мирового соглашения

Таковых – пять. Прежде всего, после заключения соглашения на жилье и участок (если единственным пригодным для проживания помещениям является жилой дом) не обращается взыскание, и они не включаются в состав имущества, подлежащего реализации в случае признания человека банкротом. В свою очередь требования банка, обеспеченные ипотекой, не прекращаются по основаниям, предусмотренным законом № 127-ФЗ, и подлежат удовлетворению на первоначальных условиях (то есть срок исполнения денежных обязательств не считается наступившим).

Кроме того, после подписания и утверждения соглашения плательщиком по кредиту становится третье лицо, участвующее в соглашении, либо сам банкрот за счет доходов, на которые не может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ну, и наконец, требования банкиров по ипотечному помещению исключаются из реестра требований кредиторов.

Выводы

Итак, до сентября 2024 года должник – банкрот мог сохранить единственное жилье при условии, если он не допускал просрочек, а задолженность по кредиту составляла менее 5% от стоимости заложенного жилья. Кроме того, существовала возможность утверждения судом локального плана реструктуризации, если, опять же, у должника не было просрочки по оплате ипотечного кредита перед банком.

С сентября 2024 года у должников – банкротов появился дополнительный вариант оставить за собой жилье, взятое в ипотеку. Хотя, на мой взгляд, это даже не дополнительный вариант, а дальнейшее развитие положений о локальном плане реструктуризации долгов применительно к ипотечному жилью. Дело в том, что после внесения в закон № 127-ФЗ статьи 213.10 — 1 отпала необходимость руководствоваться «жесткими» требованиями п. 4 ст. 213.17 при заключении мирового соглашения между ипотечником и банком. Однако сам формат урегулирования правоотношений через заключение мирового соглашения остался.

Правда, даже и в этом случае, чтобы сохранить жилище гражданину придется «выложиться» по максимуму. Так, жилье должно быть единственным пригодным для проживания, отсутствовать длительная просрочка по кредиту, наличествовать доходы, на которые не может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством РФ, либо в кредитные отношения должно вступить третье лицо, которое и станет вносить платежи.

Но и это еще не все. Если имущества гражданина (за исключением объекта ипотеки) недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, то суд утвердит отдельное мировое соглашение только после того, как банкрот внесёт на специальный банковский счет денежные средства для погашения таких требований, но не более 10% от стоимости жилого помещения, определенной на основании отчета оценщика.

Таким образом, мировое соглашение между банком и банкротом – это далеко не «подарочек». Но в целом, оно действительно реально помогает сохранить единственное ипотечное жильё за гражданином. И таких случаев уже немало.