Вводить комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки банки начали в прошлом году – для повышения маржинальности таких кредитов. Девелоперы, как обычно, переложили свои издержки на покупателей, что вызвало беспокойство со стороны Центробанка. Ведь это противоречит самой логике льготных программ, призванных повысить доступность жилья. На проблему обратил внимание и президент, но банки пока отменять комиссии не спешат, а в случае отказа от них сулят падение выдач.
Банк России намерен принять меры, чтобы ограничить распространение практики взимания банками комиссий с застройщиков, «чтобы повысить маржинальность льготных кредитов». Об этом говорилось в информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в марте 2025», опубликованного на официальном сайте регулятора, и об этом также уже неоднократно заявляла глава Банка России Эльвира Набиуллина. Потому что эту комиссию, по словам главы ЦБ, застройщики перекладывают в стоимость жилья.
«Мы, конечно, отслеживаем выдачи разных видов - и льготной ипотеки, и рыночной ипотеки. Тем не менее, настаиваем на отмене комиссии со стороны банков. Потому что в конечном счете эти комиссии приводят к удорожанию жилья, что противоречит, по сути, самой логике льготных программ, призванных повысить доступность жилья», - отмечала ранее глава ЦБ. См. также «Застройщики будут ждать погоды у Центробанка».
Один из обсуждаемых вариантов – регулятор может прописать соответствующий запрет в Ипотечном стандарте: «Мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии. Сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать, поэтому это очень правильно», - говорила Набиуллина, выступая на расширенном заседании президиума Госсовета в апреле текущего года.
На данную проблему во время Госсовета обратил внимание сам президент РФ Владимир Путин: «Далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов», - сказал президент (цитата по сайту Кремля).
В ответ на это в Сбер и ВТБ, например, уже пообещали отменить комиссию для застройщиков по льготной ипотеке, о чем заявили ранее глава Сбербанка Герман Греф и глава ВТБ Андрей Костин. Но, предостерег Греф, отмена взимания комиссий с застройщиков приведет к резкому падению объема выдачи ипотеки. По его словам, «банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточная».
По данным «Метриум», на текущий момент всего два банка в стране выдают семейную ипотеку без комиссий: «Россельхозбанк» (с первым взносом 30%) и «Абсолют» (50%). Говоря о планах Сбера и ВТБ отказаться от клиентского субсидирования, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что в данном случае речь, вероятно, пойдет о практически полной приостановке регистрации сделок до смягчения денежно-кредитной политики ЦБ либо сохранении прежней политики, вопреки публичной риторике.
Отмен комиссии не наблюдают и в федеральной компании «Этажи»: «Пока отмечается лишь снижение размера комиссий частью банков, отмен мы не наблюдаем», - обратила внимание заместитель руководителя ипотечного департамента компании Татьяна Решетникова.
По оценкам эксперта, без комиссий по семейной ипотеке выдано не более 2% кредитов. Из ТОП-20 банков по выдаче жилищных кредитов 20% предлагают кредитование по льготной программе без комиссий, однако в этих случаях либо низкая вероятность одобрения кредита, либо одобренная сумма недостаточна для приобретения квартиры.
«Без комиссии сейчас работают единичные банки, далеко не самые крупные, - подтверждает руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова. – Как правило эти банки проводят либо очень маленький объем сделок, либо отказывают при рассмотрении заявок, либо «закручивают» условия таким образом, что подавать заявку клиенту в этот банк невыгодно и шансов получить одобрение немного».
Как пояснил Руслан Сырцов, без комиссий обходятся только те банки, работа которых сильно зависит от льготных клиентов: «Так что это во многом вопрос выживания. Но прибыль в таком случае сводится к минимуму. Дело в том, что власти почти не субсидируют разницу между ключевой и рыночными ставками, а также стоимость обслуживания займов. Следовательно, комиссии – вынужденная мера», - убежден эксперт.
Сейчас размер комиссий со стороны банков для застройщиков за выдачу льготной ипотеки начинается от 2% от суммы кредита (но при дополнительном условии о размещении на аккредитив на 2-3 месяца всей суммы вместе с первоначальным взносом), рассказала Татьяна Решетникова из компании «Этажи». Без дополнительных условий комиссий находятся в диапазоне от 4,4% до 10%.
«Размер комиссии зависит от целого ряда факторов: политики самого банка, объекта под который оформляется ипотека, наличия проектного финансирования или эскроу в банке или срока аккредитива и суммы на нем, от суммы кредита, например. При комбинированной ипотеке может не быть отдельной комиссии - она вшита в стоимость стандартной части кредита», - пояснила эксперт.
По мнению руководителя департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Марии Авровой, без дополнительного заработка в виде комиссий льготная ипотека на сегодня в принципе банкам неинтересна - ключевая ставка 21%, ставка по льготной ипотеке 6%.
Напомним, в феврале для российских банков был увеличен уровень возмещения на весь срок действия льготных ипотечных кредитов до 3 п.п. по кредитам, выданным с 7 февраля по 6 августа 2025 года на покупку жилья в многоквартирных домах. Уровень возмещения увеличивается до 3,5 п.п. по кредитам, выданным в этот же период на индивидуальное жилищное строительство. Ранее, говорилось в сообщении пресс-службы Минфина, возмещение по Семейной ипотеке на ИЖС и многоквартирные дома рассчитывалось по формуле: ключевая ставка, увеличенная на 2 п.п., минус ставка по льготной программе.
«На текущий момент, после увеличения государством размера компенсации банки по льготным программам работают в ноль, буквально еще 3 месяца назад работали в минус. С учетом привлечения комиссионного вознаграждения, банки немного работают в плюс», - говорит Мария Аврова.
Комиссии – единственный шанс рассчитывать хотя бы на небольшую доходность от предоставления подобных займов в условиях высокого «ключа» и недостаточного госфинансирования, согласен основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, лишь немногие банки специализируются в первую очередь на семейных кредитах, зарабатывая за счет большого клиентского трафика. Для большинства финансовых организаций – это вспомогательное и в целом обременительное направление.
«Прежде власти полностью компенсировали разницу между ключевой и рыночной ставками. Но теперь государство делает это лишь частично, так как разрыв увеличился до 7 процентных пунктов, а в начале года и вовсе достигал рекордных 9 п.п. Даже повышенный правительством бюджет госпрограммы не позволяет компенсировать столь существенную разницу», - рассказал эксперт.
При этом прибыль банка должна учитывать и стоимость фондирования, и необходимость создавать резервы, а они зависят от той категории клиентов, которых банк кредитует, говорит Татьяна Решетникова. Если банк выдает кредиты без убытка и прибыли, то должна быть какая-то дополнительная цель такой выдачи - например, привлечение клиентов и на другие виды ипотечного кредитования. Тогда банк должен выдерживать баланс по спросу, скажем на 1 льготную выдавать 1 стандартную ипотеку.
«С июля месяца снижаются макропрудкнциальные надбавки для банков по ипотечным кредитам - это тоже может улучшить кредитование без допплатежей. Но до этого момента или остаются комиссии, или они будут завуалированы в другую платную услугу, или возрастет компенсация для банков - тогда комиссию многие отменят», - считает Татьяна Решетникова из компании «Этажи».
Опрошенные www.irn.ru эксперты отмечают: выдачи ипотеки на фоне запрета взимания комиссий могут снизиться, насколько сильно – зависит от конкретного банка. Ведь на рынке есть игроки, которые и не вводили подобные комиссии, и соответственно спрос может перераспределиться туда.
«Подобная ситуация уже складывалась в 2024 году, когда досрочно заканчивались лимиты выдач, – напомнила руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. – Кроме того, рынок живет ожиданиями возможного снижения ключевой ставки, на фоне чего отдельные игроки могут пересмотреть свой скоринг в части ипотеки с целью превентивного привлечения потребительского спроса. И отказ от комиссий также может стать инструментом реализации такой стратегии, без соответствующего снижения уровня одобрений».
Это во-первых. Во-вторых, отмена комиссий за выдачу льготной ипотеки если и станет причиной снижения выдач, то разве что одной из: в период турбулентности, высокой ключевой ставки и в целом непростой геополитической ситуации многое зависит и от «внешних» факторов. «При неизменной же ключевой ставке, спад выдач скорее может быть обусловлен общим давлением на банки в виде макропруденциальных требований и других регуляторных ограничений, нежели только одним фактом отмены комиссий», - считает Инна Солдатенкова.
Впрочем, как отметила Мария Аврова из Est-a-Tet, мнение о том, что в случае обязательной отмены комиссии банки перестанут выдавать льготную ипотеку не беспочвенное. «Достаточно вернуться в прошлый год и посмотреть на пример таких банков как ВТБ или Дом РФ, которые объявили, что отменяют обязательное субсидирование. На деле вышло так, что порядка 95% поданных заявок уходили в отказ или «срезалась» сумма кредита на 80% от запрашиваемой, причем заемщик по всем условиям проходил на больший лимит. При этом, как только добавлялась опция с комиссией, заемщика одобряли на все запрашиваемые условия», - вспоминает эксперт.
Просадку в выдаче ипотеки из-за отмены комиссий с застройщиков не исключает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, но, по ее словам, она будет краткосрочной: «Что касается прозвучавших опасений банков, что отмена комиссий приведет к снижению выдачи ипотеки, что им будет невыгодно выдавать ипотеку, мы считаем, что если просадка и будет, то будет очень краткосрочной», - говорила ранее глава ЦБ (цитата по ТАСС).
Она объяснила это несколькими факторами, в числе которых - участие широкого круга банков в льготных программах, не все из которых вводили комиссии. Как отмечала глава ЦБ, «те, кто не вводил комиссии, кстати, доказывает, что и без комиссии льготная ипотека остается интересной для банка».
Резюмирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Обычно имеет место такая картина: банки привлекают средства, например, на депозиты по ставкам «КС (ключевая ставка) минус 2-4 п.п.», а выдают кредиты по ставкам «КС плюс 2-4 п.п.», обеспечивая себе маржу. В этих условиях комиссия от государства по льготной ипотеке по формуле «КС + 2 п.п.» хоть и не является высокодоходной, но позволяет работать с умеренной рентабельностью.
При этом зимой 2024-2025 годов на рынке сложилась аномалия: банки были вынуждены привлекать средства на депозиты по ставкам «КС плюс 2-4 п.п.», т.е. под 23-25% годовых при КС = 21%, а выдавать кредиты по ставкам «КС плюс 7-9 п.п.», т.е. под 28-30%. Вот и получилось, что прибавка в 2 п.п. от государства к КС сделала льготную ипотеку нерентабельной и даже повышение этой прибавки до 3-3,5 п.п. мало что изменило.
Такая аномалия возникла по причине ожидания дальнейшего повышения КС минувшей зимой. Так к заседанию ЦБ в декабре 2024 года консенсус экспертов сводился к повышению ключа до 23%, хотя некоторые ожидали и 25%. И хотя в декабре 2024 ставку сохранили на уровне 21% риск дальнейшего повышения сохранялся вплоть до середины весны. Впрочем, постепенно ЦБ констатировал снижение риска дальнейшего повышения КС и вниз стали ползти как ставки по депозитам, так и по кредитам, в том числе ипотечным, возвращаясь к нормальному соотношению вида: депозиты по «КС минус 2-4 п.п.», а кредиты по «КС плюс 2-4 п.п.».
Вот и получается, что зимой и даже весной взимание дополнительных комиссий банками при выдаче льготной ипотеки было экономически оправдано. Но теперь все возвращается в нормальное русло и от этих комиссий, казалось бы, действительно пора отказываться, на что и намекает ЦБ. Примечательно, что в прежние месяцы власти по сути закрывали глаза на эти комиссии, видимо понимая их неизбежность, но теперь потребовали «свернуть лавочку». Но понятно также, что банки не спешат отказываться от уже сложившегося и отлаженного механизма, который из необходимости все больше становится источников дополнительной прибыли.
Скорее всего, массового снижения выдач льготных кредитов уже не произойдет, особенно по мере нормализации ситуации со ставками – схлопыванием перекоса всех ставок вверх от ключевой к равновесному распределению. При этом банки в условиях запрета комиссий, разумеется, не упустят возможности попробовать выторговать себе побольше комиссию у государства, сверх нынешних 3 п.п., с чем и связаны их угрозы по снижению выдач».