Высокие цены и заградительные ставки по ипотеке привели к падению спроса на жилье в Москве. Но ждать массового снижения стоимости жилья не стоит, считает руководитель офиса «Новослободское» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Почему – он объяснил во время онлайн-конференции «Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области» на www.irn.ru.
На фоне просевшего спроса после отмены льготной ипотеки в каких районах Москвы уже заметно снижение цен на первичном рынке жилья? Насколько просела стоимость метра?
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на первичном рынке «старой» Москвы средняя цена 1 кв. м находится на уровне 419,5 тыс. руб., с начала года она выросла на 6,7%, за год на 10,3%.
Первичный рынок. Топ-10 районов старой Москвы с наибольшим снижением средней цены квадратного метра за квартал
| Район | Ср. цена 1 кв. м во II квартале 2024 г., тыс. руб. | Ср. цена 1 кв. м в III квартале 2024 г., тыс. руб. | Изменение |
|---|---|---|---|
| Нижегородский | 364,7 | 333,1 | –8,7% |
| Марьино | 374,4 | 342,5 | –8,5% |
| Бескудниковский | 339,2 | 311,1 | –8,3% |
| Южнопортовый | 414,4 | 381,0 | –8,1% |
| Северное Медведково | 324,1 | 300,4 | –7,3% |
| Отрадное | 360,1 | 334,9 | –7,0% |
| Бабушкинский | 425,3 | 396,4 | –6,8% |
| Южное Медведково | 310,4 | 289,7 | –6,7% |
| Сокол | 410,4 | 383,9 | –6,5% |
| Строгино | 353,4 | 331,0 | –6,3% |
Данные аналитического центра «Инком-Недвижимость»
Какие районы Москвы являются наиболее интересными для покупки жилья с целью сохранения денег? На что обращать внимание? И, напротив, в каких районах Москвы сложнее всего перепродать квартиру по той же стоимости?
Сохранение денег в недвижимости – вещь весьма условная. Купить квартиру год назад за 10 млн руб. и продать ее сегодня за те же 10 млн руб. – это не сохранение денег. Номинально это те же самые 10 млн руб., но их покупательская способность уже снижена процентов на 15. И какое же это сохранение?
Сохранение денег в недвижимости ориентировано на прирост ее стоимости, а на это требуется время. Иногда год-два, как было в 2021 году, а иногда и до 5-10 лет, как было с теми, кто купил квартиру на пике в декабре 2014 года. При покупке жилья с целью вложения денег нужно ориентироваться в фазах рынка и его перспективах на ближайшее время.
В любом районе Москвы есть пул объектов, которые всегда пользуются спросом. Основная разница в бюджете. В более дорогих районах всегда пользуется спросом жилье бизнес-класса и элитное, там этих покупателей всегда в достатке, но обычная квартира в хрущевке там будет искать своего покупателя долго.
В любом спальном районе нужно ориентироваться на покупку типового жилья массового сегмента, которое понятно покупателям в этом районе. Условно, не стоит покупать квартиру, расположенную в единственном монолитном доме бизнес-класса в спальном районе, где жилфонд состоит из типовых панелек 90-х годов.
Основная задача при вложении денег – это выбор понятного для покупателя типового варианта в данном конкретном районе.
Что касается конкретно районов Москвы, то в каждом из них есть покупатели, но, конечно, стоит избегать закрытых/удаленных локаций типа Капотни, Бирюлево Западное, Гольяново, Метрогородок и т.д. Это те локации, на которые спрос всегда ограничен.
Какие районы Москвы вы советуете вообще не рассматривать для жизни? Что в них не так?
В каждом районе Москвы есть жители, и постоянно проходят сделки. Значит, есть те, кто продает и хочет уехать и, напротив, те, кто хочет там жить и покупает. Так что выбор района Москвы для жизни – это только дело вкуса и личного удобства (родные, работа, близость значимых мест и т.д.). Все остальное упирается в бюджет, и как раз цены в районе говорят о его востребованности, ведь стоимость формируют сами покупатели. Самые бюджетные районы Москвы – это, в том числе, Бирюлево, Выхино, Гольяново, Капотня. Условно, чем дороже локация, тем она более комфортна для жизни. Этим и можно руководствоваться при выборе района, если бюджет не ограничен.
Если давать какие-либо общие рекомендации, то, конечно, все покупатели обращают внимание на экологию района (зеленые зоны парков и скверов на картах в противовес серым промышленным зонам), транспортную инфраструктуру (метро), тип жилого фонда в районе (наполнен район старыми пятиэтажками или преимущественно это застройка относительно свежими панельными и монолитными домами), контингент проживающих в районе.
Какой город ближнего Подмосковья вы считаете наиболее удачным для покупки квартиры с точки зрения цены-качества и транспортной доступности?
В настоящий момент это те города, где есть МЦД или железнодорожное сообщение. Транспортная доступность на автобусе или автомобиле – это всегда лотерея с пробками. Как вариант, можно подстроить свой график под ежедневную загруженность магистралей, но мало кому это понравится.
По направлениям могу выделить Красногорск (а вместе с ним Опалиха, Нахабино), Мытищи, Одинцово. Более бюджетные варианты – в Люберцах и Железнодорожном.
Как, на ваш взгляд, будет меняться стоимость квадратного метра жилья в Москве? Чего ждать в диапазоне зима 2024 - весна 2025?
Если мы говорим только про первичное жилье, то тенденцию застройщики уже показали с начала осени, а именно скидки до 35% на свои объекты. Но здесь есть важный нюанс, есть финансовая модель по каждому объекту и застройщику, и исходя из нее формируется цена и прочие условия продажи. Поэтому многое зависит от банков, которые кредитуют стройку. Темпы продаж падают, застройщики и банки ищут пути реализации, придумывают новые схемы привлечения покупателей (рассрочка, траншевая ипотека и т.д.), но сказать, что все застройщики массово будут понижать стоимость, нельзя. Я думаю, все останется так же, как и сейчас: те, кто сможет, будут давать скидку и привлекать именно этим, остальные будут мириться с низкими темпами продаж, а кто-то просто притормозит вывод новых объектов на рынок. Участники рынка пока понимают только одно: население, то есть потенциальные покупатели, предпочитают расходам и покупкам депозиты.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!