Инвестиции в загород: можно ли заработать
Можно, если все правильно посчитать и учесть риски
Инвестиции в загородную недвижимость – дело непростое. Загородный рынок по сравнению с городским более специфичен и менее прогнозируем. На строительстве и сдаче в аренду загородных домов, действительно, можно хорошо заработать, но тут требуется практически профессиональный подход, тщательные расчеты. Короче, это занятие не для дилетанта.
Между инвестициями в загородную и городскую недвижимость есть значительная разница. В городе – всё понятнее, за городом – больше «заморочек». Как объясняет президент AREA Ирина Жарова-Райт, если инвестор работает с крупными девелоперами, то всегда «инвестиция будет коллективная, и ее успешность зависит от связей и возможностей по максимально раннему вхождению в проект, правильной ставки на эффективность и профессионализм девелопера, умения вовремя понять «держать или сбросить». Никакой самостоятельности, все в рамках общих правил, предсказуемо и достаточно консервативно».
В отличие от городской недвижимости, загородная обладает рядом уникальных особенностей, которые могут как увеличить доход, так и повысить риски, предупреждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Ирина Жарова-Райт сравнивает загородную недвижимость с «диким западом», где можно «застолбить участок» в правильном месте и ждать, что случится золотая лихорадка, когда, например, рядом проложат платную дорогу или появится новая станция метро. Также, как дополняет, Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость», член общественного совета при Росреестре, повысить цену загородной недвижимости может новая станция МЦД в пешей доступности, а «нарастить» ликвидность поселка – открытие городской гимназии по соседству.
В целом же загородному инвестору при расчетах даже маленького проекта приходится учитывать массу разных факторов и условий. Из наиболее очевидных эксперты называют сезонность (загородный рынок летом активен, зимой – не очень), транспортную доступность, уровень инфраструктуры в окружении будущего объекта инвестиций.
А также то, что коттедж или земельный участок – менее ликвидный по сравнению с квартирой актив. «Если в городе недвижимость может быть продана сравнительно быстро, то загородные объекты требуют большего времени на поиск покупателя. Это накладывает свои ограничения на инвестиционные проекты», - считает Валерий Летенков.
Однако сразу пугаться не надо, «инвестиции в загородную недвижимость могут быть весьма выгодными, но требуют более тщательного анализа и более долгосрочного планирования», - заключает Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.
Мини-девелопмент: не прогадать с местом
В основном частные инвесторы строят дома на продажу (или для сдачи в аренду). Можно «заходить» в уже строящийся загородный проект, а можно создавать свои небольшие поселочки из нескольких домов. Мини-девелопмент – это довольно популярное занятие на загородном рынке.
Как рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», инвесторы покупают один большой участок (так получается дешевле – ниже цена сотки), потом делят территорию на несколько мелких наделов и на каждом строят дом.
Еще один способ сэкономить – взять землю в аренду у властей. После того как дома будут построены, инвесторы «выкупают землю по льготной ставке у Москвы или у Московской области и продают готовые объекты. Доходность от такого вида деятельности обычно составляет 10-20%. Плюс небольшая дельта получается на выкупе этого участка, так как если сразу покупать участок в собственность, получится дороже», комментирует Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущёвский».
По наблюдениям Валерия Лукинова, коммерческого директора коттеджного поселка «Павловы Озера», инвесторы которые вкладываются в бизнес- и премиум-класс, стараются покупать от трех участков, а чаще - от десяти. «Это позволяет создать уникальный архитектурный стиль, который добавляет к цене реализации от 20 до 30% и может удвоить скорость продажи».
В одном месте строить несколько домов выгодно, считает Татьяна Максимова («Инком-Недвижимость»): уменьшаются затраты на логистику, вы экономите на стройматериалах, так как оптом дешевле и покупать, и привозить их.
Эксперты дали несколько рекомендаций будущим инвесторам при выборе земельных участков
По мнению Елены Мищенко, самое важное – правильно выбрать местоположение объекта и оценить его востребованность среди потенциальных покупателей. Нельзя инвестировать деньги в участок с плохим окружением или такой, до которого трудно добраться.
«Бывает, что покупатели приезжают на просмотр объекта, им нравится дом, но окружение их не устраивает, и они отказываются от покупки, хотя место в целом хорошее. Проблемы с подъездом к дому, плохая дорога, заброшенные здания поблизости или неблагополучные соседи могут стать причинами длительного ожидания покупателя», - предостерегает эксперт.
А Ольга Гусева (Key Capital) советует выбирать участки для строительства рядом с популярными природными объектами, туристическими локациями и обязательно в организованном поселке с продуманной концепцией и инфраструктурой. «Вложения в загородный дом в неорганизованном поселке и ничем не привлекательной локации, скорее всего, не окупятся – это абсолютно неликвидный актив».
К слову, по данным Валерия Лукинова («Павловы Озера»), в ликвидных поселках от 20 до 40% участков под застройку приобретаются именно инвесторами.
Что касается высокого сегмента, то оценки экспертов расходятся. Валерий Лукинов утверждает, что инвесторы хорошо зарабатывают на возведении домов премиум-класса, а владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов считает, что инвестиций в дорогое строительство практически нет: «Исключением могут служить случаи, когда условный инвестор покупает участок земли или «коробку» в известном поселке, затем строит/ремонтирует дом и продает его. Но учитывая цены покупки, долгий срок экспозиции, инвестиции в этом сегменте – не самое удачное решение».
Истина, вероятно, где-то посередине. По оценке президента AREA Ирины Жаровой-Райт, на премиальном загородном рынке инвесторы занимают менее 10%. Дело в том, что покупатель суперэлитного поместья покупает «мечту» и понятие «инвестиция» сюда не вписывается, так как «угадать предпочтения покупателя и сроки возвратности крайне сложно».
Но мы все же посчитаем выгоду инвестора, который строит дома для менее капризных покупателей.
Сколько можно заработать
Вот какие расчеты представила Ольга Гусева (Key Capital). Возьмем участок площадью 12 соток в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Стоимость участка может варьироваться от 3 до 6 млн рублей, в зависимости от его расположения и характеристик.
Строительство дома площадью 120 кв. м «под ключ» с использованием качественных материалов обойдется примерно в 7-9 млн рублей. Эта сумма включает затраты на фундамент, стены, крышу, инженерные коммуникации, отделку. Таким образом, общие затраты на строительство дома составят порядка 10-15 млн рублей.
Что касается возможной выручки при перепродаже, то в целом можно ориентироваться на наценку в 20-30% к затратам на строительство. Например, дом, построенный за 12 млн рублей, можно продать за 15-16 млн рублей. «Конечно, это усредненные цифры. На практике встречаются как более, так и менее прибыльные проекты», - уточняет эксперт и приводит в качестве конкретного примера один из проектов, реализованных в Истринском районе Московской области. Инвестор приобрел участок 10 соток за 4 млн рублей и построил на нем дом площадью 100 кв. м за 6 млн рублей. Дом был продан через год за 12 млн рублей, что принесло инвестору прибыль в размере 2 млн рублей или 20% годовых.
Валерий Лукинов («Павловы Озера») считает, что зарабатывать можно и больше. Если купить участок с центральными коммуникациями в ликвидном поселке за 18 млн рублей и построить дом площадью около 250 кв. м за 15 млн руб. (60 тыс./кв.м без внутренней отделки), то мы получим домовладение с себестоимостью 33 млн руб. Его можно легко продать за 45 млн рублей. Маржинальность до уплаты налогов составит 12 млн рублей, а после уплаты налогов физлицом – 10,44 млн. «Доходность по проекту составит 31% - это минимальные показатели. С учетом роста стоимости земли (до 30-50% в год в ликвидных поселках), доходность будет от 60 до 80% годовых», - делает оптимистичный вывод эксперт.
Однако существует риск получить меньше прибыли, чем было изначально запланировано, предупреждает Елена Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости»). «Был случай, когда наши клиенты построили дом рядом с Пироговским водохранилищем за 6 млн руб., а затем продали его за 10 млн руб. Но следующие два их объекта «зависли», поэтому им пришлось снизить цену, чтобы привлечь покупателей. Важно осознавать, что простой дома больше двух месяцев негативно влияет на его внешний вид и в таком случае вряд ли удастся продать его за хорошую цену».
Когда отобьется аренда
Ну а если не продавать построенные дома, а сдавать в аренду, то когда «отобьются» затраты и начнутся заработки? Эксперты говорят, что инвестиции в строительство могут окупиться за 7-10-20 лет, а бывает и больше.
Срок окупаемости инвестиций в загородную недвижимость при сдаче дома в аренду зависит от нескольких факторов, включая стоимость строительства, расположение объекта, уровень спроса и сезонность, поясняет Ольга Гусева (Key Capital).
Татьяна Максимова («Инком-Недвижимость») говорит, что дома сейчас очень хорошо сдаются и в длительную аренду, и в краткосрочную: «Хороший дом сдается за 1-2 месяца, если это длительная аренда. Если это отдых на несколько дней, то тоже все бронируется заранее. При выборе дома для длительной аренды большое значение имеет развитая инфраструктура в локации, а для краткосрочной — близость к природе, туристическим местам. Очень важно наличие точек притяжения - экопарка, зоопарка, горнолыжных склонов, реки, где можно сплавляться на плотах». Примером удачной локации эксперт считает Яхрому, где спрос на дома постоянно высокий.
В среднем дом комфорт-класса в Подмосковье можно сдать в аренду за 50-100 тыс. рублей в месяц, считает Ольга Гусева. Летом стоимость аренды традиционно выше, чем зимой. И можно, например, предлагать скидки на долгосрочную аренду в зимний период или ориентироваться на арендаторов, которые ищут жилье для постоянного проживания.
Если дом сдан в аренду круглогодично, то за год можно выручить от 600 тыс. до 1,2 млн рублей. Таким образом, инвестиции в строительство дома стоимостью 12 млн рублей окупятся примерно за 10-20 лет.
«Конечно, это довольно длительный срок. Однако не стоит забывать, что помимо арендного дохода инвестор также получает актив, который со временем может вырасти в цене», - заключает Ольга Гусева.
Нужно заметить, что такие расчеты применимы к домам, которые построены в организованном поселке, с действующей управляющей компанией, которая обслуживает поселок. Если же речь идет о мини-проекте, то сервис придется как-то организовывать самим, и в такую историю Виктор Садыгов (Nika Estate) просто не верит.
Любой проект такого рода стоит колоссальных финансовых ресурсов и трудозатрат, а при небольшом объеме станет нерентабельным, говорит эксперт. Что касается сервиса, то придется конкурировать с уже существующими развитыми курортами – а это дополнительные расходы. «К тому же – какой оператор станет обслуживать пять домов?!» - задается вопросом Виктор Садыгов.
Основания для скепсиса у эксперта есть, так как на рынке имеются арендные поселки без должного уровня сервиса, в основном рассчитанные на покинувших нашу страну экспатов. По словам Виктора Садыгова, после отъезда арендаторов этим поселкам не удалось вернуться к прежним показателям и заполняемость у них сегодня низкая.
Что же касается успешных примеров рентных поселков, их эксперты тоже привели, но они предполагают профессиональный подход - когда, скажем, управляющая компания сотрудничает с девелоперами, строящими проекты на средства инвесторов.
Работа с профессионалами
«Я верю и пропагандирую инвестиции в рентные проекты на загородном рынке жилья, особенно когда такие проекты поддерживаются мощной рекреационной инфраструктурой», – заявляет президент AREA Ирина Жарова-Райт. Эта модель не нова, она существует в Европе с 1968 года, когда возникла концепция Center Parcs, - загородные арендные домики с центральной спортивной и развлекательной инфраструктурой.
По оценке президента AREA, в России вполне можно воплотить подобный проект, более того, он уже сейчас разрабатывается в Тверской области и рассчитан на инвесторов с чеком от 15 млн рублей.
Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, приводит в пример масштабный проект на 800 домовладений на Истринском водохранилище. Девелопер предлагает комплексный продукт для инвестиций в загородную недвижимость и последующей сдачи в аренду домов с помощью управляющей компании. 50% всех арендных платежей УК передает владельцу недвижимости. Доходность и срок окупаемости зависит от способа покупки (в ипотеку или за собственные средства), заявленная доходность - до 30% годовых.
Татьяна Ананьева («Миэль «Сущёвский») рассказывает о компании, которая сразу в нескольких локациях на средства инвесторов строит мини-посёлочки на 10-15 домов с небольшими общественными зонами (клубный дом, бани-сауны, зона барбекю). И сдает эти объекты посуточно или на неделю людям, которые хотят отдохнуть или пожить за городом. Объектами управляет специальная компания, имеющая штат сотрудников. А инвестор получает свои ежемесячные рентные платежи.
Валерий Летенков («Агентство инвестиций в недвижимость Москвы») предупреждает, что к обещаниям управляющих компаний заработать для клиентов 30-40% годовых надо относиться осторожно, так как практика показывает, что реальные доходы часто оказываются ниже. «Управляющая компания берёт на себя расходы по благоустройству, текущему ремонту и привлечению арендаторов, и это существенно снижает итоговую прибыль инвестора. Реальная доходность таких проектов может составлять от 10 до 20% годовых, что хотя и является неплохим показателем, далеко от заявленных обещаний», - говорит эксперт.
Ну а в целом на рынке загородной недвижимости немало компаний, которые помогают частным инвесторам и мини-девелоперам вести бизнес. «Они могут предоставлять различные услуги, такие как: поиск и подбор земельных участков, разработка концепции и проектной документации, строительство и ввод объектов в эксплуатацию, маркетинг и продажи, управление и обслуживание объектов, привлечение инвестиций», - перечисляет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Также существуют инвестиционные фонды, которые специализируются на вложениях в загородную недвижимость. Они могут быть интересны инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои вложения и получить доступ к перспективным проектам.