Недоступная ипотека разогрела рынок аренды жилья в Москве
Спрос и ставки будут расти
Из-за недоступности ипотеки многие потенциальные покупатели квартир откладывают сделки до лучших времен и выходят на рынок аренды. Владельцы квартир, которые не могут их продать – тоже из-за заградительных ставок, в свою очередь становятся арендодателями. Но первых пока значительно больше, чем вторых, поэтом ставки на аренду в Москве за год выросли на 30%. И это еще не предел.
В июле желающих снять жилье в Москве было на 10% больше, чем годом ранее, говорит руководитель департамента по работе с партнёрами Colife Ольга Полетцкая. По оценкам Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», спрос на аренду вырос на 22,8% с начала года и на 32,3% по сравнению с июлем 2023 г.
Активность арендаторов стимулирует ситуация на рынке купли-продажи: из-за высоких ставок по ипотеке люди предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их, поясняет Ольга Полетцкая.
Если раньше потенциальные покупатели еще сохраняли оптимизм, ожидая скорого снижения ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, то после повышения ключевой ставки до 18% в конце июля и ужесточения прогноза ЦБ эти надежды сошли на нет, отмечает Максим Чурилов, руководитель агентства IDEA Estate. Ставки по рыночной ипотеке в настоящее время превышают 20%. В Сбербанке, например, при минимальном первоначальном взносе ставка составит процента 23%. Естественно, что в такой ситуации многие вместо покупки квартиры выбирают аренду, которая обойдется в 6-8% годовых, резюмирует Чурилов.
Предложение тоже растет. По словам Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании «Миэль», число квартир в экспозиции увеличивалось все I полугодие, итоговая прибавка составила на 20%. Но все равно квартир на рынке было на треть меньше, чем в аналогичный период прошлого года. При этом в июле 2024 г. тренд опять развернулся: в экспозиции находилось 25,2 тысяч объектов, что на 2% меньше, чем месяцем ранее.
Объем предложения на рынке аренды жилья в Москве
Июль 23 | Январь 24 | Июль 24 | |
---|---|---|---|
1-комнатные | 13 475 | 8 284 | 9 567 |
2-комнатные | 13 772 | 8 313 | 9 431 |
3-комнатные | 6 157 | 3 528 | 3 929 |
4-комнатные | 1 726 | 1 028 | 865 |
Многокомнатные | 778 | 492 | 429 |
Студии | 696 | 668 | 989 |
Общий итог | 36 604 | 22 313 | 25 210 |
Источник: «Миэль»
«Инком» приводит немного другие, но в целом похожие цифры: по данным компании, с начала января экспозиция расширилась на 18,6%, за год, относительно июля 2023 г., предложение сократилось на 21,7%.
Предложение растет примерно по тем же причинам, что и спрос: собственники непроданных из-за недоступной ипотеки квартир сдают их в аренду. По словам Оксаны Поляковой, примерно 20% квартир сейчас одновременно выставлены на продажу и в аренду, до подъема ключевой ставки таких было 10%. Впрочем, отмечает Мария Жукова, такие лоты в основном предлагаются на небольшой срок, в то время как стандартный срок арендного договора – 1 год.
Возможно, в ближайшее время непроданных квартир на арендном рынке станет больше. «Июль здесь не показатель, так как профессиональные игроки на рынке выводят свои объекты в августе, а продавцы еще пока надеются на продажу своих квартир», - говорит Ольга Полетцкая.
Но в любом случае, продавцов-арендодателей пока существенно меньше, чем несостоявшихся покупателей, поэтому, по оценкам «Инкома», в настоящее время спрос в 9 раз превышает предложение, тогда как год назад – только в 5 раз. И это, естественно, приводит к росту арендных ставок.
«Арендные ставки растут второй месяц подряд. За июль двухкомнатные квартиры подрожали в среднем на 5%, однокомнатные на 4%, трехкомнатные прибавили 3%. Так, однокомнатную квартиру в Москве можно снять в среднем за 49 тысяч рублей в месяц, двухкомнатную – за 66 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатную – за 94 тысячи рублей в месяц», - рассказывает Мария Жукова.
Источник: «Миэль»
При этом за год, по сравнению с июлем 2023 г., ставки на аренду однушек и двушек выросли на 29,4%, а трешек – на 27,4%.
Средняя стоимость найма 1-,2-,3- комнатных квартир по административным округам Москвы
июль, 23 | июль, 24 | Изменение к прошлому году | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Округ | 1комн | 2комн | 3комн | 1комн | 2комн | 3комн | 1комн | 2комн | 3комн |
Восточный АО | 35 257 | 44 288 | 60 568 | 45 023 | 56 417 | 75 159 | 27,7% | 27,4% | 24,1% |
Западный АО | 42 934 | 58 688 | 90 533 | 57 140 | 75 869 | 113 535 | 33,1% | 29,3% | 25,4% |
Зеленоградский АО | 27 453 | 36 733 | 45 257 | 35 977 | 46 560 | 57 133 | 31,0% | 26,8% | 26,2% |
Новомосковский | 32 962 | 43 932 | 58 806 | 44 858 | 59 478 | 79 284 | 36,1% | 35,4% | 34,8% |
Северный АО | 40 899 | 55 480 | 73 972 | 53 229 | 69 264 | 98 628 | 30,1% | 24,8% | 33,3% |
Северо-Восточный АО | 38 115 | 48 838 | 62 869 | 48 166 | 62 456 | 81 624 | 26,4% | 27,9% | 29,8% |
Северо-Западный АО | 38 649 | 48 981 | 79 718 | 50 346 | 67 892 | 89 878 | 30,3% | 38,6% | 12,7% |
Троицкий | 26 583 | 34 916 | 45 357 | 33 185 | 43 557 | 53 947 | 24,8% | 24,7% | 18,9% |
Центральный АО | 58 992 | 95 773 | 163 400 | 77 581 | 119 915 | 212 748 | 31,5% | 25,2% | 30,2% |
Юго-Восточный АО | 36 335 | 46 186 | 62 094 | 46 761 | 60 098 | 80 895 | 28,7% | 30,1% | 30,3% |
Юго-Западный АО | 39 977 | 53 305 | 75 715 | 49 886 | 69 289 | 99 270 | 24,8% | 30,0% | 31,1% |
Южный АО | 37 047 | 48 755 | 64 617 | 47 324 | 64 423 | 84 875 | 27,7% | 32,1% | 31,4% |
Средняя цена по Москве | 37 934 | 51 323 | 73 576 | 49 123 | 66 268 | 93 915 | 29,4% | 29,4% | 27,4% |
Источник: «Миэль»
Впрочем, подчеркивает Оксана Полякова, усредненные ставки растут не только потому, что арендодатели повышают цены, но и за счет быстрого ухода из экспозиции наиболее доступных по цене и ликвидных лотов - такие квартиры сдаются буквально за несколько часов.
Но, как бы там ни было, в ближайшие месяцы ставки еще увеличатся, уверены все опрошенные www.irn.ru эксперты.
«Наши многолетние наблюдения за поведением арендного рынка позволяют однозначно заявить, что летом в столице аренда жилья никогда не дешевеет. Пик ажиотажа на московском рынке аренды традиционно наступает в конце августа – начале сентября. В этот период спрос на аренду жилья значительно возрастает, что приводит к росту арендных ставок. Средние арендные ставки в этот период могут подскочить на 4-5%, но в условиях высокого спроса и ограниченного предложения возможны и более значительные скачки, до 15%, как это уже было в предыдущие годы. Например, мы видели такой рост в 2021 г., когда арендные ставки резко выросли на фоне ажиотажного спроса», - прогнозирует Мария Жукова.
По мнению Оксаны Поляковой, в ближайшие месяцы арендные ставки могут увеличиться на 5–10%. Максим Чурилов прогнозирует 10-процентный рост спроса и ставок на арендном рынке. Ольга Полетцкая ожидает роста ставок «как минимум на 15%», но не исключает их увеличения на 30-50%.
«2024 г. станет кошмаром для арендаторов жилья в России, - полагает Полетцкая. - Дело не в том, что спрос превышает предложение по аренде, а в том, что ипотека менее доступна в 2024 г., и потенциальные покупатели перешли в арендаторы… Снижение числа покупателей приведет к увеличению спроса на аренду. Люди, которые могли бы стать собственниками, теперь будут вынуждены искать арендуемое жилье, что неминуемо повысит цены. И даже то, что часть квартир с продажи вернется в аренду, их не остановит, учитывая, что ипотека стала практически не доступной».
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике