Районы старой Москвы с самыми доступными новостройками
Остались ли в старой Москве новостройки по карману покупателю? Это, конечно, зависит от кармана, но в городе имеются места, где продают жилье с «квадратом», который почти на треть дешевле среднего показателя по рынку массового жилья. Правда, находятся эти районы за МКАД или примыкают к ней. Во многих локациях нет крупного строительства, реализуется один-два комплекса, причем заметна доля апартаментов.
Опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» эксперты перечислили районы «старой» Москвы, где можно найти самые доступные по цене новостройки.
По информации Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», недорогие по московским меркам проекты следует искать в Некрасовке, Бибирево, Ховрино, Крюково (Зеленоград), Молжаниновском, Южном Бутово, Измайлово, Митино, Новокосино и Люблино.
Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон», добавляет к этому списку Косино-Ухтомский, Северный, Старое Крюково (Зеленоград), Северное Тушино. В агентстве «Миэль» назвали еще Тимирязевский район.
Топ-10 районов «старой» Москвы с самыми доступными новостройками
| № | Район | Средняя цена, тыс. руб./кв. м |
| 1 | Некрасовка | 212,4 |
| 2 | Бибирево | 212,6 |
| 3 | Ховрино | 219,6 |
| 4 | Крюково | 229,1 |
| 5 | Молжаниновский | 239,4 |
| 6 | Южное Бутово | 242,1 |
| 7 | Измайлово | 249,8 |
| 8 | Митино | 251,4 |
| 9 | Новокосино | 266,5 |
| 10 | Люблино | 272,3 |
Источник: «Метриум»
Топ-10 самых доступных районов
| № | Район | Округ | Средняя площадь, кв.м. | Средневзвешенная стоимость метра, тыс. руб. | Средняя цена лота, млн. руб. |
| 1 | Некрасовка | ЮВАО | 115,9 | 141,7 | 16,4 |
| 2 | Косино-Ухтомский | ВАО | 60,1 | 162,6 | 9,8 |
| 3 | Северный | СВАО | 81,0 | 206,5 | 16,7 |
| 4 | Ховрино | САО | 67,8 | 218,9 | 14,8 |
| 5 | Старое Крюково | ЗелАО | 34,5 | 224,2 | 7,7 |
| 6 | Северное Тушино | СЗАО | 69,7 | 232,9 | 16,2 |
| 7 | Молжаниновский | САО | 53,1 | 242,0 | 12,9 |
| 8 | Южное Бутово | ЮЗАО | 49,4 | 245,5 | 12,1 |
| 9 | Крюково | ЗелАО | 42,4 | 253,6 | 10,7 |
| 10 | Митино | СЗАО | 45,7 | 260,8 | 11,9 |
| Общий итог | 54,3 | 233,2 | 12,7 |
Источник: «Бон Тон»
Стоит отметить, что у каждого комментатора был свой топ-10, и в итоге получилось пятнадцать районов. И как следует из предоставленных экспертами сведений, в этих районах можно приобрести жилье по цене от 141,7 тысячи рублей до 272 тысяч рублей за квадратный метр.
Соответственно, показатели средней цены новостроек тоже несколько разнятся, но в целом сопоставимы. Так, Руслан Сырцов («Метриум») приводит цифру в 249,6 тысяч рублей за кв. метр, что на 111,6% ниже, чем в «старой» Москве в целом. У Валерии Цветковой («Бон Тон») она составляет 233,2 тыс. руб. Это, по подсчетам эксперта, на 28,8% ниже средневзвешенной цены квартир комфорт-класса по Москве (327,5 тыс. руб. за «квадрат»).
Относительная «дешевизна» первичного жилья в перечисленных районах объясняется прежде всего их отдаленным расположением. Практически все они с обеих сторон соседствуют с МКАД.
Есть у самых дешевых районов и особенности, которые нельзя причислить к преимуществам, что также влияет на цены. Как замечает Руслан Сырцов, в них высокая плотность населения и небольшое количество рекреационных объектов. (Хотя в топе присутствуют и зеленые окраины.)
И еще причина: доступную для покупателей цену за свой продукт предлагают ведущие застройщики, которые работают в этих районах. По мнению Марины Шадруновой, ведущего специалиста по новостройкам сети «Миэль», тем самым они поддерживают темпы продаж: «У них большие объемы строительства, большие проекты – могут себе позволить».
Так, по данным Валерии Цветковой, в Молжаниновском, Южном Бутово, Крюково и Митино реализуются крупные проекты компаний ПИК, «Самолет», ФСК, А101, «Аквилон Инвест». «Это жилые комплексы комфорт-класса с собственной инфраструктурой», - говорит эксперт. В больших спальных районах ведется редевелопмент промышленных зон, уточняет Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.
Но во многих локациях из топа нет активной застройки. Валерия Цветкова говорит, что в Некрасовке, Косино-Ухтомском, Северном, Ховрино, Северном Тушино на первичном рынке реализуется по одному проекту, в Старом Крюково продается три комплекса. И во всех шести районах – это точечная застройка, преимущественно девелопера «Мосреалстрой».
И как дополняет Руслан Сырцов («Метриум»), в отмеченных экспертами районах сейчас представлены также комплексы с компактными апартаментами. А это самое бюджетное предложение на рынке Москвы.
Районы и проекты
Эксперты выделили несколько районов из списка, где, по их подсчетам, представлено самое дешевое первичное жилье.
Некрасовка (ЮВАО) - один из новых районов города за МКАД. Но, как отмечает Руслан Сырцов («Метриум»), локация характеризуется очень плотной квартальной застройкой и не самой благоприятной экологией. Промышленная зона занимает более трети площади района (около 400 га), и крупнейшее предприятие - станция аэрации. Что касается транспортной обстановки в Некрасовке, то она немного улучшилась после строительства одноименной станции метро. Кроме того, девелоперы активно благоустраивают район.
Эксперты назвали два проекта в Некрасовке. В ЖК «Мой адрес на Вертолетчиков» - самая низкая стоимость квадратного метра: 141,7 тыс. руб., по данным «Бон Тон». Правда, в этом комплексе в продаже представлены довольно просторные квартиры со средней площадью 115 кв. м. Второй проект - построенный масштабный комплекс «Некрасовка» со средней ценой 212,4 тыс. рублей за кв. метр.
Бибирево (СВАО) – «обжитая» северная московская окраина. И хотя Марина Шадрунова («Миэль») считает, что Бибирево – не самый уютный район Москвы, здесь хорошая экология, несколько приятных рекреационных зон и две станции метро.
В Бибирево эксперты «Метриум» и «Миэль» отметили один проект с апартаментами Clementine, где средняя цена метра составляет около 212 тысяч рублей.
Ховрино (САО) – классический спальный район, прилегающий к МКАД. Ближе к северной части района расположена одноименная станция метро. По восточной границе проходит электричка МЦД-3. Также в Ховрино курсирует множество автобусов. Экология в районе благоприятная, на севере находится участок Химкинского заказника, пока практически неблагоустроенный, описывает Руслан Сырцов («Метриум»).
Здесь также реализуется готовый апарт-комплекс комфорт-класса «Флотилия» с ценой 219,5 тыс. рублей за метр в среднем. И ЖК «Мой адрес на Клинской», где средняя цена квартир - 218,9 тыс. рублей за «квадрат», а средняя площадь - 67,8 кв. метров (данные «Метриум» и «Бон Тон»).
Косино-Ухтомский (ВАО) находится за МКАД и граничит с Некрасовкой. Валерия Цветкова («Бон Тон») подчеркивает, что район характеризуется большим количеством зеленых зон с озерами, граничит с крупным Салтыковским лесопарком. Жители могут пользоваться четырьмя станциями метро и платформой МЦД-3.
В рейтинге от «Бон Тон» он занимает второе место благодаря проекту «Мой адрес на Салтыковской», где средняя цена «квадрата» - 162,6 тыс. руб. Средняя площадь представленных в продаже квартир – 60,1 кв. м.
Северный (СВАО) расположен за МКАД и соседствует с городом Долгопрудный. Здесь также имеется много зеленых зон с прудами, район граничит с крупным Хлебниковским лесопарком. Недавно район получил «свою» станцию метро, также по его западной границе проходит линия МЦД-1. В Северном аналитики «Бон Тон» зафиксировали среднюю стоимость квадратного метра на уровне 206,5 тысячи рублей в жилом комплексе «Мой адрес в Северном». Средняя площадь лотов – 81 кв.м.
Зеленоград – бывший город-спутник с научной специализацией. Это самый удаленный округ Москвы, хотя с развитием транспортного сообщения с Москвой этот фактор влияния уже не так критичен, замечает Марина Шадрунова («Миэль»). Электрички ходят сюда по МЦД-3.
В Крюково реализуется большой проект «Зеленый парк» со средней ценой 253,6 тыс. руб. (по информации «Бон Тон») и апарт-комплекс Wellbe, где квадратный метр, по данным «Миэль», стоит в среднем 185,5 тыс. рублей.
В Старом Крюково представлен проект с апартаментами «МайСпейс в Зеленограде», где средняя цена метра составляет 304,3 тыс. рублей, что выше, чем у «конкурентов», зато лот в среднем стоит 5,2 млн рублей. И еще два жилых комплекса «Мой адрес в Зеленограде» и «Мой адрес в Зеленограде 935» с ценами 192,8 и 197,3 тыс. рублей соответственно (данные «Бон Тон»).
«Замкадный» Молжаниновский район (САО) долго жил почти деревенской жизнью и был резервной территорией для жилищного строительства. Здесь есть две станции МЦД-3 и рядом аэропорт Шереметьево. Не так давно сюда зашли девелоперы, работающие в сегменте массового жилья. Эксперты «Метриум» отмечают здесь крупные проекты «Молжаниново» (227,8 тыс. рублей за кв. метр) и «1-й Ленинградский» (246,2 тыс. рублей за кв. метр).
Большие проекты от ведущих девелоперов строятся также в Южном Бутово («Никольские луга», «Южные сады», «Столичные поляны»), Тимирязевском («Большая Академическая 85»), Люблино («Люблинский парк»), Митино («Митинский лес», «Аквилон Митино», «Пятницкое 58»). Цены в этих жилых комплексах – от 209 до 301 тыс. рублей за кв. метр в среднем (данные «Метриум»).
А Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, отметил районы с самыми доступными по средней цене студиями и однокомнатными квартирами в новостройках. Это, например, Алтуфьевский район со средней ценой лота 10,4 млн рублей (ЖК «Алтуфьевское 53»), Бирюлево Восточное (10,4 млн руб., «Квартал Герцена»), Северное Медведково, (10,4 млн руб., «Полар»), Солнцево (10,5 млн руб., «Лучи-2) и Царицыно (10,1 млн руб., «Русич Кантемировский»).