Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2024 году
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU
Заканчивается 2023 год, и мир готовится встретить новый – 2024. Люди подводят итоги, строят планы и пытаются понять, что готовит год грядущий. Но если о событиях, которые ждут каждого из нас, остается только гадать, то о некоторых изменениях в законодательстве о недвижимости можно сказать наверняка. В этом нет никакой тайны. Многие законы опубликованы и скоро начнут действовать.
Гражданский кодекс о режимных объектах
С 1 мая 2024 года в части 1 ГК РФ появится новая статья 8.1. В соответствии с этой нормой, государство не будет осуществлять кадастровый учет объекта недвижимости, если это приведет к разглашению сведений, составляющих государственную тайну (федеральный закон от 02.11.2023 № 518-ФЗ). В данном случае Росреестр зарегистрирует только право собственности Российской Федерации (или иного публично – правового образования) на объект. При этом права хозяйственного ведения, оперативного управления на такую недвижимость, а также права постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования земельным участком возникнут с момента передачи вышеуказанного имущества правообладателю, а не с момента внесения сведений в ЕГРН.
Федеральный закон от 02.11.2023 № 509-ФЗ, принятый в тот же день, уточнил положения закона № 518-ФЗ. Он указал, что информация об объектах и правообладателе, представленная в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН, не должна приводить к разглашению сведений об объекте недвижимости, составляющих государственную тайну. Если запись в ЕГРН о регистрации права постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимость разглашает государственную тайну, то правообладатель вправе погасить запись в ЕГРН при условии, что РФ или иное публично-правовое образование уже оформили право собственности на этот объект.
Более того, согласно статье 2 закона № 509-ФЗ, правительство РФ формирует и утверждает перечень режимных объектов (за исключением земельных участков), которые вообще не ставятся на государственный кадастровый учет, а сведения о праве собственности РФ на них не вносятся в ЕГРН. Право собственности государства на эти объекты возникает в силу закона.
В принципе, все понятно. Было бы глупо вносить в ЕГРН, например, сведения о ракетных шахтах ракетных войск стратегического назначения, военных предприятиях или командных пунктах ВС РФ, которые по своей сути являются объектами недвижимости. Или это делалось до настоящего времени? Ну, тогда просто нет слов.
Изменения налогового законодательства
С 1 января 2024 года вступит в силу п.п. «а» п. 108 ст. 2 федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ. В результате п. 4.1 ст. 382 Налогового кодекса РФ пополнится новым абзацем. В соответствии с этой поправкой, если собственник не заявит в налоговую инспекцию о гибели или уничтожения своей недвижимости, то ИФНС все равно прекратит исчислять налог на этот объект с 1 числа месяца его гибели или уничтожения на основании сведений, полученных от государственных или муниципальных органов. Иными словами, государство вводит беззаявительный порядок прекращения начисления налога в случае гибели или уничтожения недвижимости.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Кроме того, законодатель прояснил ситуацию с взиманием налога, когда часть земельного участка занята жилищным фондом (инженерной инфраструктуры), а другая – обычным объектом. В соответствии с НК РФ, на участок, занятый жилым фондом, предоставляются льготы. С 1 января будущего года налоговая база по таким частям участка будет рассчитываться отдельно и определяться как доля кадастровой стоимости всего земельного участка, пропорциональная указанной части земельного участка (п.2 ст.391 НК РФ).
Этот же закон уточнил, что к жилым домам относятся многоквартирные дома, наемные и садовые дома (п. 118 ст. 2 федерального закона от 31.07.2023 № 389 – ФЗ).
Новые нормы Жилищного кодекса
С 1 сентября 2024 года расширится компетенция общего собрания собственников помещений в МКД (федеральный закон от 27.11.2023 № 561-ФЗ). Они получат право обследовать техническое состояние МКД за свой счет и направлять результаты в фонд капитального ремонта субъекта РФ. Этот же закон установил возможность определять очередность капитального ремонта МКД исходя не только из критериев региональной программы капремонта, но также из технического обследования дома. Получается, что при определенных условиях собственники помещений смогут ускорить капремонт своего МКД.
Вторая важная новелла появится в ЖК РФ (и в законе о регистрации недвижимости) 1 апреля 2024 года. Она касается перевода помещений из жилого фонда в нежилой и наоборот. Эти поправки расширили часть 7 статьи 23 ЖК РФ. Они указали, что если переводимое помещение не требует перепланировки или переустройства, то уведомление о переводе помещения, полученное из органа, осуществляющего перевод, является основанием для внесения сведений в ЕГРН. Перевод помещения считается оконченным со дня внесения информации в ЕГРН.
Новеллы уточнили и понятие перепланировки. Теперь перепланировка – это не абстрактное «изменение конфигурации помещения», а изменение границ и (или) площади помещения, а также образование новых помещений. При этом в результате перепланировки могут изменяться границы и площадь смежных помещений (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ в будущей редакции).
Наряду с вышеизложенным, поправки определили, что комиссия органа, осуществляющего перевод помещения, обязана утвердить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства/перепланировки в течение 30 дней с момента получения уведомления о завершении переустройства/перепланировки, направленного правообладателем объекта.
Ну и наконец, уже подписан президентом федеральный закон о внесении изменений в статью 155 ЖК РФ. Этот закон запрещает банкам и другим платежным агентам (за исключением почты) взимать с граждан, которые нуждаются в социальной поддержке, комиссию при оплате услуг ЖКХ. Данный закон вступит в силу с 1 июля 2024 года.
Поправки в Градостроительный кодекс РФ
С 1 февраля 2024 года вступят в силу очередные поправки в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) (федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗ). В соответствии с ними законодатель разрешил устанавливать границы населенных пунктов, территориальных зон, даже если они пересекаются с границами земельных участков.
Кроме того, местные власти больше не будут проводить общественные или публичные обсуждения при внесении в документы территориального планирования изменений, необходимых для изменения границ населенных пунктов и устранения пересечения границ пункта с границами земельных участков (ч. 7 ст. 18 ГрК РФ).
Изменения в закон о регистрации недвижимости
Вышеупомянутый закон № 438-ФЗ дополнил статью 43 закона о регистрации недвижимости частями 2.2. – 2.4. С 1 апреля 2024 года Росреестр внесет в ЕГРН сведения и поставит на кадастровый учет земельный участок, когда его границы и границы населенного пункта пересекаются, а более 50% площади участка находится в границах или за границами поселения (территориальной зоны). Сейчас такая процедура возможна, только если более 75% площади участка располагается в границах или за границами населенного пункта (территориальной зоны).
Этот же закон сократил срок устранения реестровой ошибки с 3 до 1 месяца. Кроме того, он позволил Росреестру вносить новые сведения в ЕГРН, если по результатам исправления реестровой ошибки площадь земельного участка увеличится не более чем на 10% или уменьшится не более чем на 5% по сравнению с площадью, сведения о которой содержатся в ЕГРН. Сейчас же Росреестр не может самостоятельно исправить реестровую ошибку, если площадь земельного участка в результате ее исправления отличается от площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН, более чем на 5%.
Кроме того, в законе о регистрации недвижимости появятся новеллы, прописанные в проекте федерального закона № 209283-8, о котором говорилось чуть выше. Они позволят местным органам власти подавать заявления в Росреестр для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при возникновении новых помещений в результате переустройства/перепланировки объектов.
Новое в правовом статусе курортов
Читатели хорошо помнят о периодически вспыхивающих скандалах в ходе приватизации участков в курортных зонах. В результате хищнического расхищения таких земель природе и общественным интересам наносится непоправимый ущерб. В то же время судебная практика в данной сфере сложилась достаточно противоречивая. В этом году государство обратило свой взор и на эту проблему. Федеральный закон от 04.08.2023 № 469-ФЗ отнес лечебно-оздоровительные местности, курорты к особо охраняемым природным территориям и пересмотрел ограничения для землепользователей на территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Эти поправки вступят в силу с 1 сентября 2024 года.
Новеллы о сельскохозяйственных землях
С 1 марта 2024 года власти станут предоставлять в аренду без проведения торгов гражданам, фермерам и сельскохозяйственным организациям участки, находящиеся в государственной / муниципальной собственности и занятые агролесомелиоративными насаждениями, если эти субъекты ведут сельское хозяйство на смежном земельном участке (федеральный закон от 04.08.2023 N 463-ФЗ «О внесении изменения в статью 10 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Таким образом, сельхозпроизводители смогут расширить производство за счет дополнительных земель.
Проекты, находящиеся на рассмотрении Государственной думы
В 2024 году Дума примет новый федеральный закон. Он установит процедуру, которая укажет, как выделить долю в праве общей долевой собственности на объект, предназначенный для размещения транспортного средства, в судебном порядке, если нельзя получить сведения о совладельцах, их адресах, или же когда они отказываются заключить соглашение и определить порядок пользования общим имуществом (пояснительная записка к проекту № 458117-8).
Данный проект внесёт изменения в ГК РФ. Вероятность принятия закона составляет 99% (1% отвожу на непредвиденные обстоятельства), так как еще весной 2023 года Конституционный суд РФ потребовал от законодателя внести эти поправки в ГК РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2023 г. № 18 – П).
Выводы
Большая часть поправок, вступающих в силу в 2024 году, была внесена ранее принятыми законами, которые уже действуют на территории РФ. Законодатель отложил на более поздний срок их вступление в силу для того, чтобы успеть подготовить подзаконную базу для этих изменений, то есть нормативно-правовые акты правительства РФ, министерств и ведомств. Это обычная практика.
Нельзя также утверждать, что действие данных поправок затронет миллионы граждан. Ведь далеко не все собственники переустраивают свои помещения, имеют на земельном участке объекты ЖКХ, возделывают поля рядом с наделами, занятыми агролесомелиоративными насаждениями, или владеют участком, границы которого пресекаются с границами населенного пункта. Поэтому данные новеллы явно не относятся к положениям, коренным образом изменяющим характер правоотношений в сфере недвижимости.
Ну, и наконец, еще раз отмечу один важный момент — обо всех изменениях в законодательстве о недвижимости в 2024 году можно будет сказать только в декабре будущего года. Я уже не раз говорил о том, что ряд важнейших законов принимаются в оперативном порядке, в течение двух-трех месяцев. О многих из них мы сейчас даже и не знаем. Они готовятся в тиши министерских кабинетов и в 2024 году поступят в Государственную думу. Поэтому провести полноценный анализ этих нормативно-правовых актов можно будет только в начале 2025 года. Но это уже другая история.
