В 2023 году вступил в силу целый ряд законов, так или иначе затрагивающих сферу недвижимости. Поправки коснулись правового статуса общедолевой собственности, гаражных территорий и комплексов, порядка внесения сведений в ЕГРН, долевого строительства, налогообложения, землепользования и даже московской реновации.

Нормы об общем имуществе

Как и полагается в таких случаях, обзор начинается с изменений, внесенных в Гражданский кодекс РФ. Именно он определяет правовой статус недвижимости. В 2023 году ГК РФ пополнился нормами об общем имуществе собственников (федеральный закон от 24.07.2023 № 351 – ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно статье 259.1 § 2 главы 16 ч.1 ГК РФ, собственникам недвижимых вещей, которые располагаются в границах территории, определенной законом, и связаны между собой физически и технологически или находятся в здании/сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности определенное имущество. Предполагается, что при создании своих недвижимых вещей собственники намеревались использовать данное имущество для удовлетворения общих потребностей. Либо же они купили, создали или образовали это имущество позднее (то есть после создания своих недвижимых вещей) и опять же для удовлетворения общих потребностей.

Собственники сами решают, как им владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Они вправе не менее чем 2/3 голосов передать его во владение или пользование третьим лицам или вообще продать. В последнем случае решение о продаже принимается единогласно всеми собственниками. Если в результате действий или бездействия собственника возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, то этот субъект возмещает их за свой счет. Данные новеллы заполнили пробелы гражданского законодательства в части определения правового статуса общего имущества, установили правовой статус доли в праве обшей собственности и уточнили порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом. По крайней мере, теперь судам есть на что опираться при вынесении решений.

Изменения в сфере регистрации недвижимости и работы ЕГРН

С 01.01.2023 года вступили в силу так называемые «отложенные» нормы федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ. В соответствии с ними владельцы недвижимости стали без усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) подавать через личный кабинет на сайте Росреестра некоторые виды заявлений о кадастровом учете и регистрации права собственности.

Кроме того, с этого года правообладатель недвижимости может направлять в Росреестр без использования УКЭП заявление о невозможности проведения регистрационных действий с объектом без личного участия, а также о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты или о почтовом адресе, по которым можно с ним связаться.

Далее, в марте 2023 года начал действовать обновленный пункт 2 части 6 статьи 36.2 закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости. В соответствии с данной поправкой нотариус получил право направлять в Росреестр заявления в электронной форме о регистрации перехода и прекращения права собственности на объект, принадлежащий физическому лицу, даже если в ЕГРН нет записи о возможности регистрации прав на основании документов, подписанных УКЭП (федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Однако нотариус получает такое право только при условии, если он удостоверяет сделку при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем на основании нотариально удостоверенной доверенности.

С 01.03.2023 года вступила в силу и статья 36.3 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ (федеральный закон от 14.07.2022 N 266 – ФЗ). Она запретила указывать в выписке из ЕГРН персональные данные обладателя недвижимости без его разрешения. Теперь третье лицо, получив выписку, не найдет в ней Ф.И.О. и дату рождения собственника. В то же время эти нормы не касаются юридических лиц. Сведения о них по-прежнему являются общедоступными и указываются в выписках. Для того чтобы посторонние люди смогли ознакомиться с расширенной выпиской из ЕГРН, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. (См. «Как проверить квартиру и получить расширенную выписку из ЕГРН с персональными данными правообладателя».)

24.07.2023 года государство приняло очередной закон о внесении изменений в закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ (федеральный закон от 24.07.2023 № 368-ФЗ). Этот нормативный акт расширил перечень лиц, по заявлению которых проводится государственный кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость. В этот список вошли федеральный орган исполнительной власти, определенный правительством РФ, а также уполномоченные органы государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления. Они получили право подавать заявления в Росреестр при регистрации объектов незавершенного строительства. Кроме того, закон подробно описал алгоритм государственного кадастрового учета и регистрации прав на объект незавершенного строительства, внесенный в федеральный или местный реестр незавершенных объектов капитального строительства.

Через неделю (то есть 31.07.2023 года) федеральные власти вновь внесли поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ (федеральный закон от 31.07.2023 N 397-ФЗ). Новый закон упростил снятие с кадастрового учета и регистрацию прекращения права на объект недвижимости, когда он разрушен в результате боевых действий или чрезвычайной ситуации, уточнил мероприятия по выявлению властями городов федерального подчинения и муниципалитетов правообладателей ранее учтенных объектов, а также определил особенности выявления правообладателей ранее учтенных объектов на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей.

Дополнительно этот же закон позволил участникам сделки по уступке прав требования по ДДУ (договор долевого участия в строительстве) зарегистрировать их договор в электронном виде, даже если в ЕГРН нет записи о возможности регистрации на основании УКЭП. Это право возникает, когда регистрация уступки проводится с использованием ИТ — технологий взаимодействия застройщика с Росреестром, а сам застройщик является стороной ДДУ.

Ну и наконец, данный закон расширил круг субъектов, которым можно предоставлять выписку из ЕГРН с персональными данными собственника. Такое право получили владельцы комнат (если в реестре есть сведения о расположении этих комнат, а владельцы зарегистрированы в качестве их правообладателей) в квартире собственника, застройщики (в отношении своих участников долевого строительства), а также дольщики в отношении граждан, которые вместе с ними являются одной из сторон ДДУ.

И, наконец, 15.09.2023 года начали действовать нормы федерального закона от 18.03.2023 № 66-ФЗ. Они установили порядок внесения в ЕГРН информации о лесопарковых зеленых поясах.

Закон о «гаражах»

Осенью этого года наконец-то дождались «своего» закона владельцы гаражей и машино-мест в гаражных комплексах. С 01.10.2023 года вступил в силу федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот нормативный акт регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или пользовании собственников гаражей на территории гаражного назначения или в гаражных комплексах.

Закон определил понятие гаража, гаражной территории, гаражного комплекса, установил порядок закрепления границ гаражных территорий, отрегулировал правовой статус общего имущества и долей в праве общей собственности на имущество территории гаражного назначения и гаражного комплекса. Четвертая глава закона описала способы управления общим имуществом в границах гаражной территории и в гаражном комплексе.

Строительство недвижимости

В этой отрасли вообще прошел целый «вал» изменений, и рассказать обо всех нет никакой возможности. Поэтому остановлюсь только на некоторых новеллах.

04.08.2023 года президент РФ подписал два федеральных закона, касающихся строительства недвижимости. Речь идет о законах № 430-ФЗ и 435-ФЗ. Эти нормативно-правовые акты установили дополнительные особенности кадастрового учета и регистрации прав на отдельные линейные объекты, а также увеличили предельную стоимость объекта для целей внесения взноса в компенсационные фонды возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств. Напомню, что девелопер вносит по 100 000 рублей в эти фонды, если намеревается осуществлять строительные работы с объектом, стоимость которого по одному договору составляет до 90 000 000 рублей. До 15.08.2023 года (то есть до вступления в силу закона № 435-ФЗ) стоимость объекта по одному договору составляла до 60 000 000 рублей. Теперь законодатель увеличил планку стоимости на 30 000 000 рублей. Ну, инфляция. Чего тут поделаешь.

01.09.2023 года начали действовать положения федерального закона от 10.07.2023 № 305-ФЗ. Они ввели субсидиарную ответственность саморегулируемых организаций (СРО) и национального объединения СРО при возмещении вреда, причиненного зданию, сооружению или части объекта в результате некачественных инженерных изысканий или недостатков проектной документации. Дополнительно этот же нормативно-правовой акт предоставил возможность проводить государственную экологическую экспертизу ряда объектов по принципу «одного окна» и указал на отличительные черты проектной документации на объекты капитального строительства, по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию.

Поправки в законодательство об участии в долевом строительстве

Закон № 421-ФЗ от 04.08.2023 года установил особую ответственность застройщика в случае нарушения срока передачи дольщику помещения, входящего в состав многоквартирного дома (МКД), признанного в соответствии с нормами Градостроительного кодекса уникальным объектом.

Если застройщик не более чем на 30 месяцев нарушит срок передачи участнику долевого строительства помещения, входящего в состав здания, признанного уникальным в соответствии с нормами ГрК РФ, то он уплачивает дольщику пени в размере 1/300 стоимости ДДУ за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора. Эта норма имеет обратную силу и применяется к ранее заключенным договорам. Кроме того, закон предписал, чтобы ДДУ содержал информацию об отнесении здания к уникальным объектам. Эти новеллы, конечно, несколько ухудшили положение дольщиков, умудрившихся заключить ДДУ на помещения в уникальных МКД. Радует только то, что такие дома в России можно пересчитать по пальцам – см. «Кто из дольщиков новостроек теперь не сможет получить неустойку с застройщика».

Штрафы за «бизнес» на сведениях из ЕГРН

Аккурат в День Победы 9 мая начал действовать федеральный закон от 28.04.2023 № 151-ФЗ. Он внес изменения в Кодекс об административных правонарушениях. Статья 14.35 КоАП РФ пополнилась частями 6 и 7. Эти нормы грозят федеральным и муниципальным чиновникам, организациям и гражданам серьезными штрафами, если они попытаются продавать сведения, полученные из ЕГРН, либо станут предоставлять эти сведения через свои web-сайты и приложения. В последнем случае речь идет о посредниках, которые заполонили интернет предложением своих псевдоуслуг по предоставлению сведений из ЕГРН.

Штрафы за эти правонарушения довольно крупные. Так, гражданин будет оштрафован на сумму от 15 000 до 25 000 рублей. Чиновники и должностные лица могут потерять от 40 000 до 50 000 рублей. На граждан, незаконно занимающихся предпринимательской деятельностью, накладывается штраф в сумме от 80 000 до 100 000 рублей, а на юридических лиц – от 350 000 до 400 000 рублей. При повторном правонарушении санкции усиливаются. Так, юрлица могут быть оштрафованы на сумму до 600 000 рублей, а граждане - до 50 000 рублей.

Поправки в федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд

В апреле 2023 года законодатель обратил свой взор на российских дачников и огородников. Он внес изменения в федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 года о ведении гражданами садоводства и огородничества. Государство скорректировало понятие имущества общего пользования товарищества. В новой трактовке имущество общего пользования – это расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории. Не останавливаясь на этом, законодатель тут же расширил компетенцию общего собрания членов товарищества. В соответствии с новыми изменениями только общее собрание может принимать решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или устанавливать сервитуты в отношении такого имущества, а также определять условия использования такого имущества (федеральный закон от 14.04.2023 № 123-ФЗ). Как можно легко понять, данный нормативный акт корреспондирует с нормами ГК РФ об общем долевом имуществе собственников недвижимости, которые вступили в силу осенью 2023 года.

Изменения в сфере землепользования

С 01.03.2023 года вступили в силу нормы федерального закона от 14.07.2022 № 316-ФЗ. Они дали право гражданам и фермерам арендовать на 5 лет без проведения торгов государственную и муниципальную землю сельскохозяйственного назначения. Эти же поправки запретили арендаторам изменять целевое назначение земель, передавать арендованный участок в субаренду и совершать сделки с арендными правами.

01.07.2023 года начали действовать новые положения федерального закона от 29.12.2022 № 616-ФЗ, внесшие изменения в закон № 119-ФЗ от 01.05.2016 года о предоставлении земли в Арктической зоне, на Севере, в Сибири и на Дальнем Востоке. Изменения определили, что, подавая заявление о предоставлении участка, субъект должен указать номер телефона для связи и направления текстовых сообщений.

Поправки также предусмотрели возможность направления заявления через сайт Госуслуг. Дополнительно закон с 30 до 60 дней увеличил срок подписания гражданином проекта договора безвозмездного пользования земельным участком. Кроме того, в нормативном акте появилось право граждан однократно обратиться с заявлением об отказе от договора безвозмездного пользования земельным участком при невозможности использования такого земельного участка.

В конце июля пришла добрая весть для арендаторов государственной и муниципальной земли, получивших участки еще до 01.03.2015 года (федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ). Эти арендаторы (правда, далеко не все) получили право подписать новый договор аренды без проведения торгов сроком на 5 лет. Однако этим правом не смогут воспользоваться субъекты, которые имеют задолженность по арендной плате за два и более периода и нарушили законодательство РФ при использовании участка. Кроме того, под действие закона не подпадают договоры аренды, заключенные с целью строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также для целей, указанных в статье 39.37 ЗК РФ (строительство, реконструкция, эксплуатация, капитальный ремонт объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей и так далее).

В августе 2023 года законодатель в очередной раз подтвердил, что изменение правового режима/статуса земельного участка никак не ущемляет права собственников и владельцев. Иными словами, перевод земель из одной категорию в другую, изменение вида разрешенного использования не прекращают право собственности, аренды или действие сервитута (федеральный закон от 04.08.2023 N 438-ФЗ).

С этого же месяца расширился перечень субъектов, имеющих возможность получить государственную или муниципальную землю в безвозмездное пользование. Теперь таким правом обладают еще и религиозные и некоммерческие организации. Понятно дело, что не все. Так, религиозная организация вправе оформить на 49 лет землю в безвозмездное пользование, когда на этой земле расположено здание или строение, принадлежащее на праве собственности организации, но она в силу закона не может оформить данный участок в собственность. В свою очередь НКО также вправе получить землю в безвозмездное пользование, если на этой земле находится здание или сооружение, ранее переданное НКО в безвозмездное пользование.

Этот же закон (федеральный закон от 04.08.2023 N 492-ФЗ) предоставил субъектам РФ право вводить дополнительные требования к гражданам, желающим получить в безвозмездное пользование землю под ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства. В частности, местные власти могут определить, что эти граждане должны стоять на учете в качестве нуждающихся в жилье или в улучшении жилищных условий, а также не иметь в собственности участка, ранее предоставленного для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства.

Дополнительно данный закон запретил образовывать новые участки из надела, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и переданного субъекту, арендующему на данном участке государственные (муниципальные) здания и сооружения. Впрочем, это запрет не распространяется на случаи изъятия земли для государственных и муниципальных нужд. Кроме того, нормативный акт разрешил арендатору участка передавать на него свои права и обязанности третьему лицу, если он передает этому лицу права и обязанности при аренде государственных (муниципальных) зданий и сооружений, расположенных на этом участке. Ну, и наконец, этот же закон категорически запретил арендаторам закладывать свои права аренды или вносить их в уставной капитал юридических лиц.

Изменения в сфере налогообложения недвижимости

С 01.01.2023 года вступила в силу поправка в п. 15 ст. 396 НК РФ. Новелла установила, что если гражданин (или юридическое лицо) купил земельный участок в собственность для жилищного строительства, а потом построил и зарегистрировал права на жилой дом до истечения трех лет с момента регистрации права собственности на землю, то он заплатит налог с учетом коэффициента 1, а не коэффициента 2 (федеральный закон от 28.12.2022 № 565 – ФЗ).

Иными словами, если владелец земли извернется и построит дом быстрее, чем за три года, то заплатит меньшую сумму налога. При этом налог, уже уплаченный за период до регистрации права собственности на здание с учетом коэффициента 2, признаётся суммой излишне уплаченного налога и зачитывается (возвращается) налогоплательщику в общем порядке.

Новеллы ипотечного законодательства

В апреле 2023 года статья 77.2 федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ об ипотеке пополнилась новым пунктом. В соответствии с ним законодатель обязал Росреестр извещать залогодержателя о регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и о государственной регистрации ипотеки. Орган регистрации извещает о данном факте залогодержателя не позднее одного рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки объекта долевого строительства. С этого момента залогодержатели (как правило, банки) начали оперативно получать такую информацию (федеральный закон от 20.10.2022 № 409-ФЗ).

Опять же в апреле этого года вступили в силу нормы, которые отнесли к трудным жизненным ситуациям сам факт проживания заемщика в помещении, находящемся в зоне чрезвычайной ситуации, нарушение условий его жизнедеятельности и утрату им имущества в результате ЧС. Теперь заемщик, проживающий в зоне ЧС, вправе обратиться в банк и потребовать предоставить ему льготный период в течение 60 календарных дней (федеральный закон от 14.04.2023 № 134-ФЗ).

31.07.2023 года власти приняли федеральный закон № 388-ФЗ. Он скорректировал нормы федерального закона от 07.10.2022 года № 377-ФЗ об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации. Поправки установили, что ФГКУ «Росвоенипотека» погашает обязательства погибших (или признанных судом умершими) бойцов-участников накопительно-ипотечной системы для военнослужащих по их кредитным договорам, которые они заключили для приобретения жилья с использованием средств целевого жилищного займа.

Новые нормы московской реновации

Новеллы о реновации в Москве можно отнести к законодательству о недвижимости. В конце концов, речь идет о земельных участках и объектах. И здесь тоже есть кое-какие изменения. 10.07.2023 года вступил в силу закон № 310-ФЗ о внесении изменений в закон от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации». Закон № 310 указал, что власти изымают землю и другие объекты недвижимости в целях реновации в соответствии с положениями ст. 10 федерального закона от 05.04.2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом если в ходе изъятия возникает спор о сумме возмещения, то он рассматривается в суде.

В свою очередь суд рассматривает спор о размере возмещения стоимости изымаемой недвижимости и (или) убытков, причиненных таким изъятием, отдельно от тяжбы об изъятии имущества. Ну, здесь тоже все понятно. Это сделано для того, чтобы по-быстрому «оттяпать» участок или снести объект. А о возмещении стоимости изъятого имущества можно потом спорить хоть до «морковкиного заговенья». То есть очень долго.

Далее, суд устанавливает размер компенсации за имущество на основании отчета об оценке изымаемых объектов и (или) причиненных таким изъятием убытков. И, что интересно, этот отчет готовит оценщик по заказу органа исполнительной власти, который и принял решение изъять имущество. Тогда не очень понятно, о чем здесь спорить, если цену все равно определяют чиновники? Ведь собственник-то, получается, не может заказать и представить в суд свой отчет.

Кроме того, вышеуказанный закон сократил с 30 до 20 дней срок, в течение которого собственник жилища направляет в органы власти заявление о выплате возмещения в денежной форме за освобождаемое помещение либо о предоставлении равноценного жилья. Также законодатель сократил с 90 до 30 дней срок заключения договора, который предусматривает переход права собственности на жилое помещение в рамках программы реновации. Правда, последняя норма действует, только если уполномоченный орган направил проект договора собственнику жилого помещения до 10 июля 2023 года.

Выводы

Заканчивая обзор, скажу, что он вовсе не претендует на полноту и всеобъемлемость. На самом деле в этом году власти приняли огромное количество нормативных актов, в той или иной мере затрагивающих сферу недвижимости. И даже простое перечисление всех законов, вступивших в силу в 2023 году, займет 2-3 листа печатного текста. А если учесть тот факт, что регулирование отношений в области недвижимости осуществляется не только законами, но и подзаконными актами правительства РФ, Росреестра, ФНС РФ, Минстроя РФ и даже постановлениями Конституционного суда России, то задача втиснуть в одну статью всю информацию об изменениях становится нереальным делом. Поэтому, работая над материалом, пришлось рассказать только о самых значимых (с точки зрения автора, конечно) законах. Но даже на базе такого усеченного материала можно сделать некоторые выводы.

Прежде всего, государство продолжило политику «уточнения» уже вступивших в силу норм. Именно поэтому законодатель расширил перечень лиц, имеющих право получать выписки из ЕГРН с персональными данными, а потом позволил нотариусу и сторонам договора уступки прав требования по ДДУ при определенных ситуациях направлять заявления в Росреестр при отсутствии в ЕГРН записи о возможности регистрации прав на основании документов, подписанных УКЭП. Стоит понимать, что, принимая нормативный акт, государство не в силах предусмотреть все нюансы. И это нормально. Вот и приходится «подкручивать» законы на основании практики через два-три месяца после их опубликования.

Второй вывод, который можно сделать на основе изложенного материала, состоит в том, что государство продолжило политику цифровизации в сфере недвижимости. Поэтому в России с каждым годом увеличивается количество информационных систем, предназначенных для застройщиков, технических заказчиков (федеральный закон от 19.12.2022 № 541 — ФЗ), государственных и муниципальных органов и рядовых граждан.

Следующий момент, на который необходимо обратить внимание, заключается в том, что государство, наконец, озаботилось вопросами общедолевой собственности. К 2023 году в этой сфере накопилась обширная, но противоречивая судебная практика. Да и государство допустило здесь ряд ошибок. Ярким свидетельством тому является, например, постановление Конституционного суда РФ от 18.04.2023 № 18-П, признавшего не соответствующими Конституции РФ некоторые положения Гражданского кодекса, препятствующие собственникам выделить машино-место. Поэтому в уходящем году были приняты поправки в ГК РФ и в закон о ведении садоводства и огородничества, а также вступил в силу закон о гаражах, которые так или иначе затрагивают вопросы общедолевой собственности. Но на этом, конечно, работа законодателя не заканчивается, и в 2024 году нас ждут новые изменения. Но это уже тема для другой статьи.