Нынешней осенью в России, и особенно в Москве, резко подорожала аренда квартир. Причем ситуация оказалась настолько нестандартной, что на нее обратили внимание серьезные аналитики, исследующие геополитические и макроэкономические процессы. И ведь действительно, в секторе аренды на обычный сезонный спрос наложились факторы из области геополитики (возвращение в Россию «релокантов») и макроэкономики (повышение ключевой ставки Центробанком).

Некоторые комментаторы даже сочли рост арендных ставок «катастрофическим». А газета «Коммерсант» посчитала яркой иллюстрацией к арендному кризису объявление одного из ушлых собственников, предлагавшего снять за умеренную плату (24 тыс. рублей) техническое помещение без санузла в одном из МФК в центре города.

Что ж такое делается и как теперь жить арендаторам – в этом вместе с экспертами разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Что случилось на рынке аренды

Как сообщает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль», ценники на объявлениях собственников начали расти традиционно с конца лета, в августе. Каждый месяц они прибавляли в среднем по 5%, в итоге разница между июлем и октябрем достигла 15-16%.

Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой», согласна с тем, что основной рост цен пришелся на вторую половину лета, но уточняет, что в этом году вообще не было традиционного летнего затишья и осеннего оживления - «горячий» сезон стартовал уже в начале лета, предложение быстро сокращалось. Часть предложения была снята из-за того, что из-за границы вернулись собственники и перестали сдавать квартиры. Также летом вторичный рынок был активным, и часть владельцев решили продать квартиры, а не сдавать их. Кроме того, восстановились туристические потоки, внутренняя трудовая миграция, стали приезжать экспаты.

Есть еще один фактор, влияющий на арендные ставки, о нем говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Сейчас вводится много новых жилых комплексов, часть квартир в которых уходит под сдачу в аренду. Эти лоты отличаются по своим качественным характеристикам и, соответственно, стоят дороже».

Ну а в осенью рынок аренды отреагировал на повышение ключевой ставки Центробанком до 15% (с лета ЦБ повышал ставку четыре раза от начального уровня 7,5%) и последовавший за этим рост ипотечных ставок. «Из-за удорожания кредитов многие потенциальные покупатели откладывают покупку квартиры до момента, пока ставки не снизятся до более приемлемого уровня, и выходят на рынок аренды. В итоге рыночный спрос на аренду жилья значительно увеличивается», - комментирует Алексей Яцюк, ведущий эксперт компании «ТСН Недвижимость».

«Все это вместе вызвало существенное сокращение предложения; рынок арендатора стал рынком собственника. А собственники повышают цены в ответ на дефицит и ужесточают условия для съемщиков», - заключает Ирина Доброхотова.

Эксперты отмечают, что спрос на арендные квартиры и сейчас остается активным, хотя и начинает «охлаждаться». Объем предложения восполняется медленно, дефицит чувствуется.

Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

«Если вы изучите предложение, то увидите, что в пределах одной небольшой локации может быть 1-2 квартиры, а весной на том же участке карты их могло быть до 50. Первыми всегда разбирают дешевые варианты и оптимальные по цене-качеству. Обычно в экспозиции остаются или совсем сомнительные варианты по качеству, или очень переоцененные, или с чрезмерно жесткими требованиями к квартирантам», - комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

Динамика изменения количества объектов в экспозиции и средних арендных ставок на однокомнатные квартиры по округам Москвы

  июл.23 авг.23 сен.23 окт.23  
  Кол-во Средняя цена Кол-во Средняя цена Кол-во Средняя цена Кол-во Средняя цена окт/июль
Восточный АО 1 697 35 257 1 481 36 874 1 022 38 214 1 052 40 678 15%
Западный АО 1 574 42 934 1 462 45 976 930 48 499 867 49 477 15%
Зеленоградский АО 146 27 453 113 30 079 99 29 860 106 31 266 14%
Новомосковский 358 32 962 328 34 280 253 35 517 275 36 710 11%
Северный АО 1 389 40 899 1 163 43 115 871 45 840 895 46 655 14%
Северо-Восточный АО 1 408 38 115 1 279 39 944 1 001 42 011 950 43 864 15%
Северо-Западный АО 886 38 649 775 39 862 613 42 168 549 43 819 13%
Троицкий 127 26 583 103 27 474 84 28 639 92 28 702 8%
Центральный АО 1 013 58 992 935 64 583 788 68 247 778 68 785 17%
Юго-Восточный АО 1 464 36 335 1 289 39 124 880 40 675 841 41 417 14%
Юго-Западный АО 1 702 39 977 1 495 41 982 938 43 033 885 44 347 11%
Южный АО 1 711 37 047 1 417 39 099 1 037 41 281 1 010 42 832 16%

Источник: «Миэль»

Количество объектов в экспозиции и средние арендные ставки на 2- и 3-комнатные квартиры по округам Москвы

окт.23
  Число комнат Кол-во Средняя цена
Восточный АО 2 893 51 355
Западный АО 2 1 070 67 416
Зеленоградский АО 2 73 42 782
Новомосковский 2 188 48 420
Северный АО 2 912 62 578
Северо-Восточный АО 2 775 55 787
Северо-Западный АО 2 597 57 031
Троицкий 2 56 38 010
Центральный АО 2 1 344 109 502
Юго-Восточный АО 2 855 53 898
Юго-Западный АО 2 944 60 139
Южный АО 2 870 56 447
Восточный АО 3 283 65 509
Западный АО 3 629 103 546
Зеленоградский АО 3 26 56 000
Новомосковский 3 54 58 606
Северный АО 3 312 82 139
Северо-Восточный АО 3 318 79 565
Северо-Западный АО 3 275 89 302
Троицкий 3 16 51 429
Центральный АО 3 1 066 184 951
Юго-Восточный АО 3 265 69 338
Юго-Западный АО 3 436 87 492
Южный АО 3 343 73 761

Источник: «Миэль»

Ищем варианты подешевле в Москве, Подмосковье…

Как объясняет Алексей Яцюк («ТСН Недвижимость»), стоимость аренды может значительно отличаться в зависимости от конкретного города и района, инфраструктуры, а также характеристик самой квартиры – состояния, этажа, площади, планировки, близости дома к общественному транспорту, объектам инфраструктуры.

В среднем, по информации эксперта, сегодня в границах «старой» Москвы стоимость аренды однокомнатной квартиры массового сегмента составляет от 35 до 50 тысяч рублей, двухкомнатной – от 55 до 65 тыс. руб., трехкомнатной – от 70 до 80 тыс. руб.

Если говорить о географии, то в «старой» Москве самые доступные варианты нужно искать в районах за МКАД - далеко от станций метро и МЦД. Аналитики ГК «Миэль» говорят, что традиционно самые бюджетные предложения можно найти в Восточном округе и Зеленограде.

Дешевые квартиры, по наблюдениям Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), сдаются в домах типа общежитий, «малосемейках» старой постройки; в хрущевках, которые в ближайшее время уйдут под снос; в редких уцелевших домах барачного типа.

В Новой Москве, по информации «ТСН Недвижимость», цены немного ниже: однокомнатную квартиру можно арендовать с бюджетом от 30 до 45 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную – от 50 до 60 тыс. руб., трехкомнатную – от 60 до 80 тыс. руб.

При этом уровень инфраструктуры не уступает «старой» Москве. Здесь в экспозиции много студий, однокомнатных вариантов, которые пользуются повышенным спросом со стороны студентов, дополняет Юлия Дымова (Est-a-Tet).

Однако, предупреждает Ирина Доброхотова, цены на аренду квартир в новых домах у метро могут ненамного отличаться от «старомосковских».

«В Подмосковье средние арендные ставки на жилье еще чуть приятнее для потенциальных квартиросъемщиков», - говорит Алексей Яцюк. Аренда однушки обойдется сегодня в 25-35 тыс. руб. в месяц, двушки – в 35-45 тыс. руб., трешки – в 45-50 тыс. руб. И чем дальше от Москвы, тем дешевле.

Тем, кто собрался снимать жилье в Подмосковье и работает в Москве, «нужно учитывать еще и затраты на дорогу и время, проведенное в дороге. Да и вообще - комфортно ли добираться: есть ли электричка, прямой автобус, какие пробки», замечает Екатерина Бережнова («Миэль»).

Аналитики «Миэль» привели примеры самых доступных объектов – со ставкой до 30 тыс. рублей в месяц. Так, однокомнатную квартиру в Зеленограде (32,7 кв. м, 3/9 этаж) сдают за 25 тысяч рублей в месяц. До станции метро «Речной вокзал» - 40 минут транспортом, до железнодорожной станции – 10 минут автобусом.

За 23 тысячи предлагается квартира (22 кв. м, 2/3 этаж) в поселке Октябрьский (Люберецкий р-н). До станции метро «Котельники» - 15 минут транспортом.

В Солнечногорском районе в деревне Голубое можно снять однокомнатную квартиру (40 кв. м, 15/19 этаж) за 21 тысячу рублей. До железнодорожной станции полчаса на автобусе.

А в Химках 34-метровая однушка (2/5 этаж) сдается за 23 тысячи. До станции метро «Планерная» – 15 минут езды.

… и в Санкт-Петербурге

Есть еще вполне рабочий вариант – уехать в Питер, им часто пользуются молодые москвичи, работающие удаленно. Несмотря на то, что здесь аренда тоже подорожала (примерно на 10% в 2023 году), все равно она куда более доступна, чем в Москве.

В Санкт-Петербурге, как и в Москве, на стоимость аренды влияет близость метро. Но в отдаленных от метро локациях (20-30 минут транспортом) реально найти недорогую квартиру в новом жилом комплексе с инфраструктурой. Как рассказал Алексей Лякин, руководитель агентства недвижимости «Дорогая, я дома», например, за КАД, в Красногвардейском районе, в масштабном проекте, который продолжает строиться, можно снять студию за 16 тыс. рублей в месяц, без мебели — за 14 тыс. рублей. А в районе Шушары, особенно в его удалённых частях, цены на аренду студий и однокомнатных квартир колеблются в пределах 17-20 тыс. рублей.

Также доступные цены на аренду можно найти на севере Санкт-Петербурга, в микрорайонах Парголово и Парнас, относящихся к Выборгскому району. Они расположены примерно в 20 минутах езды от метро, и стоимость аренды в новостройках пятилетней давности здесь будет примерно такой же.

Удастся ли выгадать на комиссионных и депозите

Обычно при заключении договора аренды арендатор вносит сразу три платежа – комиссионное вознаграждение риелтору, а также депозит и плату за первый месяц собственнику.

Сэкономить тут можно, если обойтись без услуг риелтора. Существуют ресурсы (прежде всего – крупные агрегаторы), где собственники сами размещают объявления с пометкой «без посредника». Насколько информация в объявлении соответствует действительности, придется проверять, да и в целом самостоятельный поиск без помощи риелтора потребует больше времени и сил.

Если без риелтора страшно, можно попытаться с ним поторговаться или выбрать такого, у кого комиссия меньше. По оценке Алексея Лякина («Дорогая, я дома»), она варьируется от 50 до 80% от стоимости аренды за месяц. Хотя это непросто – по мнению Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), вряд ли в текущей ситуации можно говорить о снижении риелторской комиссии – сейчас трудозатраты на поиск нормального объекта выше, чем обычно.

Правда, иногда комиссию можно разделить между собственником и арендатором, а в сегменте дорогого жилья бывает, что комиссию полностью платит собственник. Случается, что квартиру надо очень срочно сдать, и тогда тоже с посредником расплачивается хозяин квартиры.

Также при съеме жилья арендатор вносит «депозит» - страховочную сумму, обычно равную месячному платежу, – на случай всяких поломок и прочих неприятностей в квартире. Если с квартирой все нормально, то когда договор заканчивается, за последний месяц проживания хозяин просто не берет плату.

Можно ли договориться с хозяином снизить сумму депозита? Эксперты считают, что вряд ли кто на это пойдет, хотя ее можно попытаться разбить на две или три части.

Другие способы: совместная аренда, квартира без ремонта и мебели

Аренду можно еще удешевить, если воспользоваться «народными» способами. Например, снять комнату в квартире, которую собственник сдает «покомнатно», или целую квартиру «в складчину». В этом случае лучше договориться с друзьями, коллегами по работе, однокурсниками. Но сами эксперты относятся к такой затее скептически.

«Я бы не стала говорить о популярности совместной аренды и тем более советовать ее клиентам, - комментирует Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль». - К слову, таких обращений в компанию крайне мало. Но если основная цель сэкономить, то это один из вариантов, которым чаще всего пользуются студенты, причем не первокурсники, а старшекурсники или магистранты. Были запросы от родителей студентов первокурсников, которые приезжают из одного города и знакомы между собой. Вторая категория – граждане стран ближнего зарубежья, когда несколько семей снимают одну квартиру для совместного проживания».

Но, как считает эксперт, жить в такой квартире долго и счастливо не выйдет - так или иначе получается общежитие, и конфликты неизбежны.

Собственники же, по словам Марии Жуковой, отдают предпочтение семейным парам, ведь «даже самые близкие подружки могут что-то не поделить и разбежаться, а значит, вероятность частой смены арендаторов выше».

Есть вариант снять квартиру в новостройке без ремонта. «Иногда собственник договаривается с арендатором, чтобы тот сделал ремонт в счет проживания или части затрат», - говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). По сведениям эксперта, известны случаи, когда хозяева квартир «в бетоне» находили съемщиков.

Конечно, к такому способу тоже есть вопросы. Видимо, он может подойти людям, которые сами профессионально занимаются ремонтом и знают, как его делать быстро и без лишних затрат. Остальным это просто не под силу: придется нанимать бригаду, контролировать рабочих, где-то в это время жить, а экономия в результате обернется убытками. И не выгонит ли квартиранта хозяин, когда ремонт будет закончен?

Еще оригинальный способ – арендовать квартиру, которая сдается на время продажи. На период поиска покупателя некоторые собственники сдают квартиры, заранее предупредив об этом арендаторов. Арендные ставки таких лотов, как правило, ниже. Но «такой вариант, однако, подойдет не всем – в первую очередь это предложение для мобильных граждан с минимальным багажом», - предупреждает Юлия Дымова (Est-a-Tet).

И еще можно арендовать квартиру без мебели. Такая квартира может быть на 30% дешевле меблированной, говорит Алексей Лякин («Дорогая, я дома»). Например, меблированная однокомнатная квартира может стоить 32 тысячи рублей, тогда как аналогичная, но без мебели, в том же доме обойдётся в 20 тысяч рублей. А мебель можно недорого купить на интернет-платформах, где публикуются соответствующие объявления.