Небоскребы – в массы!
Проекты комфорт-класса занимают 40% «высотного рынка»
Если вы когда-нибудь бывали на вершине небоскреба, то знаете, что там довольно холодно и ветрено. И захватывает дух от головокружительной панорамы. И квадратные метры стоят ужас как дорого. Например, пентхаус в одной из башен рядом с Мосфильмом стоил в свое время миллиард. Получается, что красивая жизнь среди звезд и облаков доступна только для миллиардеров? Ну, в эксклюзивных хоромах на самой «верхотуре» - конечно, но можно найти и варианты побюджетнее.
Высотными жилыми зданиями считаются дома от 25 этажей, их в Москве появляется всё больше и больше. Средняя высота строящегося в столице жилья, по данным Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development (девелопера жилого квартала «Прайм Парк»), достигает 27,1 этажей. И «если еще 10 лет назад такие высотки представляли собой проекты жилья исключительно высокого класса, то сегодня они широко представлены в проектах классов «комфорт» и «бизнес», - отмечает Ольга Клапанюк, заместитель руководителя департамента новостроек «ТСН Недвижимость». Это наблюдение подтверждается цифрами. Так, по информации Валерии Цветковой, управляющего директора «Бон Тон», на территории «старой» Москвы насчитывается 139 высотных комплексов (от 25 этажей и выше). За год их число увеличилось на 25%.
В «Метриум» и Pioneer приводят статистику по проектам высотой от 100 метров (от 29-30 этажей): примерно в сотне проектов продается 26,4 тыс. квартир и апартаментов. Объем предложения в них составляет почти 1 млн кв. м - это больше трети всего рынка Москвы.
«Число проектов с высотками за год выросло на 14%, а объем предложения квартир и апартаментов в них - на 36%», - заключает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». По подсчетам Евгения Межевикина, директора по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer, за последние пять лет число проектов увеличилось почти в 2,5 раза.
Что же касается самых высоких проектов – небоскребов (супертоллов, выше 150 метров), то, по данным аналитиков Capital Group, на первичном рынке «старой» Москвы их насчитывается 15. В открытой продаже - квартиры и апартаменты общей площадью 78,4 тыс. кв. м (по состоянию на май 2023 года). И в этом сегменте предложение увеличилось: в январе-мае 2023 года было выведено в продажу 111,5 тыс. кв. м, что на треть больше показателя всего 2022 года.
По данным экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока на рынке высотных проектов преобладает бизнес-класс – он занимает практически половину объема предложения. Комфорт-класс догоняет, его доля составляет около 40%, и остальное (примерно 10%) приходится на высокобюджетный сегмент. Один небоскреб – элитный.
Как правило, проекты бизнес-класса возводятся на небольших участках в непосредственной близости от ТТК, а также и в более отдаленных, но популярных районах города, говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой». Проекты класса-комфорт строятся в менее привлекательных местах, в том числе на месте бывших промзон. И, как правило, на более обширных участках.
Впрочем, по мнению Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, «за последние 5 лет произошло серьезное размытие классов – многие характеристики более дорогих проектов стали уже неотъемлемой чертой проектов классом ниже – например, двор без машин, подземный паркинг, ландшафтный дизайн».
Мегаполисы должны расти ввысь, а не вширь
«Нашествие» башен и небоскребов - общемировой тренд, характерный для многих мегаполисов планеты. Иначе «альтернативой станет бесконечное расширение города на фоне увеличения плотности населения», - поясняют в Capital Group. Главная причина столь бурного высотного строительства - дефицит и дороговизна земельных участков. «Участков под застройку немного, платежеспособный спрос относительно слабый, и чтобы девелоперский проект был рентабельным, необходимо повышать его масштаб», – комментирует Руслан Сырцов («Метриум»).
А развитие технологий позволяет строить высотные дома все большему числу компаний. «Если ранее строительство высотного здания обходилось заметно дороже, чем дома стандартной этажности, а позволить такой проект могла далеко не каждая компания, то сегодня стоимость стройки практически одинаковая и фактически любой застройщик может построить высотный дом», - рассуждает Ольга Клапанюк («ТСН Недвижимость»).
«Современные технологии действительно упростили строительство небоскребов. Классические конструкции предполагают наличие несущих стен и перекрытий. Но современные высотки представляют собой цельную конструкцию с несущим стальным каркасом, который начинается под землей со свай и тянется до самой вершины здания. Соответственно, стены практически не служат силовым элементом. Небоскреб наших дней можно сравнить с Эйфелевой башней, остекленной и покрытой отделочными материалами» – раскрывает строительные секреты Дмитрий Голев (Optima Development).
К слову, в условиях санкций девелоперы в целом со своей работой справляются. По словам Алексея Лысенко, директора по продажам московского департамента группы «Аквилон», в стране есть достойная по категориям цена-качество аналоговая продукция, ранее закупленный софт и оборудование. А на рынке есть надежные поставщики из азиатских и арабских стран. Например, группа «Аквилон» сотрудничает с южнокорейским производителем лифтового оборудования Hyundai Group.
Но проблемы, разумеется, есть. Руслан Сырцов («Метриум») предупреждает, что санкции могут затормозить развитие новых технологий строительства и эксплуатации высотных зданий, а также их цифровизации. Но будем надеяться, что наши главные партнеры по небоскребам – ОАЭ и Китай - не подведут.
Высотные цены не выше «обычных»
Подсчитать среднюю цену высотных новостроек в принципе можно, но с некоторыми оговорками. Дело в том, что «не существует как такового класса недвижимости. Высотными могут быть и жилые дома, и апарт-комплексы, и новостройки комфорт-, бизнес- и даже премиум-класса, ликвидные и не очень популярные проекты», - утверждает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Тем не менее аналитики все-таки занимаются такими подсчетами. По информации экспертов «ТСН Недвижимость», «Метриум», и «Бон Тон», диапазон средних цен высотных проектов в комфорт-классе - 280-300 тысяч рублей, в бизнес-классе - 389-450 тысяч, в премиум-классе – 579 тысяч рублей и в единственной элитной башне - 1, 16 млн рублей.
Что касается ценовых изменений «высотного метра» за год, то в «Метриум» отмечают не очень значительные колебания туда-сюда в разных классах на 1,5-3,7%. Единственный, кто показал серьезный годовой рост – это элитная башня – ее квадратный метр вырос в цене на 17%. А Валерия Цветкова («Бон Тон») все-таки говорит о небольшом минусе: за год средневзвешенная цена метра в комфорт-классе снизилась на 2,9% (с 288,6 тыс. руб.), в бизнес-классе – на 2,6% (с 423,5 тыс. руб.). Соответственно, подешевел и среднестатистический лот - в комфорт классе на 6,4% (с 13,8 млн руб. до 13 млн руб.), бизнес-классе – на 7,1% (с 27,2 млн руб. до 25,3 млн руб.).
Часть экспертов считает, что в высотках квартиры дешевле, чем в «обычных» домах, потому что девелоперы за счет эффективного использования земельных участков и технологий строительства нередко снижают цену. В «Метриум» обращают внимание на то, что сейчас высотные новостройки продаются в среднем по 362 тыс. рублей за кв. м, при средней цене по рынку – 416 тыс. рублей.
А в самой высотке квартиры на верхних этажах – самые дорогие лоты. По оценке Елизаветы Севастьяновой, коммерческого директора Tekta Group, «увеличение цены может варьироваться от 0,5% до 3% за этаж. Наценка за улучшенные видовые характеристики, в зависимости от проекта, может составлять в среднем от 15 до 30%».
Квартиры с «фишками» и без
Среди застройщиков, активно занимающихся высотным строительством, - ПИК, MR Group, ГК ФСК, Кортрос, Level Group, Capital Group, «Крост», «Эталон», AFI Development, Tekta Group, Indrad, Optima Development, «Пионер», «Гранель», ЛСР. В массовом сегменте лидирует группа ПИК – у нее большинство таких проектов.
Застройщики стараются сделать жизнь в высотных домах удобной. Поскольку под высотными домами пятно застройки сокращается, то можно «отдать больше территории под благоустройство и общественные пространства», - отмечает Евгений Межевикин (Pioneer). А в квартирах, как поясняет Елизавета Севастьянова (Tekta Group), девелоперы подчеркивают главную «фишку» небоскребов – виды из окон: за счет нестандартных планировочных решений, углового остекления, увеличенных окон и заниженных подоконников. На верхних этажах обычно располагаются пентхаусы с высокими потолками и панорамными окнами в пол.
