Продажи новостроек в Москве и Подмосковье неожиданно выросли в мае
В основном за счет Новой Москвы и директив Центробанка
После апрельской просадки спроса число сделок с новостройками в мае немного увеличилось. Но для мая с его длинными праздниками рост вообще не характерен, поэтому прибавка даже в 2% обнадеживает. Впрочем, не исключено, что активизация продаж - временное явление, связанное с увеличением первоначального взноса по ипотеке с 1 июня.
По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в мае в границах «старой» Москвы было заключено 4 883 договора долевого участия в строительстве жилья (+3,8% за месяц, +73,2% за год), в Новой Москве – 1 662 ДДУ (+13,1% за месяц, +88% за год), в Московской области – 3 570 ДДУ (-4,5% за месяц, +26,3% за год).
«Наибольший прирост продаж наблюдался на рынке Новой Москвы – за месяц на 13,1%. Это связано с тем, что часть спроса из «старой» Москвы перетекла в Новую. В проектах комфорт-класса «старой» Москвы средневзвешенная цена квадратного метра составила 278,3 тыс. руб., тогда как в Новой Москве – 227,9 тыс. руб., что на 22% меньше. Такая же ситуация и по средней цене квартиры, которая в Новой Москве меньше на 16,4%, чем в «старой» (11 млн и 12,8 млн руб. соответственно)», - объясняет Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон».
Продажи новостроек в московском регионе
| Локация | май.22 | апр.23 | май.23 | Динамика,% | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 2 819 | 4 703 | 4 883 | 73,2% | 3,8% |
| Новая Москва | 884 | 1 470 | 1 662 | 88,0% | 13,1% |
| Московская область | 2 827 | 3 740 | 3 570 | 26,3% | -4,5% |
| Итого | 6 530 | 9 913 | 10 115 | 54,9% | 2,0% |
Источник: АН «Бон Тон»
Похожие данные приводит и компания «Метриум»: мае 2023 г. на столичном рынке жилья (включая Новую Москву) было совершено 6,3 тысяч сделок по ДДУ. Относительно апреля спрос вырос на 4,2%, по сравнению с маем 2022 года – на 65,6%.
Источник: «Метриум»
Примечательно, что, по словам застройщиков, в годовой динамике продажи выросли на фоне снижения количества звонков. Например, в компании «Главстрой Регионы», реализующей два проекта на территории г.о. Балашиха, сделок в мае 2023 г. было в 3,5 раза больше, чем в мае 2022-го, а звонков – на 14% меньше. «Данная тенденция говорит о прямом намерении покупателей реализовать свой интерес в покупку недвижимости», - отмечает Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Главстрой Регионы».
Существенный рост числа оформленных ДДУ год к году Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», объясняет «стабилизацией эмоциональной обстановки в обществе, расширением ипотечных госпрограмм, служащих главными драйверами спроса, а также проведением девелоперами многочисленных скидочных акций».
Но главная причина скачка продаж в годовом выражении – это, конечно, низкая база мая 2022 г., «практически провального для продаж новостроек», напоминает Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит». «Динамика (продаж – прим. ред.) относительно 2022 г. положительная, но не стоит забывать, что апрель-июнь прошлого год - это худшие месяцы по всей недвижимости абсолютно у всех. Соответственно, равняться на этот период 2022 г. не корректно», - подчеркивает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21».
Однако спрос в мае увеличился не только в годовом выражении, но и в месячном, что куда интереснее – потому что обычно в мае продажи не растут, а падают из-за длинных праздников, начала дачного сезона и т.п. Конечно, помогли скидки: «Если в апреле мы зафиксировали рост спроса на 7%, то в мае показатель превысил 8%. В мае у нас действовали специальные акции для покупателей, и это положительно отразилось на продажах», - говорит Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус». Но застройщики предлагали щедрые дисконты и в апреле, а спрос все равно падал.
По мнению Руслана Сырцова, «небольшое увеличение потребительской активности месяц к месяцу свидетельствует о постепенном восстановлении первичного рынка». Ирина Орлянкина наблюдает роста интереса покупателей с апреля и тоже полагает, что «рынок недвижимости оживает».
Но не исключено, что майская активизация – это не долговременный тренд, а кратковременный всплеск. «Вероятно, сложившаяся в мае ситуация на первичном рынке жилья связана с изменениями, вводимыми на рынке ипотечного кредитования с 1 июня 2023 г. А именно, ограничения по первоначальному взносу, теперь он должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры. Таким образом, покупатели с минимально допустимым первым платежом спешили закрыть отложенные сделки на старых условиях», - объясняет Виктория Ковалевская.
Статистика подтверждает предположение об ипотеке как главном драйвере спроса. По крайней мере, в Новой Москве, которая в основном и обеспечила рост спроса в московском регионе, продажи активизировались за счет ипотечников: по данным «Бон Тон», число кредитных сделок в мае увеличилось на 16,7% к апрелю, а продажи новостроек в целом, напомним, выросли на 13,1%. Доля ипотеки в спрос, соответственно, прибавила 3,2%.
Динамика ипотечных сделок на рынке новостроек московского региона
| Локация | май.22 | апр.23 | май.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 2 097 | 3 472 | 3 552 | 69,4% | 2,3% |
| Новая Москва | 717 | 1 207 | 1 408 | 96,4% | 16,7% |
| Московская область | 2 224 | 3 160 | 2 973 | 33,7% | -5,9% |
| Итого | 5 038 | 7 839 | 7 933 | 57,5% | 1,2% |
Источник: АН «Бон Тон»
Динамика доли ипотеки в общем объеме спроса на рынке новостроек московского региона
| Локация | май.22 | апр.23 | май.23 | Динамика, % | |
|---|---|---|---|---|---|
| год/год | мес/мес | ||||
| Старая Москва | 74,4% | 73,8% | 72,7% | -2,2% | -1,5% |
| Новая Москва | 81,1% | 82,1% | 84,7% | 4,4% | 3,2% |
| Московская область | 78,7% | 84,5% | 83,3% | 5,9% | -1,4% |
| Итого | 78% | 80% | 80% | 2,8% | 0,1% |
Источник: АН «Бон Тон»
«Метриум» приводит немного другие данные по «старой» Москве. Согласно подсчетам специалистов компании, доля ипотечных сделок в старых границах Москвы в мае 2023 г. составила 75% - это на 1 п.п. больше, чем в апреле и в мае 2022 г. Но, в принципе, не так важно, выросла доля ипотеки на 1 п.п. или сократилась на 1,5%. Важно, что объемы продаж новостроек остаются достаточно высокими, а доля ипотеки в спросе – рекордной, несмотря на запрет околонулевых ставок. Хотя ранее некоторые участники рынка предрекали обвал продаж в связи с действиями ЦБ.
«Столь высокая роль ипотеки на первичном рынке столицы наблюдается как раз с конца весны минувшего года. Это положение связано со снижением ключевой ставки, расширением льготных госпрограмм и появлением субсидированных кредитов от девелоперов. Последние уже практически исчезли под давлением ЦБ, однако обвала ипотечного рынка не произошло, так как большинство клиентов сумели переориентироваться на кредиты с господдержкой. Кроме того, застройщики по-прежнему могут предлагать такой гибкий инструмент, как траншевая ипотека», - комментирует Руслан Сырцов.
В июне, судя по его первой половине, спрос будет примерно таким же, как в мае – в лучшем случае. «За период с 1 по 12 июня включительно количество звонков в компанию по вопросам покупки квартиры абсолютно равно поступившим звонкам в аналогичный период мая (с 1 по 12), как и заключенных договоров. При этом в годовой динамике показатель целевых обращений отстает на 27,7%, а вот количество заключенных договоров, напротив, превышает показатель годовой давности на 7,1%. Количество посетивших офис продаж клиентов в июне на 8,5% меньше, чем в мае, что связано с началом летнего сезона отпусков», - рассказывает Виктория Ковалевская из «Главстрой-Регионы».
Алексей Шаров отмечает, что «высокая готовность дома, которую можно оценить визуально, стала катализатором спроса и в июне. Каким он будет – вырастет по сравнению с маем или окажется ниже, покажут итоги месяца. Но по моим ощущениям, он должен быть не ниже, хотя с 16 июня мы и повышаем цену квадратного метра».
По оценке Ирины Орлянкиной из «Мегалита», «июнь начался «прохладно» – сказываются школьные каникулы и пора экзаменов, переезды на дачи». Повода для паники она, впрочем, не видит: «Первый месяц лета у нас в Королёве уже показывает хороший результат, не ниже запланированных показателей».
Не зафиксировали в начале июня какого-либо роста спроса по сравнению с аналогичным периодом мая и в «Сити21». «Связываем это в основном с сезонностью и со снижением индекса потребительских настроений и ростом тревожности населения в связи со всеми происходящими событиями», - поясняет Мария Могилевцева-Головина.
