На рынок коттеджей пришли городские девелоперы и льготная ипотека
Эксперты считают, что у «загородки» хорошие перспективы
На рынке коттеджных поселков сегодня отмечается два основных тренда – это нехватка ликвидного предложения и выход на рынок системных девелоперов. Они собираются исправить ситуацию и предложить покупателю дома в благоустроенных поселках нового формата, где цены сопоставимы с «квартирными». А купить дом в таких загородных комплексах можно будет с помощью льготной ипотеки от государства.
Дефицит ликвидного предложения сложился не сегодня. Как напоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», он наблюдался еще в 2020-21 гг., во времена ажиотажного спроса (связанного, в частности, и с пандемией. - прим. ред.). Но выход крупных девелоперов на загородный рынок может поправить ситуацию с бедностью ассортимента.
Как уточняет Дарина Мулина, заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость», пока большинство планов, анонсированных рядом застройщиков, ранее не занимавшихся строительством коттеджей, осталось на бумаге. А среди тех, кто в настоящее время реально работает и предлагает покупателю новый продукт, эксперты называют ГК «Инград», группу «Самолет» и ГК ФСК.
«И это отрадно, потому что означает развитие рынка: предложение будет пополняться, цены, соответственно, снижаться. К тому же переоцененные старые объекты загородной «вторички» не выдержат конкуренции с новым вводимым предложением, у покупателей будет выбор. Мы видим хорошие перспективы у загородного сегмента», - делает вывод Дмитрий Таганов.
А управляющий директор «Самолет Дом» Иван Виноградов считает, что «2023 год может стать революционным для рынка из-за появления крупных кластеров ИЖС. Их отличают не только размеры, но также инфраструктура городского уровня – наличие магазинов, детских садов и школ, поликлиник, кафе и ресторанов. Важное преимущество ИЖС от системных застройщиков - возможность взять ипотеку по льготной ставке и гарантии для покупателя, которые обеспечивают сделки по ДДУ и с использованием эскроу-счетов».
Предложение подросло
По данным Дмитрия Таганова («Инком-Недвижимость») в I квартале 2023 года предложение на первичном загородном рынке было представлено 44,3 тыс. объектов в 628 проектах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение выросло: на 22% стало больше объектов и на 14% поселков.
В свою очередь, понятие «объекты» включает 39,3 тыс. участков без подряда (+10% за квартал, +23% за год); 4,1 тыс. коттеджей/участков с подрядом (–9% за квартал, +20% за год) и 0,9 тыс. объектов блокированной застройки (+8% за квартал, –16% за год). Что же касается раскладки по классам, то, по информации эксперта, преобладает на рынке экономкласс, на него приходится 78% предложения, объекты категории «комфорт» занимают 14%, «бизнес» – 5%, «элит» - 3%. За год это соотношение существенно не поменялось.
Похожая картина у Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» 80% лотов, находящихся в реализации у компании, это комфорт-класс, 20% — бизнес-класс.
Цены особо не меняются, площади сокращаются
Цены на загородную недвижимость, по информации Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль Сущёвский», колеблются в диапазоне от 15 млн за дом в поселках комфорт-класса на юго-восточном направлении и до 60 млн рублей в бизнес-классе на западном направлении. В Новой Москве – варьируются в рамках от 20 до 150 млн рублей.
По данным пресс-службы ГК «Инград», коттеджи комфорт-класса (100-150 кв. м) с участками 5-10 соток и коммуникациями (вода, газ, электричество и канализация) стоят 15-30 млн рублей. Цена таунхаусов от 75 кв. м в этом классе - 11-15 млн рублей. Коттеджи бизнес-класса от 130 кв. м продаются от 25 млн рублей.
А дома меньшей площади (до 100 кв. м на участке до 10 соток), как замечает Елена Мищенко («НДВ-Супермаркет недвижимости»), в среднем стоят 8–10 млн руб. По оценке эксперта, цены выросли в пределах 15% в связи с подорожанием некоторых видов строительных материалов.
Татьяна Ананьева («Миэль Сущёвский») согласна с тем, что стройматериалы стали стоить больше, но считает, что в целом за год цены существенно не изменились.
«С одной стороны, спрос после пандемии хоть и перестал быть ажиотажным, но особо не снизился, плюс банковский сектор его подогревает льготной ипотекой и ипотекой на ИЖС, - комментирует эксперт. - Новых объектов на рынок выходит немного, и спрос на них значительно выше, чем на морально устаревшие дома начала 2000 годов, которых на рынке представлено 70%. Плюс рабочая сила подорожала, а в какой-то момент в прошлом году был даже в ней недостаток. Все эти факторы в совокупности должны бы были тянуть цены вверх».
Но этому есть и «противовес» - выход довольно большого объема недвижимости от переехавших в другие страны наших сограждан. «Многим надо срочно продать, что ведет к значительному снижению цены или большому торгу», - говорит эксперт «Миэль».
Отчасти согласен с этими выводами и владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: «Клиенты уехали, объекты остались. В условиях СВО очень много платежеспособной аудитории покинуло страну. Необходимо продавать по новым ценам, что в текущих условиях довольно сложно».
Следующая тенденция рынка, которую отмечает Дарина Мулина («Kaskad Недвижимость»), - снижение площади коттеджей. Этот вывод эксперт делает исходя из практики компании. Вот как распределялись средний бюджет сделки и средняя площадь купленного лота за последние четыре года:
2020 год - 18 млн рублей - 167 кв. м;
2021 год - 21,9 млн - 169 кв. м;
2022 год - 22 млн - 134 кв. м;
2023 год - 22,2 млн - 137 кв. м.
Сокращение площадей Дарина Мулина связывает с оптимизацией бюджетов и более рациональным подходом к покупке: «Современные покупатели не готовы платить за лишние «метры».
И еще момент: по наблюдениям Вячеслава Котлова, директора по продажам строительной компании HalleHouse, с развитием тренда на экологичное жилье все больше застройщиков стало возводить посёлки на существенном удалении от Москвы — более 60 км. Это тоже сказывается на ценах: например, в посёлках по западному направлению в 70 км от Москвы, стоимость земли за сотку может превышать 450 тысяч рублей. «Далеко не всегда земля в ближнем Подмосковье является более рентабельной, чем за ЦКАДом», - заключает эксперт.
Ипотечные программы: ставки с субсидированием от 3%
Эксперты отмечают, что в этом году получить ипотеку на загородный объект стало легче. Как поясняет Андрей Мирощенков, генеральный директор компании Sun Residence Group, правовое регулирование ИЖС сейчас находится на стадии формирования, и в прошлом году только 10% домов в России строились с использованием ипотечных программ из-за высоких рисков для банков и заемщиков. Но все же прогресс есть: в 2022 году доля льготных программ в выдаче ипотеки в сравнении с 2021 годом выросла в четыре раза.
Сегодня на загородном рынке Подмосковья и Новой Москвы на проекты ИЖС действуют все те же виды госпрограмм, что и на городском: семейная, льготная, IT-ипотека и «обычная» ипотека на условиях банка.
