После запрета околонулевой ипотеки девелоперы стали активнее рекламировать рассрочки. Чтобы оживить спрос, застройщики стараются сделать этот инструмент покупки жилья привлекательнее. Но стать альтернативой ипотеке, тем более дешевой, даже беспроцентным рассрочкам не суждено – это разные продукты, рассчитанные на разную аудиторию.

Массовые продукты и индивидуальные предложения

Сегодня на рынке практически отсутствуют проекты, в которых нет предложений рассрочки, рассказывает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Кто-то из девелоперов объявляет о рассрочках открыто и использует в своих маркетинговых материалах, а кто-то не транслирует в открытом поле, но на индивидуальных условиях под конкретного клиента делает предложение.

В среднем по рынку Москвы рассрочка предлагается в 47% проектов, отмечают в «Бон Тон». В проектах комфорт-и бизнес-классов рассрочка представлена почти во всех ЖК. В большинстве случаев она распространяется на период строительства, говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.

По данным компании «Метриум», сейчас застройщики предлагают рассрочку примерно в 70 проектах на московском первичном рынке. За последний год их число практически не изменилось. Однако для оживления спроса девелоперы чаще стали предлагать длительные (более года) и беспроцентные программы.

В Новой Москве рассрочка встречается более чем в 60% проектов, добавляет основатель и владелец Группы «Родина» Владимир Щекин. Год назад эта доля была несколько выше (около 80%) - застройщики искали возможности привлечь покупателей в тот период, когда ставки по ипотеке резко выросли.

В целом чаще рассрочка встречается в сегменте элитной недвижимости. В массовом сегменте интерес есть к рассрочке разве что первоначального взноса, отмечает Ригина Гордеева. И дело не в том, что застройщики избегают этого инструмента, вопрос в спросе на такой финансовый продукт. Ипотека имеет более продолжительный период кредитования, а значит, и более комфортный ежемесячный платёж для массового покупателя. В рассрочке сроки ограничены, у застройщиков нет смысла «замораживать» свои денежные средства на долгий срок.

«При оплате наличными или ипотекой застройщик получает на эскроу-счет сразу всю сумму. Но тем не менее не имеет к ней доступа до ввода дома в эксплуатацию. Поэтому застройщику на период строительства практически одинаково выгоден любой способ оплаты. Но при этом не каждый проект одинаково популярен. Там, где с продажами все отлично, могут позволить себе рассрочку с увеличением стоимости объекта. А там, где продажи проседают, предлагают условия по беспроцентной рассрочке. С покупателем история другая. Если денег нет и не будет в полном объеме через 1-2 года (на период рассрочки), то самый надежный и выгодный вариант - ипотека. Если деньги есть в полном объеме или планируется их поступление, то однозначно беспроцентная рассрочка будет выгоднее», - поясняет директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Рассрочка после запрета «околонулевой ипотеки»

Запрет «околонулевой» ипотеки не привел к запуску большого числа новых программ рассрочки, так как эти инструменты существенно отличаются друг от друга, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кредиты со сверхнизкими ставками рассчитаны на людей с невысоким уровнем доходов, тогда как рассрочка обычно предназначена для клиентов, способны рассчитаться в сжатые сроки.

Зато в 2023 году отмечается рост разнообразия программ рассрочки по условиям: по срокам, ставкам, размерам траншей. «Сейчас условия рассрочек стали выгоднее для покупателя. Появились беспроцентные рассрочки, рассрочки с продленным сроком погашения, выходящим за временные рамки ввода дома в эксплуатацию, рассрочки на квартиры в уже введенных проектах, дополнительные скидки при сокращении срока рассрочки или раннем ее погашении», - перечисляет генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин.

Но вряд ли это связано с исчезновением «околонулевой» ипотеки, говорят эксперты, так как у рассрочки и у недорогой ипотеки принципиально разные аудитории клиентов.

«Рассрочка – инструмент, направленный на достаточно узкую целевую аудиторию, который не является альтернативой ипотеке и особенно ипотеке с минимальными ставками. «Околонулевая» ипотека была выгодна в первую очередь тем, кто брал кредит на длительный срок, поскольку снижал до минимума переплату. Рассрочка, напротив, ориентирована на покупателей, которые планируют полностью расплатиться за квартиру в короткие сроки. Например, люди могут ждать поступлений от продажи старого жилья на вторичном рынке, вступления в наследство, крупной премии и т.п.», - привел пример директор по продажам московского департамента группы «Аквилон» Алексей Лысенко.

Под проценты и бесплатно

Сегодня на рынке есть как рассрочки с начислением процентов на остаток платежа, так и беспроцентные, а также программы с отсрочкой платежа на определенный период, говорит управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Минимальный размер первого взноса по рассрочкам, как правило, не меньше взноса по ипотеке - 15% от стоимости лота. В большинстве случаев требуется первый взнос в 30-50% от стоимости лота

«Имея 50%, покупатель может договориться практически с любым застройщиком. Некоторые застройщики (у кого плохо с продажами) снижают размер минимального первого платежа или предоставляют рассрочку без первоначального взноса. Но таких проектов на рынке Москвы мало», - делится наблюдениями директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Срок действия рассрочки составляет в среднем 1-3 года, продолжает она. В некоторых компаниях есть и более долгие сроки – до 5 лет. Но долгосрочные рассрочки и более дорогие. Каких-то особых требований к покупателям, как правило, нет, обычно никто не проверяет их кредитную историю и не просит подтвердить доход. В этом нет необходимости - до выплаты полной стоимости квартиры она не оформляется в собственность покупателя.

На рынке встречается и сверхдолгая рассрочка на срок до 10 лет, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Однако, по словам эксперта, это крайне редкие предложения. Как правило, рассчитаться нужно в течение 3-24 месяцев.

Девелоперы устанавливают определенные условия рассрочек, в первую очередь исходя из собственной финмодели, ставки проектного финансирования и т.д.

«Скажем, один крупный застройщик ограничивает период платежей всего тремя месяцами. Другие девелоперы предлагают транши, растянутые на пару лет, скажем, 30% после покупки, еще 40% через год и еще 30% опять через год, но до завершения строительства. В целом нужно понимать, что об условиях рассрочки чаще всего застройщик и покупатель договариваются индивидуально, поэтому они в итоге более гибкие, чем заявленные», - объясняет основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.

По его словам, в основном застройщики предлагают сейчас беспроцентные рассрочки, так как ставки по ипотеке сравнительно низкие.

«Рассрочка – это форма кредита. Застройщик передает покупателю актив с определенной стоимостью, которую взамен он не получает сразу. С этого момента ведется отсчет недополученной прибыли, а точнее говоря, суммы кредита, которую девелопер как бы предоставляет покупателю. Допустим, квартира стоит 10 млн рублей. Покупатель вносит платеж 30% и получает квартиру. Фактически застройщик кредитует клиента на 7 млн рублей. С первого же дня после такой сделки продавец считает процент годовых на 7 млн рублей. Обычно этот процент учитывается в стоимости квартиры, а точнее, в прогнозируемых платежах. Чем ниже первоначальный взнос и/или дольше рассрочка, тем дороже она для продавца и дешевле для покупателя. Если застройщику нужно продать дорогую квартиру, то он может пойти на риск, потому что потенциальных покупателей у дорогого актива немного. Поэтому большие квартиры чаще продаются в рассрочку, чем маленькие», - говорит основатель и владелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD) Владимир Щекин.

Рассрочка без переплат

Беспроцентные рассрочки стали весьма частым явлением, но это связано не с ограничительными мерами ЦБ, а в целом со снижением потребительской активности, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Для восстановления спроса девелоперы прибегают к различным инструментам, в том числе и к такому. Встречаются даже беспроцентные рассрочки на 120 месяцев в проектах массового сегмента с компактными апартаментами и ЖК Новой Москвы.

Застройщики, как правило, готовы дать беспроцентную рассрочку при первом взносе от 35-50% на срок, не превышающий срок ввода объекта в эксплуатацию, отмечает Ригина Гордеева из агентства «Этажи». Это один из инструментов стимулирования спроса, он был и при околонулевой ипотеке и существует сейчас. Вопрос в том, что часть застройщиков стали более активно его рекламировать, раньше основной акцент был на околонулевых ставках.

В высокобюджетном сегменте беспроцентная рассрочка обычно короткая по срокам – от 3 до 6 месяцев. Условия по долгосрочной рассрочке обсуждаются с каждым клиентом индивидуально в зависимости от объема сделки и желаемого срока, отмечает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая.

«Когда начинает штормить ипотеку»

В конце прошлого года, когда ЦБ анонсировал отмену «околонулевых» ставок по субсидированной ипотеке, спрос на новостройки резко оживился. Люди хотели успеть «в последний вагон». Но уже начиная с января 2023 года число ипотечных сделок просело, напоминает финансовый директор Time Development Евгений Платонов. Вот в такой период, по его словам, всегда активизируются покупки в рассрочку.

«Это распространенный инструмент покупки, а особенно в кризис и, как правило, как только начинает штормить ипотеку. Спрос на этот инструмент купли-продажи с начала года вырос примерно на 10%, после того как отменили околонулевые ставки. Безусловно, так как вырос спрос, то и выросла частота рекламных акций, анонсирующих рассрочку», - подчеркивает эксперт.

В среднем, по подсчетам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», в зависимости от условий доля сделок по рассрочке может составлять от 5 до 20% от всех продаж. Существенного изменения спроса на рассрочку в этом году эксперт не фиксирует. Но здесь все индивидуально и зависит от ликвидности самого проекта и условий рассрочки, отмечает она.

По наблюдениям Владимира Щекина (группа «Родина»), доля рассрочки варьируется от 3% до 5% от общего числа сделок, в сегменте новостроек бизнес-класса – до 10-15%.

«Востребованность рассрочки зависит во многом от класса проекта, – объясняет внимание коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – Обычно ипотека намного популярнее среди клиентов. Но в премиальном сегменте рассрочками пользуется гораздо больше клиентов. В то же время спрос на данные программы ограничивается тем, что банки перестают одобрять клиентам заявки за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Рассрочку, в отличие от ипотеки, практически никогда не выдают покупателям готового жилья».

Рассрочка чаще имеет место на рынке элитной недвижимости, подтверждает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Здесь и во времена околонулевых ставок процент ипотечных сделок не превышал 25%. За последний период ипотечных сделок стало ещё меньше - около 12-13%. По словам эксперта, на фоне инфляционных рисков многие покупатели премиального жилья предпочитают использовать беспроцентную рассрочку.

Актуальные проекты компании Родина (март 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. ВатутинкиСтудии, 1-4-комнатные квартиры
СоюзМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад1 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU